意料之内，情理之中，广州8月二手成交超8千套

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

我们会持续关注老黄埔的海丝城和另外一个项目未来方舟的定价，因为这两个大盘的定价，会对已经趋向稳定的老黄埔价格体系，造成巨大的影响。

大破大立，还是不破不立，也都是一念之间。只是一念还是一慧，都是对利润最大化实实在在的盘算。

8月广州二手房网签量继续回落的趋势，跌到万套以下。当然，我们对这个数据并不吃惊，我分享7月成交数据的时候，就预测如果没有新的政策，8月的网签数据就是8000套左右。

原因就是宏观数据和我们微观层面的感受，是基本一致的，而且我们一线的感受还要先于数据的展示。

一套房在成交前，还有很多细碎的环节，而这些环节我们都是我们每天的日常。

01

广州8月（统计周期是7月26号到8月25号），广州市二手网签8872套和88.28万㎡，环比分别下降11.58%和12.80%。

有人说，7月和8月原本就是市场的淡季，天气只有两种，分属两个极端，要不炎热难耐，要不暴雨连连，不论哪一种都影响看房。

加上暑假期间，带娃出去度假才是主旋律，除非是大热行情，不然看房买房的事情当然要往后稍稍。

但这些都不是主要原因，真正的原因还是在于新政后，新增的购买力已经足够6月和7月消化的七七八八。到了8月，没有额外的外部动能，市场自然会淡一些。

另外，网签量肯定是要大于实际成交的套数的，并且网签和成交中间，都会有一个月左右的时间差。

家需要还按揭贷款或者抵押贷款，等银行的涂销。买家需要签署按揭贷款合同，等银行审批出同贷书。这些都需要时间。

有些因为买卖双方有一些特殊情况的，时间周期可能还要拉到3个月甚至更久。

所以我们想要拿到每个月准确的成交数据，往往要等比较久。

例如像6月的网签数据一共是10456套。但最终成交数据，实际上一共是7762套。

可能大家说贝壳的数据后台也能看到成交，但是贝壳也只是覆盖了一部分成交。比如我们看贝壳6月份的成交量数据就是3339套。

6月贝壳的市场占有率是43%，其实整体也基本上是这样一个数量级。

当然，贝壳的成交也好，还是网签量也好，我们要琢磨的是市场的整体环境，能够体现大的趋势就好。

我们经常讲，广州楼市的枯荣线是8000套成交量。如果成交量连续高于8000套几个月，或者某个月的成交量突破1万套，甚至1万2千套，那我们就要注意楼市价格上的变化了。

02

我们再看回8月的成交数据。

整个24年前8个月，网签数据达到了6.9万套，这个数据和去年同期相比是差不多的，略好于2022年。

接下来我们看看各区的成交分布：

天河区，网签897套，下降18.08%

海珠区，网签1157套，下降12.28%

荔湾区，网签760套，下降1.94%

越秀区，网签837套，下降14.07%

白云区，网签806套，下降13.8%

番禺区，网签1262套，下降17.84%

黄埔区，网签554套，下降10.06%

花都区，网签867套，下降8.54%

南沙区，网签413套，下降9.83%

增城区，网签938套，下降6.76%

从化区，网签381套，上涨2.42%

8月除了从化外，其他行政区的数据都是下滑的。当然，这些下滑也不是均匀下滑，天河网签下降百分比最多，下降了18.08%。

面积区间构成方面，60㎡以下的比例占比16.50%。面积段60到90㎡的占比最高，是33.51%。其次是90到120㎡，占比是29.08%。120㎡以上的占比20.91%，比上月略高。

付款方式来看，按揭付款所占比重环比下降2.59%个百分点至46.64%。

接下来的9月，国庆节前，一般都是政策发布概率比较大的时间段。加上之前每一轮楼市刺激的大政策，中间间隔的时间都是4个月左右，我觉得9月出现新政的可能性很大。

如果没有出现新政，那销售数据会继续往下走，我预计9月会滑落到7000套左右。数据上的反弹，可能要等到10月份了。

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（2024.9.1 橙子 yxjcena）