郑州富田丽景业委会给业主发钱300万!再罢免2名贪腐成员!

梦之看房产 2024-06-29 06:41:29

上图:富田丽景东大门入口南阳路东风路口有个小区,从南阳路上看过去,里面是2排高大的法桐,年代悠久。小区建成于2005年,叫富田丽景小区。6月25日,富田丽景小区召开了业主大会。在这次大会上,业委会一共提请4件事情,其中最引人关注的其中二项是:

1、向业主分红312万公共收益所得;

2、罢免业委会2名严重违规违纪的成员。【1】

多年斗争换来分红

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播,专注城市发展和本土高端地产研究,致力推动郑州城市进步。去年,《楼八》去过一次富田丽景小区。

上图:富田丽景小区虽然小区是20年前的小区,但整体环境还可以,特别是高大的松树,都长到6层楼之外了,颇为壮观。就是停车位太少。但2016年之前,小区的环境不是太好,物业管理水平跟不上。用业主自己的话说,就是:业委会不作为,只收费不管理,千户大院,飞线充电,火情不断,车挨车,线连线。多年监控失修,盗贼偷窃频繁,小区垃圾遍地,楼道黑灯瞎火。最后,业主总结:说多了都是泪。

上图:曾经的富田丽景

终于,2016年8月6日,一道闪电划破天空,天公抖擞降下一人,开始了小区物业改革道路。这一天,小区的张某某决定不再忍受这一切,他决定带头换掉“非民选”的原业委会。这场斗争一直持续了6个月。中间张某某的酸甜苦辣本文就不讲了,这不是今天文章的重点,总之,富田丽景的“业委会换届”和“更换物业公司”可以说是阿卡迪亚的爷字辈,复杂程度也远超后者。第一步,张某某邀请了十几个志同道合的邻居参加维权,并在小区广场搭起了根据地。

上图:富田丽景换届行动

第二步,张某整理了业委会不作为的材料,向政府部门反映,同时联系媒体报道获取支持,最后,在王宁93.1电台的支持下,维权进展加快。第三步,召开业主大会,选举新一届业委会。最终,小区辞退了原华庭物业,聘请了新的物业公司。在这个过程中,最重要的一个环节就是“收回产权属于全体业主的西二楼”,收回后,其收益最终归了全体业主所有。嘴里的大肥肉突然要被撬走,华庭物业自然百般阻挠,但不是你的终究不是你的,是你的就是你的。无数次谈判之后,西二楼的产权最终回到了全体业主手中。从2017年至今,西二楼的收益大概有四五百万之巨。小区正常的物业费标准只有0.45元/天·平米,这个钱只够维持正常的管理。所以,小区几年来,小区的修缮、维修、更新公共设施、更换单元门的费用就从公共收益里出了。即便如此,几年下来,小区公共收益余额有了312万之多,平均分摊到小区24万的建面,平均每平米折合13元。《楼八》算了一下,小区一共2800户,平均每户可以分到: 1114元人民币/户6月20日,业委会公布了业主领钱的时间。

