曾经的“地王专业户”,在南宁还能玩下去吗?

房子的资讯 2024-04-13 01:54:47

如今的市场形势,不少购房者都觉得现房靠谱,因此不少现房楼盘成为购房者关注的目标之一。

最近,大V君踩盘时却发现,南宁龙岗一楼盘,开盘3年多了,熬成了现房还没卖完!拿地“7”字头,如今现房仅卖“6”字头起!

关注楼市的都知道,近期南宁不少开发商释放优惠,价格成功吸引了购房者的关注,但是这个盘即使价格很低还是现房,售楼部依然冷清、寂静。

这个楼盘为何不被购房者买单?

开发商作为曾经的“地王专业户”,在南宁还玩得下去吗?

不卖关子,这个楼盘正是位于龙岗五象大道东段469号的龙光玖悦府。

4月1日下午,大V君来到售楼部,或许是非周末的原因,现场人气冷清,待了十来分钟,直至离开时,一组客户也没看见。

图 | 4月1日下午龙光玖悦府售楼部一组客户也没有

按规划,龙光玖悦府占地约41亩,由7栋高层和商业裙楼建筑组成。

据置业顾问介绍,项目1、2、6号楼已经售罄,在售的是5、7号楼,主推建面约89~120㎡毛坯房源。

图 | 龙光玖悦府项目沙盘

项目去年已交付,如今都是现房在售。目前在售均价7700元/㎡左右,有少量位于低楼层的特惠房源“6”字头起,且买房送3年物业费。

这是优惠房源置业表:

图 | 龙光玖悦府特惠房源置业表

现房“6”字头起什么概念?

先给大家简单回顾一下龙光玖悦府的拿地历程。2020年7月29日,一幅位于邕宁区龙祥路以东、五象大道以北的约41亩住宅地块(也就是如今的龙光玖悦府项目地块),经过444轮网上报价,耗时三个半小时,最终被南宁市龙光房地产开发有限公司以约6.2亿的总价拍下,楼面价7470元/㎡,溢价率高达66%。

图丨龙光玖悦府地块成交信息

楼面价7470元/㎡,加上建安成本与税费,单价不卖到1万以上算亏大了。

2020年11月14日龙光玖悦府首次开盘,当时主推6号楼,首开价9000元/㎡起,主力价格就在1万~1.1万元/㎡左右。

但是到了2021年,项目打出了“7”字头起特惠房源。到了2022年,又打出了“6”字头起特惠房源。

图 | 2022年就打出了“6字头起”(来源:龙光广西区域)

直接亏本大甩卖!可以看得出,项目去化艰难,不断推出特价房促销,想以价换量。

一位6号楼的业主现场告诉大V君,当时首开时买的房,单价差不多要1.1万,如今现房才卖“6”字头起,3年半总价亏了近30万。

那么,龙光以价换量效果如何?

南宁住建局商品房销售公示系统显示,2020年及2021年,龙光玖悦府7栋楼已经全部取得预售证。总套数878套,目前还有359套可在售房源,去化率仅59%!

图 | 龙光玖悦府7栋楼全部取得预售证

图 | 龙光玖悦府还有359套可在售房源

也就是说距离首开过去已经将近三年半的时间,878套只卖了519套!更离谱的是,从2022年起特惠房源的价格比拿地价还低,在售房源基本都是亏本大甩卖,竟然还卖不动!

到底是什么原因,让龙光玖悦府如此难销?龙光又为何要大甩卖?

先看项目本身。项目位置相对偏远,配套还需完善。

项目所在的区位是龙岗东板块。摊开龙岗地图,不难发现,龙岗西北片区已发展为成熟区域,待开发的地块已经少有。而龙岗东、南则处于大刀阔斧建设中。

项目位于五象大道旁,项目旁规划有新坡湖公园,还紧邻八尺江,灵龟山公园也在不远处。意味着这个楼盘也算拥有丰富的自然资源景观。

图 | 龙光玖悦府项目位置示意图

项目一路之隔是邕宁区第四小学。板块的五象大道沿线配套较为醇熟,有不少的商铺。

但是由于板块尚处于建设中,项目附近还有一些自建房,区域面貌仍未完全脱离“村”的气质。

并且不少规划未实现,比如等了很久的地铁4号线龙岗站还在建设中。在商业方面,板块内的威宁邻家广场未开业,项目除了自身的底商,周边没有大型综合体购物。并且五象火车站、南宁塔也没有新进展。

