法律是为了保护无辜而制定的
--爱略特
建设工程领域，建设用地使用权抵押后，抵押人仍然有权依法对该土地进行开发，建造建筑物。关于抵押后的新增建筑物是否属于抵押财产，实现抵押权过程中的处分问题以及随之产生的抵押权人是否具有优先受偿权等问题，实务中颇多争议。
本期，我们选取了一则最高法的典型案例，就司法实务中的相关问题进行分析研究。下文，我们将予以分享，希望对您有所启发。
一 案情简介
一、兰州中院在农业银行与甘肃佶业公司等金融借款合同纠纷一案中，依法对佶业公司所有的两宗国有土地使用权进行了查封。
二、法院审理后判决农业银行有权对上述两处土地使用权拍卖、变卖或者以该财产折价所得价款优先受偿。随后农业银行依法申请强制执行。
三、案件执行过程中，案外人常某以其系案涉两宗国有土地使用证上的地上建筑物及附属物的所有人为由提出执行异议，法院受理后裁定驳回其异议请求。
四、后常某提起案外人执行异议之诉，请求确认其所有权及排除执行，一审、二审均被驳回后，常某不服向最高院提出再审申请。最高院于2021年6月28日作出裁定驳回常某的再审申请。
五、最高院审理后认为，因常某未提供证据证明办理了相应的变更登记及存在法律规定可以阻却强制执行的情形，故该部分不动产不发生物权变更的效力，农业银行依法对案涉佶业公司设定抵押的土地使用权及地上建筑物一并享有抵押权。对常某主张在抵押合同签订后又修建了厂房等设施，该部分厂房等设施不在抵押财产范围内，但常某未提供证据证明已依法登记即其对该部分不动产享有物权。因此，一审、二审判决未支持其诉讼请求并无不当。
二 核心观点
建设用地使用权及地上建筑物在实现抵押权时应当“一体处分、分别受偿”，案外人以新增建筑物不属于抵押财产为由主张排除对抵押建设用地使用权及新增建筑物的执行处分的，人民法院不予支持。但是，应当保障案外人依法参加执行分配程序，抵押权人对新增建筑物所得价款不享有优先受偿权。
三 实务分析
首先，在执行异议程序中，根据民事诉讼“谁主张、谁举证”原则及《民事诉讼法司法解释》第309条之规定，应当由案外人提供证据证明其对执行标的拥有排除执行的实体权利，以达到排除执行的目的。人民法院应当全面审查案外人主张事实的真实性以及法律关系的有效性，综合判断是否存在当事人捏造事实对执行标的提出异议的情形。通常而言，即使被执行人对案外人主张排除执行的民事权益予以认可，也不能免除案外人的举证义务。
其次，人民法院在审查案外人权利的顺位时，应首先区分申请执行人是享有优先受偿权的债权人还是普通债权人。案外人如未能提供证据证明办理了相应不动产登记，则该部分不动产不发生物权变更的效力。在此情形下，建设用地使用权设定抵押的，应当认定申请执行人对设定抵押的土地使用权及地上建筑物一并享有抵押权。同时，根据《执行异议和复议规定》第27条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，在申请执行人对执行标的享有抵押权的情况下，案外人应当提供证据证明存在“法律、司法解释另有规定的除外”情形。案外人举证不能或举证不力，自应承担对其不利的法律后果。
最后，关于案外人对设定抵押的土地上的续建建筑物、设施享有物权的处理，首先根据法律规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。因此，即便案外人在土地使用权设定抵押权后续建了建筑物等设施，并对该部分不动产享有物权，其仍不能以此为由阻却强制执行，应在执行分配过程中，实现对该部分不动产所有权人权益的保护。
四 律师建议
当债务人或第三人将建设用地使用权抵押给债权人时，土地上新增的建筑物并不属于抵押财产。在实现抵押权时，土地上新增的建筑物应当与建设用地使用权一并处分。然而，新增建筑物所得的价款，抵押权人不享有优先受偿权。这一规定旨在确保抵押权的效力仅及于原有的建设用地使用权，而不包括在该土地上后续添加的建筑物。实务中，如果当事人仅以建设用地使用权进行抵押，那么抵押权的效力将及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分，但不包括正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物。这一规定体现了法律对于不动产抵押领域的规范重塑，特别是在处理土地上新增建筑物的问题上，明确了不动产一体处分的原则，同时规定了抵押权人不享有对新增建筑物所得价款的优先受偿权，从而保护了债权人的权益，确保了债务履行的公平性。因此，对于抵押权人来说，应当重点关注抵押物上的建筑物状态及抵押手续的完备性。
五 类案参考