上图:富田丽景公告

今天是6月27日,小区20号楼,21号楼,22号楼,23号楼,24号楼,25号楼,26号楼,27号楼,28号楼应该正在领钱。真他M的羡慕他们。【2】

罢免屠龙少年

屠龙少年最终变成恶龙,这几乎是所有业委会换届所担心的问题。这一次业主大会,业委会除了发钱事项外,还有《开除业委会成员》的议题,这2名成员分别是张某和聂某某。关于2个人的罢免理由,业委会的通告(文尾附通告全文)给出的理由是这样的:张某一、独断专行张某曾长期霸占业委会公章和财务章,不召开业委会会议,不经过业委会成员表决,擅自使用公章相关签订合同。这一条的核心还是在于上面提到的“西二楼”上,声明显示,西二楼的租户以及小区其他公共房屋的租户拖欠了租金,张某与某律师事务所签订合同,支付了22000元律师费。但律师费支付后,没有完成立案,而且被拖欠的30万租金也没能追回,律所也不退律师费。后来,经过业委会其他委员的各种方式的多次催要,社区谈话,张某才被迫去找律所要回了律师费。二、素质低下这其中内容包括很多,比如造谣诽谤他人;辱骂+骚扰小区租户,导致租户多次报警;安排施工队参与小区维修基金竞标、卫生间改造竞标等项目。以上描述中,有2个问题,《楼八》认为业委会表述是有问题的。第1,素质低下是个人品德判断,是不应该出现在公共告示里的;第2,造谣诽谤他人,这就涉及到刑事犯罪中的诽谤罪了,是需要法院判决后才能在公告对别人描述的。显然,这2点,业委会没注意到,如果张某因为告业委会“诽谤自己诽谤他人”(有点拗口),楼八认为,基本就是没有任何悬念的胜诉,所以,现业委会还要加强文化学习。聂某某第一,滥用职权聂某是业委会委员,负责车辆管理和消防事务。他自己在地下车库没有购买停车位,但他却以业委会成员身份以权谋私,滥用职权,将自己的车辆停放到地下车库的消防通道上,享受特权。如果此事属实,以权谋私、滥用职权用词是没问题的。第二、其他行为这包括常年无理由上访,诬告办事处和社区人员;拿刀威胁社区人员,在社区工作人员的办公桌上摸狗屎;多次辱骂他人;造谣诽谤。这个造谣诽谤和上述一致,只是少了宾语。还有最重要的一点,在张贴在小区的《公告》里,业委会针对张某和聂某某“劣迹斑斑”的事项表述中进行了直呼其名,而不是使用“张某、聂某某”,不知是否侵犯了个人的隐私。从《公告》对2名业委会的描述来看,《楼八》认为,在业委会内部,至少这2名成员和其他成员真的已经到了“水火不容、剑拔弩张”的地步。据有关人士描述,业委会成员都换了二三轮了,还是: 斗来斗去但是,《楼八》认为,“内斗”是人群特色,有人的地方就有江湖,有利益的地方就有斗争,虽然业委会矛盾不断,但只要小区的整体物业管理能在大方向中前行就好。内斗容易把事情越斗越明,如果业委会铁板一块,可能腐败更严重。【3】

丽景道路可否复制?

很多人看了这个消息,都会第一时间幻想自己小区业委会有一天会不会也给自己发钱?甚至也想换届了。在《楼八》看来,现在的楼盘很难复制富田丽景的分红模式,因为这种模式具备很强的历史局限性。富田丽景的分钱主要来自西二楼的租金收入,但是,郑州目前开发的小区,能销售的物业都被开发商销售了,能用来对外出租的、属于全体业主共有的物业几乎不存在了。现在的高端小区有会所,一方面,这些能不能出租是个问题;二方面,业主考虑到小区环境问题,同不同意出租是个问题;三方面,有没有人愿意租用,是个问题;四方面,租金能有几个钱,是个问题。所以,会所的出租,楼八觉得不太现实。那除了会所呢?像富田丽景一样,有公共物业的小区也有一些,但根据楼八了解到的情况,这些物业多被物业使用或者被社区征用了,他们没有对外经营,产生不了收益,但社区征用是否合法,尚不得而知。那除了小区,还有什么公共收益呢?电梯广告和道闸广告,这个东西郑州大部分小区都有,但有哪个小区把收益情况公布了呢?一方面,业主可能觉得这是小钱,另一方面,它也确实是小钱。最后一步,即便有了分红,要分红,那就牵涉到最原始的问题了,你首先得换届业委会,成立: 代表业主利益的业委会从富田丽景到阿卡迪亚证明,这不是一件容易的事,有成功的,也有失败的,富田丽景算是成功,阿卡迪亚暂时还不能下结论,越换越差,最终失败的也有。一旦有了权利和利益,就会有纷争,富田丽景把内斗控制在了可控范围内,整体实现了小区进步,很难得。如果内斗不可控,对小区可能是毁灭性打击,可能还不如过去。

上图:富田丽景中央广场

其实,我觉得富田丽景的这300万不一定发给业主,可以考虑加装电梯。富田丽景的位置很好,在3号线和8号线交叉口,小区还有中央广场,绿化也不错,最大的2个问题是: 没有电梯和停车位缺失停车位不能增加,我觉得也没必要增加,毕竟占这3号线和8号线换乘站,一站直达的地点足够多了,而电梯是可以加装的。如果小区加装了电梯,再加强停车管理,丽景的房价肯定能再蹦一蹦的。

上图:富田丽景花园

说实话,富田丽景小区的青松真是漂亮。结尾

楼八的话

最后,楼八还在想一个问题,这次业委会发钱是不是为了最大限度获得业主支持,然后撤掉2个业委会成员……是不是要在内斗中获得支持?不太清楚,但楼八向来不会太认可一面之词。当然,即便这么说,楼八也不是站台张某和聂某某,我们只追求客观公正和事实,只希望小区越来越好,业主越来越好。总体来看,富田丽景业委会还是成功的。感谢关注《楼八地产研究所》,我是宇文播,一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。
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