容积率0.12!郑州主城皇冠级别墅来了!

梦之看房产 2024-05-31 20:15:39

上图:假象楼盘

做个小学二年级数学题吧!

看上图,假如一块地占地50亩,地块整体被树林、草地和湖泊包围,湖泊是50亩,森林和草地是400亩。

那么,已知:地块指标容积率是1.19。

求:地块“实际容积率”是多少?

……

有算出来的吧?很简单,除以10,就是0.119。

如今,郑州主城区,容积率最低的是北龙湖南岸的1.5~1.7,如果出现容积率1.19的项目,那就打破楼盘低密的记录了,更别说前无古人,后无来者的0.119了。

但2024年下半年,郑州还真有一个实际容积率0.119的顶级产品入市。

而且,它让你震撼的还不止于此容积率。

作为郑州别墅家族的一位新成员,产品维度上,它和过去的别墅划清了界限!使用维度上,它也站在了北龙湖豪宅之上。

本文狠狠解读它。

【1】

金沙湖高尔夫之眼

感谢关注《楼八地产研究所》。

我是宇文播,专注郑州城市发展和本土高端地产研究,致力推动城市进步。

这个楼盘就是和谐置业即将入市的主城纯墅项目:

和谐·山和府

上图是想象图,现在我们来看卫星图。

上图:和谐山和府卫星图

黄色是山和府地块,占地52亩,容积率1.19,东侧还有17亩园林公园,背后就是金沙湖湖面,东南大概是500亩的18洞高尔夫球场。

先按这么算,实际容积率就0.12了。

如果您真的深刻理解了容积率的概念,你就知道0.12一点都不夸张,事实上,楼八还保守了呢。

5我们把这个图的比例缩小,看下全景。

上图:和谐山河府在金沙湖中的位置

仔细看上图山和府(黄色)和高尔夫球场(绿色)的关系。

山和府眼前的所面对的不仅仅是500亩的林地和草坪,而是整个金沙湖高尔夫!一个占地约1200亩、18洞72杆国际标准高尔夫球场。

在这里,容积率失灵了!再谈容积率就是笑话,没有容积率了,四舍五入=0。

这么看山和府,简直就是金沙湖高尔夫的画龙点睛之神来之笔。

它坐在第一排,独瞰千亩高尔夫球场;它把五星级的会所放在了家门口,想要独占;它和社区的集中商业一衣带水,3分钟走路即达。

它占据了金沙湖高尔夫最核心的稀缺资源,说它是金沙湖之眼,应该恰如其份。

上图:和谐山和府位置图

我去调查了一下河南为数不多的高尔夫球场周围的住宅,没错了,山和府就是距离标准高尔夫球场最近的住宅。

从它南门人行出口出去,只需要在树荫下行走80米,只要80米,就能直达高尔夫标准球场和它的练习场。

上图:山和府和高尔夫球场的关系图

这样下来,就形成了一个闭环:花2分钟的时间出门到达高尔夫球场,打完之后,再花2分钟的时间到达会所,吃个简餐,然后再花1分钟的时间回到小区。

家门口的高尔夫,这不止是一句推广语。

对于和谐自己来说,中原八大家如果是镇馆之宝,和谐山和府就是点睛之笔,对于郑州来说,这应该是近10年“皇冠级”的城市大宅了。

【2】

站在北龙湖之上的规划

估计很多人已经等不及了,我们现在就来看看这么牛逼的地块,究竟会做什么样的产品。

外部环境和配套,我想已经不需要赘述了,我们先看项目的整体规划,《楼八》评价山和府的规划就一句话:开创了郑州地产史上的5大创新,也可以说是5大创举。

上图:山和府平面规划图

创举①:抬高约6米,形成山地别墅

项目的案名叫山和府,其中的“山”就是“山地别墅”的意味,这是为何?

