房地产是周期性行业，是康波周期下是20年的大周期，从2019年8月房地产高点算，未来是10年的下降景气度。最近各种房地产政策利好，一线城市房产销售火爆，股票市场上房地产股票大涨，很多人都认为房地产要反转了，房地产股票和楼市未来都要大涨，刘哥在这里分享自己研究房地产行业的观点，希望可以帮助大家！

一 楼市现在可以炒底吗？

为什么政府密集出台了那么多房地产的政策？包括打开限购，首付低于15%，买房子利率还在不断地在下调。

这些政策其实没有带来房价普遍的上涨，因为目前老百姓购买力依然是不行。现在的房地产周期和1990年日本房地产市场非常相似，日本从1990年高位下跌的，下跌五年以后，1996年日本的房价出现上涨，大多数人认为日本的房价要回升了，但是1996年反弹以后，日本的房价是继续大幅下跌。

目前为什么推出一系列房地产救市政策？是因为房地产下跌的速度太快，已经影响了经济的运行，容易造成系统性金融风险。所以要减缓房价过快的下跌。让房地产由快跌阶段，由政策托底的震荡盘整的过程。

楼市现在可以炒底吗？在直播里，刘哥分享房地产的建筑业周期是20年一个大周期，下行景气度是十年。2019年8月如果是高点的话，按照正规的周期来做，应该到2030年，才是下个房地产周期的上升景气时间！所以刘哥并不认为目前是投资买房好机会，但是有一部分刚需，比如说小孩读书或者养老刚需，他们可能会看到目前的这个政策利好地产，有买房子的冲动。

刘哥认为如果是按15%的首付，杠杆变率是6.67倍，杠杆倍率如果越高，承担的波动幅度就越小，未来如果房价撑不住。比如再度下滑，跌破15%，首付就要亏完了。大家在这种政策下，如果是刚需，可以去考虑，但是要考虑到量力而行，

二 房地产股票未来还可以上涨吗？

房地产股票是周期性行业，周期行业的底部都是用PB(市净率）来计算的。

这次房地产股票上涨的根本原因，是政策进行托底，房地产行业下降景气度的快速下跌，大概率已经结束，后面是长期的震荡盘整的过程。

由于政策的托底房地产，股票市场认为行业产生边际效应的改善，所以产生了反弹！

而反弹的高度是修复每股净资产，所以大概会修复到1倍的PB(每股净资产）。

在直播里，刘哥讲解这次的上涨是情绪的博弈，不是价值的反转，未来房地产股票涨上去，还会跌回来，原因如下：

房地产公司过去盈利的方法是囤地，这是过去20年房地产公司的主要赚钱的手法。因为房地产开发的时间是1.5-2年，从拿地到开发建设成楼盘，需要大概2年时间。而这种屯地的方法，在房地产下降景气度是要吃大亏的！

现在房地产的土地成本和房价关系，好像面粉和面包的关系。比如一个面包卖10元，其中面粉成本大概是5元（类比是房地产的土地成本），制造面包（类比是房地产建安成本）和税收（类比是房地产政府各种税收）大概是3元，大概赚2元（类比是房地产公司的毛利率一般都是20%左右），现在的问题是，从买地到建设成商品房，大概有2年时间差，这里还有销售时间的问题。

房价由于政策的托底，可能在2024年出现一定的上涨，但是从房地产20周年行业景气度分析，这里房价的上涨是短期的，后面房价的下跌周期还没有结束，很多房地产股票在这次上涨后还会创新底。这是大家要注意的，千万不能头脑发热。在20年房地产周期的下降景气度做股票的价值投资，拿的时间越长，亏的越厉害！

根据房地产开发时间是2年左右，可以确定未来很多看起来只有10倍PE的地产股，未来2年利润会不断的下降，出现股价越跌市盈率越高的现象！

根据以上的逻辑，这次因为政策托底，产生的市场对房地产股票的边际效应的改善，这是由预期推动的上涨，结果是现在怎么涨上去，未来怎么跌回来，这和价值没有关系，只是市场情绪的博弈！

看完以上分析，你认可刘哥判断房地产的方法吗？欢迎大家留言讨论。

觉得有用的话帮忙点个赞，持续输出不易，你的鼓励是我前进的动力。

更多股市每日思考，刘哥在直播分享，围观我的朋友，第一时间同步各种有用信息。