罗马不是一日建成的。

近年来，合肥新房市场的结构大转型亦是如此。众所周知，从去年开始，合肥楼市就有了“去刚需化”的趋势。一批批打着“奢宅”标签的楼盘，乍如雨后春笋一般，挺立在合肥主城的各大片区。

随后，我们见证了保利、招商、高速等一众品牌房企，在高端市场的拔节生长。一次次首开热销的现象级事件，鲜明传递着这样一个信号：只有真正的改善瑧品，才能穿越市场周期，成为个人及家庭进阶的锚定资产。

但是现在，“改善”的定义又有了新变化。

而且随着高层发力推进房地产行业复苏，央行今日发布的房贷新政，正式宣告了“低利率、低首付”时代的到来。在未来可以预见的市场回暖大潮之下，这种变化，将会来得更为汹涌与猛烈。

No.1 | 壹

容积率2.0，甄别改善的分水岭

这轮变化的契机，源于即将到来的土拍。

9月初，合肥官方发布新一轮土地出让公告。公告中，主城有5宗地被摆在了货架上，覆盖包河、庐阳两大片区。细心的朋友会发现，5宗地的容积率从低到高依次为：1.5、1.6、1.8、2.0。

合肥9.29土拍出让土地一览（图/第一房研究院）

其中包河3宗地位于当前大热的骆岗中央公园板块。由此不难预见，未来改善市场的主力项目，容积率都不会太高。而2.0这个数字，似乎成了官方推动改善进阶的一道“分水岭”。

事实上，盘点今年的土拍记录，合肥其实已经在潜移默化中，完成了新房市场向更高维度进阶的框架演变。公开数据显示，截至今日，合肥九区三县累计成交25宗宅地，有17宗地被官方划到了容积率2.0及以下。

2024年合肥土地市场成交信息汇总

占比高达惊人的68%！

这种现象并非个案。以杭州为例，该城市仅今年读地手册中待供应的48宗土地，就有18宗地的容积率低于2.0。而刚刚过去的南京9月土拍，总计成交8宗地，其中更是有7宗地的容积率在2.0以下。

这无疑意味着，今后的高端主流市场，纯高层楼盘已渐成过去，而以超低密洋房为主的改善住区，将成为合肥改善及高改客群的“新宠儿”。

No.2 | 贰

单靠改善地块，收割客户的时代过去了

为什么会有这种变化？

其实早在两个月前，官方就进行了市场定调。

7月21日，新华社发布《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》。关于房地产方面，《决定》用16个字给改善市场一锤定音，“支持城乡居民多样化改善性住房需求。”

发现了没？

值此非常时期，为了进一步推动房地产市场平稳运行，高层将新房结构转型，当成了释放消费活力的关键锁钥。于是，我们看到了以杭州、南京、合肥为首的重点城市，在土地供应端口的迅速落位。

而后者，此前还做了进一步政策让利。

今年7月2日，合肥发布楼市计容新规，明确“阳台无论是否封闭，均只按照一半面积计入容积率”。按照规定，今年5月20日之后出让的地块，将统一按照计容新规进行产品设计。

该政策对于买房人而言，无疑是项绝大利好。因为相比之前，新房公摊面积占比更低了。建面同样大小的户型产品，买最新入市的楼盘，实际到手的使用面积将变得更为宽绰。

保利龙川瑧悦168户型实际得房率达95%

在这种背景下，买房逻辑开始清晰了起来。

其一，必须认准具备最新改善基因的低密地块，容积率高于改善“分水岭”的谨慎选择；其二，要坚决锚定主城核心地带，尽量避免内卷白热化的片区。因为后者往往意味着，一旦入手就有可能变成“风险资产”。

以淝河板块为例，该区域目前新盘扎堆，足足有10家楼盘在售。极度激烈与同质化的竞争环境，致使后期二手房市场存在“破发”风险。近年来，该区域入手门槛一再波动便是明证。