案例一 最高人民法院在章思潭、郑苏凌等申请执行人执行异议之诉[(2022)最高法民再69号]中认为，关于章思潭等六人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题，根据执行异议和复议规定第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。但该规定的前提系申请执行人与案外人针对的系同一执行标的，国通公司对土地使用权及地上房屋是否一并享有抵押权，是其能否强制执行执行案涉土地及房屋并享有优先受偿权的前提条件。三门湾公司将案涉土地使用权抵押给国通公司并办理抵押权登记，则国通公司对案涉土地使用权享有抵押权，其同意三门湾公司出售案涉房屋，并不当然导致国通公司在土地使用权上的抵押权消灭，章思潭等六人关于国通公司抵押权消灭的主张，不能成立。同时，国通公司对土地使用权享有抵押权，但并不当然对土地上新增的房屋享有抵押权,即案涉房屋不属于国通公司的抵押权范围。因国通公司对案涉房屋并不享有抵押权，其申请对案涉房屋强制执行则缺乏法律依据，也不存在章思潭等六人是否享有排除强制执行民事权益的问题。国通公司如实现其抵押权，应将土地使用权和案涉房屋一并处分，但对处分案涉房屋所得价款，不享有优先受偿权。案例二 最高人民法院在国家开发银行、三亚鹿回头旅游区开发有限公司等金融借款合同纠纷[(2021)最高法民终647号]中认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十一条第一款规定：“当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。”据此，办理了建设用地使用权抵押登记，未办理地上建筑物抵押登记，抵押时已经存在的地上建筑物应当一并作为抵押财产，在实现抵押权时由抵押权人优先受偿。案例三 山东青岛市中级人民法院在中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司、青岛益佳丰泰食品有限公司等借款合同纠纷[(2022)鲁02执复145号]中认为，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物虽然不属于抵押财产，但在实现土地抵押权时应当一并处分，故执行法院在处置案涉房产及土地时将抵押登记财产及未登记财产一并处置并无不当。执行法院根据（青岛）东部（2021）房（估）SF字第001号涉执房地产处置司法评估报告和现场照片、青岛益佳丰泰食品有限公司自认等，综合认定无证房产中的1号传达室、5号水井房、7号锅炉房、8号北侧车间、9号无证冷库、10号冷库东侧厕所和地上附着物中的第14项水泥地面中的50％、第15项围墙为抵押财产并无不当。且复议申请人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司并未提交证据证明其他无证房产及地上附着物属于抵押财产范围，故其对该部分财产拍卖所得价款并不享有优先受偿权。执行法院综合上述事实认定有证房产和国有建设用地使用权、1号传达室、5号水井房、7号锅炉房、8号北侧车间、9号无证冷库、10号冷库东侧厕所和地上附着物中的第14项水泥地面中的50％、第15项围墙价值占所有涉案财产总价值的比例为91.365％，即申请执行人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司应当对涉案财产总价值的91.365％享有优先受偿权，执行法院的上述认定并无不当，本院予以维持。六 法条链接
1.《中华人民共和国民法典》
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
第三百九十七条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第四百一十七条 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
2. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》
第五十一条第一款 当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。
3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年12月29日修正）
第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
出品 | 刚刚 Lawyers指导 | 段志刚作者 | 杨臻责编 | 朱兵兵
