难以置信，但又合情合理，85成的经营贷也来了

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

我们从房票制度关联的上下游利益，推导出，如果房票制度可以大力推广，那一定会有很多热钱被冲进楼市。

有兴趣的粉丝，可以关注一下后续房票制度的落地情况，当作又一个楼市的风向标，也未尝不可。

然后这几天，我们又看到了楼市的另一个风向标，银行的信贷，也出现了一些新的趋势和动作。

01

首先是按揭贷款的一些新动态。

产品变得更加丰富。虽然贷款利率都是按照首套3.85%统一执行，但是还款方式八仙过海，各显神通了属于是。

在原有的等额本息，等额本金的基础上，增加了先息后本，等本等息，有担保贷和接力贷等各种产品。

贷款人的年龄限制，也增加最高可以贷到85岁。

而在成数方面，组合贷可以做到首付2成。广州有按揭贷款没还清，也可以做到首付3成。其次是经营贷的一些新产品。目前的经营贷出现了最优可以做85成贷款的产品。

除此之外也可以做7成加2成的9成贷款，利率最低可以到2.85%，不过做2.85%的贷款，资质有一些要求。

对于没资质要求的贷款，目前最低可以做到3.15%，年限都是三到十年先息后本，或者10到30年等额本息。

85成的贷款，我们专业人员都知道，其实在21年、22年的时候，也出现过，并不稀奇。但当时高成数的代价，是4.85%的高年利率。

而目前的85成，可以在保证给高成数的同时，还有不错的低利率。

再叠加经营贷先息后本的还款方式。

意味着原来如果是按揭贷款100万月供每个月4890元，通过转贷后，你每个月就只需还2375元。

月供就只有原来的48.5%，剩下一半都不到。贷款金额却是一样的。

如果贷款额度500万，每个月能节约下来1万2的贷款，这对于缓解现金流紧张的效果，立竿见影。

02

很多人纠结贷款的风险，一方面垂涎经营贷在利率和成数方面的优势，另一方面又担忧经营贷的转贷成本和风险。

我秉持着只建议不说服的原则，只是陈述这个世界还有另外一种路径和方案。

首先关于转贷的成本。

一般主要是垫资成本和贷款费用。这两部分成本是在逐年下降的，基本上节省下来的月供利息，半年左右就可以覆盖。

如果欠款不多，短期私人借款的成本还会更低。

其次就是关于风险。经营贷的风险是个老生常谈的话题。不论你说出花来，就是两种。一种是合规性，一种是续贷。

所谓的合规性，其实是当时经营贷刚出来时候，整个市场和产品都是处于混乱又稚嫩的状态，难免不出一些乱子。

一些没有经验，手法莽撞的个人，没有对合规的敬畏之心，处理首尾工作马马虎虎，导致遇到市场大热，风控收紧的时候，成为那个枪打的出头鸟，拉出来示众。

只是这示众并非什么霹雳手段，柔软的仿佛卫生间里的厕纸，提前还款就不计前嫌。

很多人看向广州市场上其他的几十家银行，转头就做了其他的产品。

后面经历这几年的发展，无论是银行产品开发的合理性上，还是在我们在如何应付合规性这件事上，都在大量的磨合后，变得非常成熟，连柔软的手段都变得难得一见。

另一种就是续贷贷不足的问题，有人担心贷款10年到期后怎么办，那也简单，再进行一次转贷就好了。

当然十年时间一般房子也涨过两轮，价格都翻倍了。一般我们都会选择涨完后，就开始先套现，把大涨后的那部分钱拿出来。

这也就导致到这笔贷款也用不到10年。

其实不要说经营贷转贷，就是正常按揭贷款的还款，也还不到10年的。

有一个数据，中国人平均7-8年就可以还清房贷，这倒不是说你的收入突飞猛进，而是通货膨胀的大环境下，负债也同样被稀释了。

03

其实我们很多时候，不要看对方在说什么，而是要看对方在做什么。

这个对方给可以是个人，也可以是组织。

个人还有可能失去理智，但是组织大概率是要趋利避害的。

银行这个组织，也是要赚钱的，有自己的考核指标，而在要盈利之前，银行还要考虑风险和安全。

如果你是银行的员工，你就不会像那些侃大山的大棋党，天天拿着储户的钱，放贷给那些看似光鲜亮丽，根本不挣钱的高科技明星企业。更不可能把钱放贷给那些朝不保夕的小微企业。

银行，只做锦上添花，不做雪中送炭的事情。

因为风险和收益不对等，银行放贷的钱是债，不是股，赚的就是那么点利息。一个月几百块，玩儿什么命啊。

雪中送炭，刀尖上起舞，那是风投公司干的事情。

风投公司投100家，只要有一家活下来，上市，就能把投了99家失败的钱，全部赚回来。

所以，我们圈子内，大家都心知肚明。银行知道你拿钱去做什么了，你也知道银行知道你拿钱准备去干什么。

但是你不说，我不说，这张纸谁都不会捅破。

所以我们开玩笑说，银行经理如果知道你真拿着经营贷的那笔钱去做生意，买原材料，那晚上估计吓得觉都睡不着了。生怕你还不上，出现坏账。

贷款是银行的核心业务，也是银行的主要收入来源。

目前银行业在贷款规模上也很大，但是贷款产品还有待创新。

广州市场的银行业的贷款产品以按揭贷款和经营贷款为主，占比超过80%。

而这里面，银行最大的业绩是存量房转贷，一个老板在一个银行贷款习惯了，一般不会换银行，除非实在是方案差太多。

因为评估价的下调，老板们都不能多贷款了，很多贷款都是原贷款续贷或者干脆换银行了，按揭的业务其实也是维持现状。

因为按揭的增量主要是靠买房，增量一般不太多，而很多存量，因为想做利率更低的经营贷，所以，很多按揭都做转贷了。

息差是业绩的生命线，而足够的放贷才是利润的基础。

所以面对这样的情况，银行自然需要新的业绩增长点，而增长的逻辑也很简单，让利给市场，提供更优质，更物美价廉的产品。

于是我们就看到了产品丰富的按揭贷款，高成数、低利率的经营贷产品。

表面可以是理想和大义，但背后一定要有利益。

现在就是一个不错的窗口期。

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（2024.4.25 橙子 yxjcena）