日前有市场传言称，深圳或在适当时机对限购政策做出优化调整。就此市场传闻，记者向深圳市相关部门进行核实求证。深圳市住房和建设局方面向记者回应，深圳将结合房地产市场实际情况，在深圳市委、市政府领导下，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进我市房地产市场平稳健康发展；相关政策信息以市住房和建设局官方公布为准。

点评如下：

1、强化了地方的主体责任

近期，从两会到白名单，国家一系列的政策信号显示，对于地方稳定房地产的主体责任强化了，即调控的权力给到地方，责任也给到地方，明确了对地方能否稳定市场和行业的考评和问责。近期，北京上海在外围住房购置限制松绑，离婚和单身认识购房松绑，以及南京、成都、长沙等退出限购等，都已经显示出了这种信号。

2、市场下滑超出预期

这一政策背景是，一季度商品房市场销售不及预期，从全国来看，不管是百强房企销售，还是百城销售，同比都下滑了40%-50%，都创下历史新低。而且，去年还在增长的二手房交易，今年一季度也下降了25%左右。更重要的，新房市场房价下跌的态势更明显，深圳尽管二手房交易连续2个月超过5000套（4月份预计也将超过5000套），但二手房3月份交易只有2000多套，创下新低。政府最重视的就是关联卖地的新房交易。

3、市场循环出现了问题

一季度，特别是3月份，二手房还是较为活跃的，特别是深圳，二手房逆势增长，也是同类城市中为数不多的二手房交易同比基本持平的城市。但是二手房交易并未传导至新房，一季度新房深圳交易同比下滑25%，新房去化率只有23%，去化周期达到42个月。而且，新房销售和去化的难题，已经传导至了供应端，2024年一季度新房新增供应同比下降6%。2023年深圳土地出让创新近10多年来的新低。新房卖不掉，开发商不开工、不拿地。

4、城市都在抢有限的购买力，深圳也不例外。

地方能做的，也就是在行政端（比如限购）政策上发力。特别是，近期出政策的所有城市，都在需求端发力，但其心思也坦露无遗，即在有效购买力有限，而市场情绪日渐低下的情况下，那就以最彻底的手法、最快的节奏，尽力捞到存量蛋糕的最大部分。南京、成都、杭州等，都是新一线城市，过去一直昂着头“筛人”，也是年轻人向往的城市，现在下场抢人、抢钱。前期，京沪外围对落户、买房的资格都在放松，香港也加入其中。对深圳来说，如果不加入这场抢人（抢购买力）的战斗中，那就在存量蛋糕争夺战中落在了下风。

5、政策猜想

应该是外围区域退出限购，增值税免征期5年改为2年等。抢有限的购买力，特别是有钱人。现在，能买新房的基本上都是有钱人，各地都在退出限购，意味着都在抢有钱人，但中心区估计暂时不会动。一方面，房住不炒写入重要文件，还是执政理念，另一方面也为未来政策留下空间，不能一下把炮弹打光了，如果届时市场表现不佳，对市场预期反而是打击。

6、政策效果预判

政策会有一定效果，但效果持续时间短，提振的效果也没那么大。

主要原因在于，二手房挂牌量大，已成为决定市场走势的关键。二手房小户型、低总价房源多，成为刚需、刚改的首选。但由于二手房挂牌量比新房大，而且挂牌比销售多，导致挂牌量始终在上升，愿意降价出售的人多，导致价格下跌预期仍旧强烈。同时，新房和二手房存在竞争关系，新房要低于二手房价格卖，这就导致轮番降价。价格继续下跌，政策没有最优惠，只有更优惠，对潜在购房者来说，除了迫不得已必须要买的，其他人最佳选择就是等待。这也意味着，二手房买家出售房源后，再次进入新房市场的比例不高。因此，供需不匹配的情况下，需求端一味刺激的政策很难见到明显的效果。