项目依地形而建,最大高差6米,形成山地别墅,整体规划设计建设完全是循山形而行,同时,即便是最低的南侧,海拔也比小区外的经南九路高。

某种意义上,项目就是“山地别墅”了,高端客户往往是比较注重风水的,这也成了项目的优势之一。

创举②:首层架空的车库空间

因为北高南低的关系,汽车在小区北侧驶入车库的时候是直接驶入的,没有下坡。

没有上下坡,就相当于一层,自然也就没有地下车库的概念,这是地上车库。

上图位置②是小区的主入口大堂,因为是首层,所以要向上一层才能到达小区的景观层。

创举③:家门口的私藏游园

地块东侧,开发商特意做了一个17亩的公园,而且,对应该小型游园开了3个人行出入口,而且,这个游园基本就是项目私有。

我想了一下,目前郑州还没有楼盘有如此配置,以后依旧稀缺。

创举④:彻底解决郑州“会所运营难”问题

看上图,④是项目南侧的会所,它紧邻小区南门,出去1分钟就到了。

目前,郑州豪宅的会所都很头疼,对内吧,入不敷出,对外吧,业主不愿意,于是,会所就成了鸡肋,成了小区难以解决的痛点。

但,山和府的会所堪称完美!它是半开放式的,既能自己使用,又不在小区之内,主要服务于高尔夫俱乐部的会员使用,不用担心对外经营影响小区安静,同时,还不占小区指标,这才是郑州最完美的配套会所!

备注补充:会所面积5000㎡。

创举⑤:南侧人行出口的设置

这个就不多说了,就是为了会所和高尔夫,有人说这不算什么,但对于笔者却深有感触,笔者所在小区因为没有南门,导致最常去的南部每次都需要绕一大圈,对于开发商,多一个门就多一份建设成本和管理成本。

上图:金沙湖高尔夫实景照片

说完整体规划,就是经济指标:

开发商:河南和谐置业产品类型:建面330㎡合院、176-216㎡叠墅总户数:199户容积率:1.19绿化率:35%

立面材质:天然石材+金属铝板

看到项目指标,我脑子里又过了一下,这个项目可能又打破郑州地产史上的一个记录:

占地大于50亩情况下,户数最少。

北龙湖很多豪宅要么占地很小,凡是大约50亩的地块,基本都在250户以上了。

我们综合以上分析,这个规划,放在北龙湖,应该也是顶级的,这是没有疑问的。

规划顶级,产品呢?

【3】

和传统别墅划清界限

这个产品,客户可能会对比二类产品:

第一,北龙湖洋房

第二,传统的别墅

上图:金沙湖高尔夫实景照片

第一类竞品:北龙湖的洋房

如果对比第一种,我只需要给出2个理由,你就可以放弃北龙湖了。

第1,赠送面积惊人

面积赠送惊人到什么程度?我们先不说合院,合院产品没几套,我估计你根本抢不到。

我以192㎡的东户下叠、176㎡的西户上叠和216㎡的中叠三个户型为例看一下。

192㎡东户下叠:地下赠送面积205㎡,挑空面积14㎡,除了以上,还有赠送花园面积51㎡,实际得房率约212%。

176㎡西户上叠:地下赠送面积96㎡,露台赠送72㎡,挑空15㎡,除了以上,还有赠送花园面积13㎡,实际得房率约204%。

216㎡中叠:地下赠送面积82㎡,阳台面积34㎡,除了以上,还有赠送花园面积10㎡,实际得房率约146%。

212%、204%和146%

这样的得房率(或者说附加值),别说北龙湖,郑州任何楼盘都比不了。

第2、私家电梯

在上面赠送面积中,我们可以发现,每个户型都有“花园面积”,这个花园面积就是一层的入户花园,然后,除了下叠是院子大门外,中叠和上叠都单独对应一个电梯上去,形成私家电梯。

山和府的每一户都有大门,都有院子,业主的归家动线都是:先进入大门,通过自己家的私家庭院,然后乘坐电梯到达家里。下叠的客户进入私家庭院就到家了。

超大面积赠送和私有电梯,这是北龙湖90%洋房比不了杀手锏。

第二类竞品:传统的别墅

郑州过去十年,已经基本上不怎么开发别墅了,即使十几年前的别墅,也大多位于远郊地区,而在主城,能用的别墅地块也可能只剩和谐的金沙湖高尔夫了,如果你昨天没有买八大家,你今天就得买山和府,如果你今天还不买山和府,你未来也只能买八大家或者山和府的二手房了,因为主城别墅,能超越金沙湖的,只有金沙湖自己了。

