南京新城很多，但真正意义上发展起来并将规划完全兑现的，寥寥无几。尤其是近几年，市场下行，少了土地财政收入，很多新城规划也缺失了最基本的发展源动力。

因此到最后，大部分新城都走向一个结局——要不搁置，要不改规划“换条路走”。

这其中就包括曾经辉煌一时的城东核心板块，现在大家称之为青龙地铁小镇。

就在刚刚，南京规划和自然资源局发布“《南京市NJDBd050单元控制性详细规划》NJDBd050—2—13规划管理单元图则修改（批后公布）”，青龙地铁小镇一幅核心地块规划正式迎来调整！

而在此之前，青龙地铁小镇就曾调整出让一幅超低密住宅地块，并且还对片区的城市设计及控规图则调整进行招标。

种种迹象说明，在新城建设举步维艰的当下，青龙地铁小镇选择了主动求变，这样的做法不失为一种可行的破局之道。

01.

规划有变！昔日核心板块开始转型！

NJDBd050—2—13规划管理单元图则，位于江宁区绕城高速以东，东至东流路、西至青龙路、南至思邈路、北至三阳路，用地面积约26.70公顷。

放到地图上看，大家就很熟悉，也就是高科紫星荣院、阳光城文澜府等商品房项目所在的这一片。

而这次要调整规划的地块，就在两个项目东侧，用地面积约3.35公顷，现状为空地。

为什么这次调整值得关注？

有两个重点：

①将该地块用地性质由商住混合用地（Rb）调整为二类居住用地（R2），容积率由≤2.0调整为≤1.1，建筑高度由≤35米调整为≤24米，建筑密度、绿地率不作调整。

②考虑到规划已在美华路以东、一帆路以南布局一处居住社区中心，配套建设建筑规模不低于2000平方米的菜市场，能满足片区使用需求，故取消该地块配建建筑规模不低于2000平方米的菜市场。

● 关于商住混合改低密宅地

这已经不是青龙地铁小镇第一次改低密住宅用地了，此前山锦花城旁边出让的那块地，容积率就是改成了1.0＜Far≤1.2。

如今又一块低密宅地出现，意味着青龙地铁小镇的新开发思路已经基本定了，就是最大化发挥片区低密和山水资源的宜居特质，虽然不能成为高大上的核心区了，做一个低密高端宜居的板块也不错。

● 关于配件菜市场取消

这其实反映的是一个趋势，不仅仅是青龙地铁小镇，很多板块未来这些公配设施可能都要削减。

一方面的确是规划配套相比实际需求溢出了，另一方面就是卖地的问题，纯宅地都很难卖了，更别说还是有商业配建的地。

02.

板块大调整，正在路上！

青龙地铁小镇的规划调整，远非几块住宅用地的变化这么简单。

目前整个板块，都在酝酿做顶层设计的改变。

今年7月，南京地铁发布《地铁青龙储备地块（江宁范围）城市设计及控规图则调整招标公告》，其中提到了大量有关青龙地铁小镇城市设计调整的细节信息。

目前，该项目已经由南京市规划设计研究院有限责任公司中标，中标价250万元。

调整转型集中在4个方向上：

1. 研究仲景大道周边高校教育配套用地的可能性，研究范围约为563公顷，扣除已建在建用地、林地、龙王山公园及中央绿脉、水域面积后，实际重点城市设计范围约为205公顷。

今年能看到，很多南京高校都在建设新校区，青龙地铁小镇往这个方向发展不失为一个出路，既能避免南京高校资源外流，也能带动一下片区的人气和配套建设。

当然，如果相比以前的规划，改成高校教育配套用地肯定是算规划降级的。但摆在青龙地铁小镇面前的问题早已不是“能不能回到巅峰”，而是“如何谋求新的发展”。

2. 拟适度减少产业用地规模，并集聚布局。

这完全能理解，现在很多产业规划其实是饱和的，你如果要大肆搞产业，那势必要和南京其他板块直接竞争。

以青龙地铁小镇现在的能级，控制产业规模，做好产业集聚，其实就足够了。与其预留很多产业用地使不上力，还不如“地尽其用”就好。

3. 对住宅用地降容降高，提升品质。

这是青龙地铁小镇已经在做的事情，也是目前南京楼市的一个趋势。

而且对青龙地铁小镇来说，也是适合搞低密住宅地块的，能和其他板块形成错位，扬长避短。

4. 根据居住人口增减情况调整公建配套。

这一点其实很现实，因为当初的配套规划都是根据当时的发展预设去做的，和当下现状显然无法适配。居住人口多，就增；居住人口少，就减。很合理。

这里要再提一下上面关于高校教育配套用地的设想，这其实也是一个能激活片区活力的有效手段，人口的涌入势必会带来配套的落地和升级。

03.

是降级，还是再出发？

也许有人会说，这种板块转型相比当初的定位，是降级的。

话是没错，但从现状出发，调整似乎迫在眉睫。相比搁置、不甘，务实一点，适当地放弃幻想，走一条更实在的路子，其实有可能会更好。

目前，房价受到的影响是最明显的。

从挂牌价格来看，似乎还比较体面，基本都在2.5万/㎡以上。

但深入到每个小区每套房源的成交价格，真相就残酷起来了。

整个青龙地铁小镇，今年的二手房成交基本全在“1”字头，最低能到1.5万/㎡左右。相比当年新房价格，跌了1万/㎡不止。

不过有意思的是，由于价格的下降，近两年也成了青龙地铁小镇二手房成交的高峰期。

招商正荣东望府，今年为止已经成交了22套，誉峰苑则卖了24套，中南山锦花城45套。这对生活半径在城东的首置人群来说，的确是挺不错的选择。

如何破局？

青龙地铁小镇正在不断做着尝试。

相比停滞，动起来总是没错的。尽管未来短时间很难再看到重塑当年的辉煌，但倘若调整能给板块带来一些新鲜的活力和支撑，也是非常不错的了。

写在最后：

客观来讲，青龙地铁小镇有没有短板？

答案一定是有的，如果你对它的期待还是整个城东的核心，甚至是要成为南京头部板块，那么一定肯定会意难平。

但如果只把它看作一个宜居属性强的主城板块，那青龙地铁小镇还是非常优质的。

第一，离主城近，同时还靠近仙林；

第二，交通有优势，本身就规划多线地铁，未来断头路打通，底子还是非常不错的；

第三，宜居属性强，周边自然环境不错，如果后面再严格走“低密化”的路线，会是一个很宜居的板块；

第四，教育配套完善，南外仙林紫东江宁分校、福宁路幼儿园、同舟路幼儿园、江宁高级中学，内部很够用了；

包括一些生活配套，商业之类的，也都有规划；

倘若未来如果低密住宅的房价再合适些，板块重新迎来新的生机也不一定。

对于青龙地铁小镇来说，现在走起来、走得稳、走得好，远比爬得高更重要。