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问答388期

问：港务区或是下一个沣西，沣东？

答：非常理解大家在房价下行时期对新区的担心，但一码归一码，骡子是骡子，马是马。

港务和沣东、沣西的共同特点都是赶上西安房价上行的五年，快速吸纳买房群体，同时落地投资项目，但如今看，呈现的发展现状并不相同。

当年在港务买房的人，很多是够不到沣西，沣西，因为港务价格低原因过来的刚需，在这个前提下，遇到投资空前的全运会，在短期内建起了奥体中心等诸多配套， 同时又引入铁一，高新名校+。

即便到目前，港务区的价格依旧是缓慢上涨，同时稳定的，并非西咸当年的大涨大跌，核心区奥体单价20000+以内，其余17000+，15000+，梯队非常明确。

虽说全运村后，港务在拆迁，配套，城市界面上的开发速度刹车了，但依旧保持自己的节奏，商业，产业，学校，医院等逐步落地，港务区的房子依旧是当下西安最好卖的板块。

但沣东沣西则是经历过一轮明显的房价，地价跳涨，同时配套兑现不足，又有限购政策冲击，本就是投资心态的多，没有变现结果，导致很多人不看好这里。

但西咸这么大面积的开发，又是多点开花，兑现必然没有奥体快，注定了这是一个几代人的工程，大家不是不看好西咸，而是担心房价的涨跌不稳，这直接关乎个人资产。

举个不恰当的例子，这就如同两个待业的人，大家相互吐槽自己的处境，但两个人背景并不相同，一个是存款几百万，一个是负债几百万，都是百万富（负）翁。

既然是新区，除了新的面貌，同样有新的不确定和风险，港务房价走高，西咸房价折扣，其实就很说明问题了，大家怎么看，评论区聊聊。

问：老人被骗买了高陵复式房，房价不涨何去何从？

答：在这几年普遍房价跌两成，三成的现状前、只亏五万算亏吗，简直是房价保值的典范，当然还有原因是因为小区确实冷门，成交量太低，没有成交自然也谈不上涨跌。

高陵不是一个有成熟商品房市场的地方，虽然有陕汽、吉利等大企业、又有地铁10号线连通等等，但远离西安，能在高陵买房的西安人还是很少的。

曾经有红火的时间，只有18年前后，因为西安主城区没房，且房价上涨，高陵有价差，且不限购，很多外地朋友盲目选择，包括恒大，中南等开发商密集入场。

如今西安主城区不限购，且新房供大于求，到处都是折扣和活动，贵的便宜的都有，这种情况一般人是不会去高陵买房的。

对于二手房市场，也决定了受众太窄，需求有限，复式的产品，本就没有平层面积好卖，顶复的住宅，面积大，顶楼有漏水隐患，时间久了就变成老破大。

对你而言，最大的机会是在12年前买房，当年的房价不高，如今即便跌了，但也享受到了房价上涨红利，尽早置换现金，或在工作居住地置换更新的住宅，更加明智，守着一个月1000块的租金，等房子老，你也老了。

问：顶楼漏水，如果业主愿意花钱修，还能买吗？

答：愿意花这个钱的业主很少，遇到漏水，首先想到的都是开发商，结果保修五年，超期找物业，基本都是要求动用大修基金，结果其他非顶楼业主不同意，最后拉扯不了了之。

从技术上来说，一旦漏水，原因有很多，比如墙体，比如保温，比如缝隙，比如夹层，也有可能是相邻屋面的积水，这个维修的费用不好估算，去58同城找游击队，风险更大。

从观念上，漏水是心里问题，即大众对于顶楼的隐患担心，即便房子不漏，但买的人总觉得有可能会漏，这就直接影响房价，我们无法改变大家对顶楼根深柢固的观念。

从市场上看，顶楼无论是新房还是二手，价格明显低，这说明定价时，低价就包含了漏水的隐患在内，所以卖的时候，价格会成为整栋楼最被动的。

但一种情况除外，即送露台，送空中花园的，漏水隐患还在，但既得收益大于未来隐患，对买房就是另一回事了。

问：感觉西安楼市人气回暖了，是不是错觉？

答：每个人站的立场不同，感觉并不准确，还是看数据，新房部分，今年前六月，西安供应208个小区，共计房源30040套，但登记结果上，只有约12%的，人数超过房源数，约25个，其他都是平销。

刚刚过去的六月，5245套新房里，核验的家庭也只有2530组，这个购买能力，很难和回暖挂上边，各个小区都是轮番优惠，送、送、送，满大街都是中介推广，电话联系买房。

