买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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最近一段时间，一直帮一位年轻人参谋买一套房子。说句心里话，这样的优秀的年轻人，这样开明的家庭真是不多见。

虽然刚工作不久，但是年轻人自己愿意负担房贷；虽然来自其他城市，但是父母很开明，没有在传统城区捡漏的想法，希望沿着地铁线寻找成长性资产。

然而，一个周下来，依然感慨万千：

没想到，在青岛买房这么“难”！

就着这个案例，老王想为年轻人写一篇文章，来分析一下如何购买婚前的房产。

人生“储蓄罐”，应尽早开启

在说买房攻略之前，我们首先要明确一点：

年轻人应不应该买房？

在流量时代，教年轻人躺平的文章和视频似乎更有流量。因为下坡路相对容易走，而上坡路相对难一些。

然而，从不做流量奴隶的老王，却想用身边一个个鲜活的例子告诉大家：

在家庭经济允许的情况下，年轻人越早拥有自己的房产，对于人生进阶越有利。

说几个例子。一位是老王非常敬重的大哥，来自西部小城，刚来青岛时可以说是一穷二白。但是下了火车，海风吹到脸上，他瞬间就对这座城市一见钟情了：

青岛太好了，我一定要在这座城市买一套房子！

有了这个目标之后，他就很科学地规划自己的收入。因为从事金融行业，所以收入很高，别的同事都是换最新的手机电脑，三五天一聚会，他则是钻研业务，让钱生钱。

结果，他不但比别人早拥有了房子，而且职位的晋升速度也超越同龄人。因为买房比同龄人早，所以他得到的买房经验也自然多，在几轮行情中，每一次都能抓住风口，现在名下有很多套房子，而且还总结出了自己的买房理论。现在单位里很多领导买房子，都找他参谋，无形中经验又帮他拓展了人脉。

所以，在老王看来，房子是年轻人最好的“储蓄罐”，不但能让年轻人在职业初期养成良好的习惯，而且还能储存买房经验。

实实在在买过两三次房子的人，只要没有性格缺陷，一般都能成为资产配置高手，这种能力不是听几次无房大V们直播能有的。

第二个例子，还是老王身边的人，也是最激进的一个买房者。他在单位还是临时工的时候，就买了一套房子。然后在别人都不敢买房时，果断布局新城区，孩子上学时买学区房，在每一类房产上都有心得。

现在房价跌了，但是他愁得睡不着觉吗？每个月工资之外，房租收益就有一万多，愁什么？

房子不是关键，关键是人家现在在单位是部门的一把手，而且每年几次旅行，已经跑完大半个地球了。

高品质的生活不是挥霍有限的底层工资的快感，而是在人生不断进阶中，职业收益与资产收益所给予一个人的从容。

有人说现在有租赁房，还有保障房，不也能住？

住是能住，但是住着舒服吗？

低价房，不不论新房还是二手，但凡你低成本可以入住的，都有一个或者几个硬伤：地段偏、容积率高、户型差、物业混乱。

馒头咸菜能吃饱人，但是一辈子馒头咸菜是一种什么品质的人生？

所以，我的观点一直是很明确的：只要家庭条件允许，年轻人还是应该买房的。

90%年轻人，避不开的三个“坑”

有很多年轻人认可老王的观点，而且也都付诸于行动了，结果还是买房却成了韭菜，未来的二十年都要为年少时这一次草率的抉择买单。

总结起来，就是三点：

第一，时机不对。为数不少的年轻人找了一个好单位，可以提供一个单身宿舍。所以，买房不是很着急，总想着收入再高点再买，男/女朋友有谱了再买。问题是，楼市不是一成不变的，它有周期分化的。

在供不应求的时候高价买垃圾房，长远来看必然亏钱；

在供过于求的时候低价买优质资产，才能收获颇丰。

第二，格局不够。很多年轻人买房子，感觉自己很聪明，生怕渠道商、中介、开发商赚自己的钱，所以把90%的精力都放在这些小地方，反而对开发商口碑、经济状况、地段潜力、产品细节、出手时机研究很少。对于只想贪小便宜的人，不论是中介还是开发商都有一套完整的“杀猪盘”攻略，小白很难躲避。

另外一个大问题，就是贪便宜。房价越便宜越好？买房时省了3万，住了三五年知道垃圾房产痛点多了，你装修废了，再换房中介费税费，加起来三五十万能下来？

一次买对和买错再换，哪个更省钱?