房地产这些年在国内发展速度过快,所以基本三年一代产品,

相比传统别墅,山和府的优势就在户型了。

【4】

划破时空的户型革命

楼八曾经写文章把山和府的户型总结为了一个字:

大器落成的“器”

“上面二套复式房,下面二套复式房,中间一道杠”,一共5套房,呈现“器”字型结构,如下图所示:

上图:山和府结构图

一层二层是2套下叠别墅,左边一套,右边一套,建筑面积都是192㎡,四室二厅,配2层地下室,有南侧的院子,南侧直接入户。

三层整体是1套大平层,这套建筑面积216㎡,四室二厅,有角落的直达电梯,配一层地下室。

四层五层是2套上叠别墅,左边一套,右边一套,建筑面积是176㎡,四室二厅,六层有个露台可以改造成阳光房。

我们来看一下它的具体户型。

我们还是看192㎡下叠、176㎡上叠和216㎡大平层三个户型。

192㎡下叠

上图:190㎡下叠赠送

下叠赠送了地下二层空间,其中负二有2个车位,然后可通过电梯或者步梯进入负一,负一业主可根据自己的喜好改造为观影厅、会客厅、茶室、健身房等。

备注:以上仅为改造装修建议图,非交付标准,下同

上图:190㎡下叠首层和二层

上图可以看出,下叠是通过小区内南侧直接入户,其中,客厅的开间达到了6.3米,首层卧室开间为3.2米,总开间达到了9.5米。

在绝对尺寸上,这属于3个开间的尺度。

大开间,这是山和府有别于很多传统别墅的优势,在大开间之下,户型的南向院子就显得十分气派了,整体约有七八十平米的空间,堪称完美。

176㎡上叠

上图:176㎡上叠地下赠送空间

虽然176㎡上叠的地下面积不如下叠,但是,上叠的使用总层数达到了惊人的五层:

地下二层,地上三层

上图:176㎡上叠地面部分

可以看到176㎡上叠的三层、四层和顶层均赠送了大量的露台空间,在实现了6.3米宽厅的情况下,可改造卧室仍有4个。

176㎡上叠赠送的露台极大,从上图可以看到足足有4大功能区,而且进深很大,只标准的“大露台”空间。

216㎡大平层

上图:216㎡大平层

相比较复杂的上叠和下叠,中间的大平层是本期最大的亮点。

有人喜欢别墅,喜欢的是别墅的社区低密和生态环境,有人喜欢大平层,喜欢一整层“超大面宽”的空间感。

山和府216㎡大平层,就是大平层嫁给别墅的结合产物,这个户型不但享受了0.12的金沙湖高尔夫的超低容积率,而且还有南向19米的超大开间,几乎相当于6个单位开间。

该户型客厅和主卧,开间都达到了惊人的6.3米,项目功能区主卧、2个次卧、客厅和餐厅全部超南或者超边,只有1个卧室朝北,这对“极其看重采光”的中原地区客户来说,很有吸引力。

结尾

楼八的话

以前郑州向东,后来掉头向东南。

东可以掉头,但东南在未来50年内是不可能掉头了,也就是不可逆的发展了,因为郑州航空港高铁站、机场、双鹤湖、大量产业的落地航空港区,投资何止几千亿。

未来郑州也必将形成郑州主城区+航空港区的双城模式,而经开区就在这双城之中,战略位置极其重要,这其实也是很多实业高端客户放弃北龙湖选择经开片区的重要原因。

这一次结尾的话,楼八不想多说,最后就一句,如果重新给我500万,我会选择和谐山和府,首付肯定是够了。

感谢关注《楼八地产研究所》,我是宇文播,一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。
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