相比新房有政策托底下的限跌，二手房则要真实很多，成交量一直在降，成交均价万元出头，且都是200万以内的刚需小区为主，但贝壳上挂牌房源超过13万套。

二手的架势是有成交，但前提是肯降价，骨折的那种，导致很多次新房的业主，有恐慌卖房情绪。

相比全国，西安反应后知后觉，导致市场虽然分化，但仍有热门小区出现，星河湾，金茂府，星河天汇，紫棠苑这种好位置的改善小区，仍不愁卖。

但对多数新房和二手房，如何降价去库存，会是未来几年一个永恒的话题。

供暖不是为了让你热，是为了让你不冷，楼市也是同理！

问：在西安有两套房，想置换书包和环境好的改善，该怎么办？

答：早买早享受，晚买有折扣，今年这几乎成为不成文的市场现状，开发商出于销量考虑，降价送车位的现象，确实让很多买房人心里没底，担心买的早后被价格背刺。

房价上行时，首开都是最低，用热度带后面的大户型销量挣利润，如今是首开遇冷，折扣，优惠，再折扣，还好有限价，新房市场还算稳定，没有恶性降价竞争。

但对置换而言，本就是自住需求，还是可以趁早看，一方面选择很多，港务，高新，曲江，航天都是优质地段，且今年四代住宅盛行，阳台，露台，飘窗各种赠送扣面积。

首开的基本都有折扣，同时买车位价格很低，很多年没有看到开发商这么卷了，当然一分钱一分货，这也隐藏了后期降标的隐患。

对书包而言，围着学校的学区内，就那几个小区，没有最佳时间，只有上学报名时间，而对改善而言，选择很多，是可以再等等的，更好地段，更好户型，更优价格，在如今的高新三期，港务区奥体，航天城都是约定俗成的。

楼市又回归到了地段第一，价格第一，性价比优先的时代！

问：新房到处都是降标，以后西安二手房依旧是主流？

答：从销量上看，二手很难是主流，销量上，前六个月西安二手成交反超新房，但前提是刚需小区，中小面积。

如果算成交金额，是远没有新房高的，这是西安二手现状，即便宜好卖，越贵越难，大户型的市场很小，基本都去看新房。

反观新房，则是大的好卖，小的滞销，能买新的，多半是自住+置换为主，小面积市场有限，大户型在园区观感，赠送面积，保值增值上有天然优势，改善时代，刚需只能去二手。

西安的二手库存巨大，且不少房源基本丧失流动性，经开一期、雁塔一期、曲江一期、航天一期、高新一期、二期几乎完全是二手市场，但成交高的多半都绑定学区，学区房是二手的主流是真的。

真正稀缺的房子，是有二手的好地段和配套，同时有新房的好户型，好环境，电视塔、 木塔寨、南湖边、凤城八路、高新路、锦业路这些地方。

问：500万预算，娃上高二，为娃买房，想保值增值？

答：属于过度焦虑，考虑过早了，且不说市场如何，就小孩处境，大学毕业至少是六年后，还不排除考研，出国等可能，现在买的新房到时候就成了老产品。

况且年轻人发展轨迹待定，是留西安，去北京，呆日本都是未知，对未来最好的投资不是买房，而是留足现金，以便到时候随意应变，而不是不动产在手，多年后能否变现都靠运气。

当下是自住+改善+换房的时代，自住是买房的核心，如果不住，500万的房子本就流通市场，需求受众有限，收房租浪费，空置更浪费。

如果住，选择很多，高新的保利天赞、绿城海棠三章，航天的保利星河天汇，招商云山间、港务区的绿城紫棠苑等等，首选南再看北，不要买太大。

保值增值是有门槛的，一般人够不到，西安真正能达到这种躺赢的小区，目前我想不到，大家可以给出出主意，500万预算，在西安怎么买？

问：城南的龙湖君成序和沣东的中铁建秦风雅颂，如何二选一？

答：完全不是一个类型的小区，能做这样的选择，也说明真的思路不清楚，还很纠结。

龙湖君成序最大优势是价格，西部大道沿线目前中粮，陕建，泰发祥等小区均价在19000+朝上，龙湖16000+左右，由于区域属于长安，没有太多学校优势，也是代建，价格上是要低一些。

来看君成序更多是预算有限，或者同样预算想买大面积的，住这里，周边公园，商业，交通便利，自住需求为主，今年西部大道沿线新房很多，都可以看看。

中铁建属于和轨交合作的TOD项目，最大卖点为五号线王寺地铁口，北侧沣东实验小学，吾悦广场商业还算齐全，但更大范围内村子和空地很多，属于沣东和主城结合部区域。

非要二选一，龙湖在地段和配套上更好一些，买房还是要思路清晰，多看多比，不要迷信亲戚朋友推荐。