第三，理念不对。很多人买房子，觉得不是最后的住所，所以买房漫不经心，所以很多人都买了离单位近的老房子。

但是老城区的老房子，都是老居民啃剩下的“鸡骨头”，你买这样的资产，未来二次置换，手里就没有优质置换筹码了。

十五年前，买浮山后不买台东，买汽车东站不买八大峡，买东李不买水清沟的热，才是这个城市的赢家。

但是，我们想一下，当年的浮山后、汽车东站、东李，哪个没有通勤痛点？年轻人精力好就扛过来了，你总不能人到中年了，让学业繁重的孩子和你一起扛吧？

所以，时机、格局、理念，是年轻人买房一定要理顺清楚的事儿。

权衡利弊，不钻“一定要”的牛角尖

年轻的朋友买房子，最理想的状态是自己单位附近，恰好有自己能买得起的房子。这样自己住很方便，未来父母来住，有了孩子帮着看孩子，父母老了插空照顾，都是要比长距离通勤摇号。

难就难在，90%的年轻人，碰不到这样的情况。

那么，这房子怎么选？我觉得最重要的一点，你买房这件事，千万不要让单位的“老青岛”知道，否则他们大概率会把你带沟里。

浮山后都是回迁区，新都心是破烂市场、东李那都是些村……这是他们当年的观点，听了他们话的人，已经哭晕在老城区的步梯房里了。

欢乐滨海城是后海、闫家山是老四方、张村河不如海边好​……这是他们现在的意见。

故步自封，不关注城市的发展，不了解新房与老房子在品质上的差距，这样的陈旧观点，不听也罢。

​沿着城市发展主线选房，这个我也懂，问题是没有合适的房子啊。

住所​离单位远一点，那么就一定要有地铁。问题是，地铁旁边多是大高层，看上了小高层产品，​偏偏没地铁，或者说地铁未开通。​

对于这一点，​我希望大家一定要想明白一个道理：

产品、配套和价格​之间，一定是有理可循的。

我们不说那些销冠楼盘，就说位于老四方的通和·启章，小开发商，没有学区，城市界面也一般，但就是低密的地铁房，价格卖得和浮山后不相上下，这就是配套和价格关系。

我们把森林公园的精装洋房搬到M1号线​站点附近，它也不是这个价。

所以，纯地铁房当然好，但是如果质价比高，近地铁房也不是不可以。也许你现在看到全是通勤痛点，但是当居民都入住了，​这最后一两公里，一定会有解决方案。我们看一则新闻：

自7月1日起，青岛城运控股集团新开422路公交线并调整462路公交线局部走向和站点。新开通的422路线自福州北路停车场发往劲松七路辽阳东路站点，沿途串联起凯德商场、齐鲁医院、同德路小学及多个居民小区，同时衔接地铁3号线、4号线，是一条方便市民通勤、就医等多种出行需求的微循环公交线路。

未来欢乐滨海城、东李、高新区，这样的微公交线路一定会随着居民的增多而增设。

通​勤痛点没了，这房产价值是不是还要稳健增长？

所以，年轻人买房子，在时机、格局、理念之外，要以发展的眼光看待地段，要以无比谨慎的态度调查开发商的安全度和产品细节，同样要以乐观的心态去对待那些容易解决的​暂时痛点。

如此理性权衡之后，你就能赢在资产配置的起点。