文｜老墨

中国房价还能回到过去那样暴涨吗？答案很简单：不会！

近期上海交大金融学教授朱宁的一则表态就是原因：“这次中国房地产市场的持续调整的确不同以往，预测至少还需要3到5年，这背后不仅是市场周期的变化，更是人口结构老龄化、城镇化进程放缓以及经济转型的共同作用。”特别是这17个字的表态，“预测至少需要3到5年。关于房地产市场，可以结束争论了。

说句实话，在谈到中国房价的时候，很少有人提到经济转型，其实这点非常重要？因为早从1998年开始，尤其是进入21世纪后，中国经济的高速增长在很大程度上确实依赖房地产，以及基于房地产的基础设施建设。

造了房子，就肯定要修路，还在附近造学校、商场、公园、地铁等等设施，尤其是地铁，很多人都不知道，深圳地铁公司70%的收入都来自房地产。

而这就是过去房价上涨背后的经济需要，有消息称，短短二十年时间，中国房地产市值就超过了美欧日总和，高达65万亿美元。然而这个行业本身也是雷，是雷就会爆。

对国家来说，一旦爆炸，根本承受不住，对老百姓来说，何尝不是如此呢？

所以咱们想预测未来房价走势，国家动向也是至关重要，从这点来讲，经济转型也意味着未来房价难涨。

那问题来了，和过去依赖房地产的经济相比，怎么样才叫转型？

当然是不依赖房地产，那怎么样才算不依赖呢？一是限制土地市场，今年5月自然资源部专门发文，内容之一就是遏制部分城市住宅用地供应不合理增长，这些城市包括两类，1、商品房去化周期超36个月的，直接暂停新增土地出让；2、去化周期超18个月未超36个月，也进行了限制，原则是“盘活多少，供应多少”。

注意了，虽然早在2017年，自然资源部就已经发布了这类通知，但是当时市场火爆，而现在背景变了，越来越多的城市必须减轻土地依赖。

二是包括发展网络带货、电车、低空经济等等领域。而这就是经济转型，所以失去了时代背景，房地产的关键就是企稳，房价自然也就难涨了，这和过去相比，本身就是行业的大洗牌。

有个很残酷的现实，至少我是这么理解的，如果一定想算这笔账，买房本来就应该是亏钱的，只是过去回到了正常罢了。

假设2015年房价均价1.5万/平，你买了套面积百平的房子，短短三年后就涨到了2万/平，口算都算出来，你大概赚了50万，从2018年到2021年，房价均价就涨了2000元/平，这几年就赚了20万。

习惯了这么高效的赚钱渠道，一旦房价难涨，房子难卖，谁都无法接受。于是，这个问题就来了：未来还能买房吗？我早就说过，直到现在还在考虑买房的人，就必须要有亏钱准备，其实就算在房价疯涨的那几年，真正赚钱的人也不多，很多人都蒙在鼓里。

2015年到2018年中国首套房贷利率平均超5%，从上面的例子来说，三年就交了20万的房贷，这就已经不错了，从2018年下半年开始，首套房贷利率都达到了5.88%，要是在那年买房，后面三年大概交了接近30万，你还觉得买房赚钱吗？

这就是现实，其实不只是这两年，早在五年前，买房就已经不赚钱了，关键是风险还大，而很多人还蒙在鼓里。

如果是想投资，未来买房不是最优选，但是自住可以，只是要调整心理。

还是那句话，中国不缺买房需求，永远不缺，冲这点来说，房价就不可能打5折，打1折，但是在经济转型、城镇化进程放缓的背景下，房地产肯定会有调整，其实每个行业都是这样，就像无人驾驶一样。

只不过老百姓很难找到这么高效的赚钱渠道。

而且说句实话，过去能赚钱的原因还有一个：房地产税收制度的不完善。

就拿房产税来说，准确是房地产税，大概能分成两步：一是统一全国住房市场，调查清楚谁的名下有几套房子，这些房子在哪些城市；二是逐步收税。

就像空置税，从第二套房启征，第一年征收1%，第二年征收2%，第三年征收4%。

高层可以这么做，但问题是为什么没有呢？

这就是理论和现实的区别，一旦这么做，真正受影响的就是普通老百姓，那些有能力购买十套，几十套的人早有应对办法。

对此，你怎么看呢？

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