一、项目概述

1、项目名称:北京X伦王朝酒店/北京X伦松鹤大饭店出售

2、项目持有人:北京X伦饭店有限公司(香港与中国两家公司为同一股权)

3、项目出售价:CNY肆拾贰亿元

4、项目现状:正常经营中

5、经营状态:X伦酒店凭借多年的品牌打造和维护，深受国内外游客的青睐，特别是2008年北京奥运会接待中的完美服务，跻身中国十大高端酒店之一，目前X伦王朝入住率达70%以上，X伦松鹤入住率达97%。

6、财务状况:优等财务背景，债务良好，X伦松鹤现在尚有华夏银行3亿多人民币的贷款(或可承接原有极优惠利率的银行贷款)。

资产管理健全清楚，无不良财务。

二、项目执行流程

1、由项目持有人出具本商业计划书，内容涵盖:项目介绍、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、项目授权书等相关基础资料。

2、项目购买方有意向购买时，须出具购买方的相关资料:资金证明、企业简介及基础资料、约2亿左右的保证金(由第三方银行监管的账户，金额可商榷)，以及签订保密协议和备忘录(或协议)，约定驻场调查时间范围，和项目持有方提供所有所需的酒店企业资料(如财务报表等)。

3、驻场调查结束后，如买卖双方没有达成购买合同，保证金将在20个工作日内全数退还。

4、双方如达成购买意向或合同，保证金将融入购买金额，双方按照商榷后的购买合同执行。

三、项目资源分析

1、区位资源:

X伦王朝酒店和天伦松鹤大饭店相距100米，同属王府井大商区，西邻故宫、天安门、金融街，东靠金宝街、CBD大商区，南依始建于两个多世纪以前的王府井天主教堂，以及王府井步行商业街，周边有世纪大厦、皇冠假日酒店、中科大厦、华侨大厦、华尔道夫酒店、诺富特和平宾馆等，自然形成酒店群组。天伦酒店作为王府井城市综合体中的一员，有着得天独厚的区位优势和潜在客户群体开发的优势。

2、资源利用与解析:

酒店行业作为我国第三产业的支柱产业之一，一直为社会的发展和人民生活的需求发挥着重要的作用，更是经济体中的一个试金石。

据STR2015年统计，未来五年中高端酒店新增客房23万间，预测酒店出租率持续下滑，2016年将出现波谷。供求失衡，地产泡沫，固然会对酒店行业造成一定的影响，但是完全依赖某些潜在规则所制造的利益链，这才是酒店行业进入寒冷季的根本原因。如何改变这种现状，争取自救，成为业内刻不容缓的课题。

我们可以运用轻资产战略模式，实现智力资本的运作，以X伦酒店作为平台，形成一个新型的酒店营销航母。以下我们对这一战略进行解析:

根据美国斯坦福研究机构调研数据，预测2017年全球医疗旅游的收入规模将达到6785亿美元，是整个旅游业增速的两倍，收入将占世界旅游总收入的16%，预计到2025年将会攀升到3万亿美元的收益。据VISA与牛津经济研究院所做的一份调查，2016年泰国与新加坡、韩国一同跻身亚洲医疗旅游国家前列。

2020 年世界休闲大会将在中国·北京·平谷举办，这给了我们向世界推广中国医疗旅游、中国文化旅游等一系列的主题旅游产品提供了一个契机。

随着十三五规划的推进，“健康中国”概念已经提升到国家战略层面，健康成了人们永恒的话题，并将财富第五波一一保健革命推向高潮，这也将为医疗旅游、保健旅游奠定了政策基础。

综上所述，酒店营销不是单一产品的推销，而是利用酒店这个海纳百川的平台，横向联合跨领域资源，垂直联合业内资源，形成产业化的产品聚集，才能完成自己的利益链。

四、酒店品牌升级规划要点

1、立足X伦酒店的硬件优势，引进北京具有国际水平的健康管理医院、养生产业协会等相关单位形成战略合作，全面推广高端企业家健康管理体系和医疗旅游产品。

2、利用X伦酒店的闲置空间，改造成“养生堂”，即联合保健品、营养品的厂家、直销商打造TOP10展售厅。

3、为每位入住的宾客送健康，赠送TOP10天伦专属保健礼盒。

4、立足于X伦酒店的品牌，定期举办关乎健康、保健、文化等活动、论坛、沙龙，变被动等待为主动出击。

五、项目的效益分析

1、地产优惠:

两座酒店出售价为42亿元人民币，总建筑面积为73300 平方米，约为57000元/㎡，根据市场调查，王府井大商区周边的地产均价为13万元/㎡左右。因此从单纯购买酒店来讲，是一个绝佳的投资机会。

2、经营效益:

X伦王朝入住率按70%计算，395间客房，按均价1000元/间/天(套房不另计算)，年收入约9950万元;

X伦松鹤入住率为97%，308间客房，按均价900元/间/天(套房不另计算)，年收入约9670万元;天伦酒店总计年经营收入约1.96亿元。

其他收入包含餐饮、娱乐等。

3、效益分析:

随着X伦酒店品牌升级，管理上更加严谨规范，以及其他项目、活动的引进，将会在经济效益上提高15%以上，X伦王朝入住率提高20%以上。

六、风险评估

本项目主要风险在于一次性投资数额较大，但是运用轻资产运营模式将一座酒店出售，并联手形成战略合作，将会大大降低风险，提高还款速度。

至于土地产权租赁有效至2046年问题，中国政府现有政策规定，土地使用年限到期是将再续签的，目标是要以让中国首都更进步、更发展，朝世界一流首都的目标前进。

七、综合评价

综上调研、分析，本项目依托优越的地理位置与品牌效应，以及极其优惠的地产价位，能够满足财团或个人的投资，能够在2016年酒店行业低谷之后依然独占鳌头，对中国的经济发展发挥作用。

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