此外，考虑到当下市场的“良莠并存”和“交付困难”现象，我们还得加上两道“安全防火墙”——品牌得有官方背书，最好是top央企；产品力要足够好，不能是不加思考的堆砌敷衍。

关于后者，众所周知，改善品质不能单纯依赖地段加成。放眼市面上的保值楼盘，无一不有着优质的产品力背书。如果仅仅在产品展示端，意图凭借简单的示范区动线来收割市场，现如今已经很难奏效了。

这样筛选下来，很多人脑海里会第一时间跳出答案：

是的，保利龙川瑧悦。

No.3 | 叁

改善地块+极致产品力，高端客群的最佳选择

这个项目，是当下典型的改善进阶瑧品。

论地段，这里是临近城市最核心的黄金片区。

项目地处政务东中央居住圈，西临政务核心区，南倚骆岗公园，两大片区都是合肥板块价值最高的核心地带。一条约10.6公里长的龙川路，更是精准串联起2大省级博物馆、3所市级教育、2大市级生态公园、1座市级体育中心、2座万象综合体。

论改善基因，项目是计容新规之后的首批纯新盘。

内部过程稿

保利龙川瑧悦容积率仅2.0，是板块内难得的洋房产品。项目整盘得房率超90%，洋房产品得房率达95%，而建面约188㎡户型使用率甚至能达到惊人的98%！

而且需要一提的是，项目是板块内为数不多的洋房住区，品质稀缺性可谓独树一帜。相比其他同类产品扎堆的内卷片区，未来市场保值率将会更高。

论品牌，央企保利无疑就是块金字招牌。

内部过程稿

公开数据显示，今年前8月保利累计全口径销售金额高达2009亿，位居全国第一。显然，当市场在退潮时，一向稳健的保利凭借深厚的经营底蕴，成功穿越市场周期跻身为业内扛旗者。

这个时候，选择保利，理所当然成了抵御市场风险的首选。

论产品力，项目是城市新改善的“最佳注解”。

在这里，你会看到融合山门古韵与自然雄浑之美，生动演绎东方水墨意蕴的长约50米社区门庭。其入口界面选取贝金米黄为门扇立面，两侧水景模拟水墨砚台之色，将山门之景倒映东方水墨画卷之中。

内部过程稿

你还会领略墨染庭的自然之色。

池中绿岛如水纹墨痕，与奇峻景石相得益彰。庭内有天然流光瀑布，瀑布之上，设花草奇石以纳山川日月；瀑布之下，以森森古树融入山湖之间，营造出水墨山川的东方谧境。

内部过程稿

保利还贴心设计林影廊，通过将风雨连廊与社区景观相结合，打造出无雨归家的人文艺术连廊。徘徊其中，业主可观前庭中央精神水院，亦可尽享移步换景的园林风姿。

内部过程稿

值得一提的是，保利瑧悦系在产品规划上，要求小到一块砖，一棵树，都有它的来历和寓意。比如，立面特选生态陶瓷、白雪公主透光玉石、琉璃、金兰玉等，以求营造奢华的尊贵感。

园林石材则选取黑色主题，通过不同的面层处理形式模拟水墨五色之感，为整个园区营造沉稳东方的水墨山水氛围。

内部过程稿

景观方面亦是一大特色。园区选用黑松、红枫、乌桕、朴树、紫薇、红梅等特色树种，结合不同的空间探索自然的变化，将生活与自然艺术相融合，打造山林湖居的自然体验。

不难发现，真正好的改善藏品，从来不是简单的元素拼接，亦不是仓促堆砌的场景陈列。这里的每一座场景，都弥漫着保利对在地人文的深度致敬；每一处空间，都蘸满了契合城市高级烟火的镌刻印记。

—— 结语 ——

最新消息，保利龙川瑧悦产品发布会刚刚落幕。

发布会上，保利以更为具象化的展现手法和生动讲解，向市场第一次揭露了最新瑧悦系的未来愿景。在这个改善为王的时代，保利龙川瑧悦的面世可谓正当时，因为ta给合肥高端客群提供了一个“最优解”。

一个真正契合当下改善逻辑的最好答案。