关于920广州出台放松限购的解读来了。

虽然细则还没有出台，为避免大家过于焦虑，我还是详细来说一下。

广州这几年在经济上的表现确实不太好，但是每一次大事都能开个好头，力挽狂澜。

从放开YQ，到放开认房不认贷，再到放开限购，始终走在四大一线城市前列。既然你们都说广州是二线城市了，那我就大方承认吧，也别藏着掖着了，广州人本来就是务实的代名词。

从大的方面来说，广州放开限购，对北上深有一些引导作用，接下来就看他们如何跟进了。

广州对珠三角附近的几个城市将会产生虹吸。

对于领导来说，放开限购，就是抢人抢钱。

对于普通人来说，其实是打响了资产价格保卫战，卖房的买房的都想要杀出一条血路。

我们接下来说下这个政策对各个区的影响，具体的干货和建议在文末。

1、首先我们说一下核心区，核心区以前要五年社保，现在只需要两年，购买力一下子多了很多。

另外增值税五改二是变相的利好了二手次新房源，以前被一手压着，现在没了这层制约，二手流通性增强，素质高的二手次新房源会更好卖了。

然后就是继续强化珠江新城的地位，而且天河逐渐豪宅化，上限会越来越高。

你们外面怎么卷都不关我的事。但是，天河内部的价差分化也是很明显的，所以也不是什么房子都值得买。

2、海珠近几年拍地较多，海珠的地块都不差，反过来说就是都差不多，不管开发哪里都相对来说均衡，产品相对保守，上限没有天河的高。

上面说的是非琶洲区域，琶洲你必须要单拎出来看，而不能把它当成海珠来看，琶洲岛上的住宅是非常稀缺的，甚至比珠江新城的更少，琶洲起来了，不仅利好的是海珠，也会利好天河。

总之，海珠和天河一样，肯定是越早买越好。

3、越秀区一直都是非常稳定的，均价也是全广州最高的，对政策的依赖性较低，不管你们怎么放开收紧，都跟我没关系。

越秀区的需求其实只有两部分，一部分是内生需求，自住需求多，一部分是学位房需求。

由于越秀一直是供需不平衡的状态，也是广州的心脏，将来也会跟着通胀一起往上走，只不过对选筹的要求比较高，投资上来说并是最好的选择，特别是没有学位的老破小千万不能碰。

4、荔湾，我们主要说的是芳村，加上老荔湾的江景房，其实是同一个市场，只不过一个东向望江，一个西向望江。

这次荔湾的政策是和天河海珠越秀一样，一样的反而说明不是利好，因为底子不同，却要拿来一起比，如果能够放开对荔湾楼市会更好，起码别人不用去佛山买了。

另外，荔湾前些年吃的利好较多，泡沫较大，比如白鹅潭、广钢新城、学位溢价、地价高企、看空多过看多，都会拉长荔湾楼市的博弈周期。

如果要买荔湾，迟些买也可以，现在次新房越来越多，并不稀缺。

5、白云楼市其实和荔湾是很类似的，为什么会限购白云呢，因为白云还是有些有价值的地方，也是政府重点投入比较多的一些地方，比如白云新城、广州新火车站，另外就是靠近天河的同和梅花园一带肯定是要纳入限购的。

白云新城对这个政策不痛不痒的原因，一个是因为白云新城本来二手流通性就差，跟放不放开没关系，其次白云新城偏豪宅，也免不了增值税。

总的来说，对白云的两个板块会有利好，一是同和梅花园，另一个就是黄边嘉禾，主要还是刚需市场吧。

除这些板块，白云以北靠近花都的地方，以及白云以西靠近佛山的地方都没啥机会，就近自住吧。

6、南沙这次没有放松是很意外的，但实际上在南沙买房已经是不需要名额了，只是限购两套而已，很多人说对南沙是利空，准确地说是没有利好，把这个利好给了番禺黄埔。

可能领导还是要抬高南沙的价值，让你们知道南沙在广州的重要地位。

预计未来南沙还有非常多的投入，只是不想让你来分一杯羹吧，不分就不分吧，咱也不去南沙住。

7、接下来说一下番禺，对番禺万博是非常大的利好，这些年也只有万博发展得像模像样，什么南站、创新城都看不到希望。

但万博的问题是民企参与太少了，国企参与太多了，溢价抬得太高了，透支严重，不管是和樾府还是长隆悦府，说实话，真的是好盘，好房子，将来二手上到八九万也是没有问题的，但问题是现在的价格确实不便宜了，比天河海珠还贵了。

而且现在卖的房子已经开始逐步远离万博核心区往西走了，这不见得是好事，这个还是放到后面的文章详细说吧。

总之，对番禺最大的利好还是万博，其他的板块还需要些时日，得看长期。

8、我们重点来到黄埔，这个政策对黄埔是很大的利好，和番禺只利好万博还不同，黄埔会比较均衡。

一是黄埔靠近天河，又有鱼珠这个利好，二是黄埔本身有产业，三是黄埔全是二手次新房源，能受到增值税五改二的影响，四是黄埔还能吸血增城，认房不认贷之后，买不起天河的刚需，黄埔总能买得起吧。

黄埔番禺不限购之后，那些只能买佛山东莞的，也会考虑来广州买，毕竟这里还是总价低，三百万左右大把可以上车的，对于本土有钱的老板，愿意多买几套都可以。

黄埔虽然次新盘多，但都是大盘，体量不比番禺的小，近期放盘也会增加。

9、对于花都、增城、从化市场，主要还是内生需求吧，花都从化没有投资需求，二手成交也相对稳定，增城就是因为几年前新塘朱村炒作过多，才导致一地鸡毛。

这些外围市场一下子看不到底，能满足自住就好。

最后我们再总结一下：

对于总价在2000万以上的房子几乎是没有影响的，买得起的人根本不是名额问题，但是他们的房子最终都是受益者。

核心区的价格肯定是跌不下去了，核心区只能买两套，这个名额肯定是先占了，再去外围买多少套都可以。

千万不要听某人说卖掉房子去买几套公寓用来投资收租，公寓的税费成本都够你跌好几壶的，那些什么预计十几年回本的话你听听就好了。

短期内多空博弈还是比较严重的，特别是外围市场，因为还是有很多人想卖房回到核心区，趁这个难得的大好时机，不排除会有人着急降价。

另外对于没有学位的老破小，以及非核心区的老破小也是利空的，该卖的还是要卖，等下去没有意义。

当下博弈最严重的时候是最容易买到好货的，别回头行情来了，好房子不是没有就是贵，只剩下些歪瓜裂枣了。

不排除还会继续加码放松，但是机会越来越少。

最后就是房地产作为支柱产业，肯定是要不惜一切也要拉上去，未来的两三年肯定是阶段性的行情，也不会一下子就上去。

但是这个过程就是行情分化的过程以及财富再分配的过程。

以上

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