出品｜氢地产

作者｜Brant

头图｜氢地产

日前，中指研究院发布《2023年1-3月川蓉房地产企业销售业绩TOP30》。氢地产从该份业绩榜单发现，2023年第一季度，华润置地以80.4亿元排名榜首，而在2022年第一季度排名榜首的万科，在2023年一季度排名第十三：一年之间，万科排名滑落12位，且跌出前10名单。

对此，业内人士表示，2023年一季度，成都楼市异常火爆，房企销售额普遍大幅增长，多家房企录得创记录的业绩增长，保利、华润、龙湖等房企在成都的销售业绩增幅，均超过100%，原因在于，这些房企提前布局与投资拿地，从而获得了更大的市场份额与市场机会。而万科2023年一季度业绩却呈现“掉队”之势，业绩不但没有增幅，而且下降幅度堪称“腰斩”。

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变迁：一年之间，万科成都排名下滑12位

中指研究院《2022年1-3月川蓉房地产企业销售业绩TOP30》显示，万科排名成都房企销售金额第一，销售额48.5亿元，排名成都房企销售面积第二，销售面积25.6万平米。

今年一季度的数据则显示，万科排名成都房企销售金额第十三，销售额21.3亿元，排名成都房企销售面积第九，销售面积14.0万平米。

从中可见，一年之间，万科成都销售排名下降12名，销售金额下降27.2亿元，销售面积下降11.6万平米。

值得注意的是，万科业绩的大幅下降，对应的是其他房企在成都的业绩大幅增长。

2022年一季度华润销售额18.9亿元，2023年一季度则为80.04亿元；2022年一季度保利销售额24.8亿元，2023年一季度则为64.2亿元。

2022年一季度龙湖销售额19.7亿元，2023年一季度则为46.8亿元；2022年一季度兴城人居销售额43.5亿元，2023年一季度则为57.1亿元。

除此之外，成都轨道城市、建发、成都天投、中国铁建地产、招商蛇口、中海地产、电建地产等诸多房企的一季度业绩，均出现同比大增。

对此，业内人士表示，2023年相较于往年，楼市火得更早，因此，一季度的销售业绩相对也会更高。从目前TOP10房企的销售数据来看，2023年一季度，TOP10的最低门槛是30.9亿元，相比2022年来看，TOP10门槛提升了13亿元，显示房企集中度更高，TOP10房企市场份额进一步提升。

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拿地策略与产品打造：万科成都仍困于惯性

市场一直在变化。从目前成都楼市的走向来看，高价值土地频出及高度竞争将导致——高端产品占据市场主流。入蓉20余载的万科，虽然曾经一度是王者，但随着土地市场的激烈竞争，随着高端话语权的争夺，已经在2023年显出疲态。其多年以来形成的拿地及产品“惯性”，既是万科的优势留存，也将在全新市场语境之下面临“重塑”与革新。

从拿地策略来看，万科成都很少在城市“中心”拿地，新区开发、综合体、城市更新、产业等拿地模式之下，万科项目的土地成本更低，新区域、价值成长区域拿地，也让万科项目具有长线价值。

一方面，上述部分拿地模式更适合早期城市开发，在“价值重回主城”等观念之下，客群对于地块的区位更为看重；另一方面，综合体及产业等拿地模式，拿地周期长，同时项目运转周期长，将沉淀过多资金。

基于此，万科成都将重新回到土拍舞台，更多参与主城高价值住宅用地的竞争。而此前土地投资“惯性”之下的项目，例如位置较为偏远的牧马山万科君悦云台、温江寿安镇万科燕南园等项目，虽然成本更低，但不具有高竞争力，不能高速去化，反而对万科形成长期“低耗”及资金占据。

而目前来看，万科成都还需要更长的周期解决前期投资问题，且需要以较高的代价获取更“中心”的住宅用地，这些，都将考验万科成都推陈出新的能力。

从产品表现来看，其实，万科成都已经看到了成都的高端走向，布局了万科天府锦绣这一灯塔级项目，其中，项目内面积约350平米大平层，更引发聚焦。但是，从品质兑现及高端实力两个角度来看，“万科能不能做高端”这一话题，或还将延续。

从品质兑现来看，应该说，客群对于万科灯塔级项目抱有极高期待，但是，进入交付期，业主发出的“万科拉垮”、“灯塔无光”等质疑却广泛流传。此后，诸多业内人士谈起万科天府锦绣，也失去了往日的推崇。

而由于除了天府锦绣这一设想中的“纯粹高端”，目前来看，万科成都的高端脉络仍然没有成型——自天府锦绣之后，虽然高线公园也将推出部分“墅”类产品，但是，万科成都的高端实力依然需要验证。

因此，在高端竞争这个层面，在成都，万科或许有很好的刚需、首改等产品打造经验，高端项目却依然缺乏标杆和口碑之作。除此之外，我们还关注到，高端产品打造对于团队也有更强的要求，而万科成都近两年的人才流失，多位核心项目负责人的出走，意味着万科成都后续还需要加强人才队伍的建设。

综上，从拿地策略到高端打造，万科成都面临全新的市场语境，从2023年一季度的业绩来看，万科成都此前的“惯性”发挥，已显示出明显缺点，需要万科进一步审视自身，在全新的市场环境之中迅速作出调整及应变。对此，我们也将继续关注。

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