此外,项目过了八尺江大桥就是蒲庙,位置相对偏远,客群受限。

在如今的南宁楼市,连五象核心区的楼盘都在大打价格战,位于龙岗东的龙光玖悦府的处境只会更加艰难。

再看价格虽低,但周边竞品不少。

板块有不少在售楼盘,其实“6”“7”“8”字头起的竞品楼盘不少,购房者可选择性太多了。

比如隔壁的银河江湾明珠,也是现房在售。据了解,该项目均价是8800元/㎡,小区也是已有部分业主入住,部分底商也已开业。

还有天隆江湾学府,也是现房在售,该项目在售房源“7”字头起,小区也是已有部分业主入住。

还有八桂绿城·龙庭水岸、东投·雍和府、滨江锦湾等等楼盘也都是“7”字头起,板块竞争尤为激烈,龙光玖悦府想脱颖而出并不容易。

图 | 今年年初龙岗部分楼盘打出的海报

最重要的一点是,大V君在售楼部发现,龙光玖悦府并没有引进渠道分销,只有几个置业顾问守在售楼部。

要知道现在的南宁楼市,不管是刚需盘还是改善盘,也不管是冷盘还是热盘,几乎都用上了分销。

曾有媒体报道,南宁大部分渠道带客成交量占项目成交总量约50%左右。可以毫不夸张的说,要想房子卖得更快,没有几个开发商能离得开分销渠道的加持。

为何龙光不请来分销?难道是该项目太难卖了渠道不愿意来吗?

其实背后另有隐情。据大V君了解,目前南宁几大渠道商基本都与龙光的大部分项目暂停了合作,其中也包括龙光玖悦府在内。

为何?

要知道,如今开发商为了渠道能多往自家的项目带客,有些开发商给出了预付佣、快速结佣、甚至现金结佣的刺激方案。

但是有几家渠道商表示,目前龙光南宁旗下项目,基本都没有了预付佣的机制。并且还欠着宇洋等不少渠道商的卖房佣金没结清。

图 | 某渠道人员爆料南宁龙光项目暂停了预付佣机制

看来龙光是真的没钱了,佣金都难付出,以至于连渠道商都不愿意再与其合作!

龙光为何沦落至此?

要知道,前几年龙光在南宁也是风头很劲的房企,从2006年起进驻南宁,如今已布局6大城区,打造了34个楼盘,创下南宁多个板块楼面价的最高纪录。

并且曾在2018年至2021年,连续4年位居南宁销售前列。

图 | 龙光在南宁打造的楼盘

曾经的地王制造者、领头大哥,这是怎么了?

都是“高周转”惹的祸!2021年,随着恒大暴雷声起,市场开始进入深度调整模式。

而龙光在规模不断突破的同时,也为其埋下了“高周转”的隐患。

2022年8月7日晚间,龙光集团宣布暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息,正式官宣违约!

图 | 2022年8月7日龙光集团发布的公告

随着龙光集团,连利息都付不起了的债务违约的负面消息曝出,龙光集团出现了“销售下滑”、“现金流不足”的问题,陷入危机,成为大家口中的“暴雷企业”。

这带来的反应是连锁的。

首先导致龙光的南宁在建楼盘,多了一份逾期和烂尾的风险,一些承诺无法兑现。

比如有购房者在人民网留言板上反映,2022年7月份去购买龙光玖珑湾房子,当时被要求交了2万元意向金,最后由于开发商资金短缺,房子抵押给银行,没法交易,被要求退房。

但是即使购房者提交了退房手续,但是半年过去了也不退这2万元意向金,理由是资金没到位。

图 | 网友在人民网留言板上的投诉截图

还有一位购房者在2022年5月买了龙光天瀛的房子,购买的时候,销售说半年内分3次返还40多万装修款。半年后经过N次的催促,在2022年12月收到14.4万第一笔款。此后准备快一年了,也没有收到剩余的款项。

图 | 网友在人民网留言板上的投诉截图

还有一位购房者,在2022年6购买了龙光玖珑湾的房子,项目置业顾问承诺在6个月内返现购房补贴款39万余元,但是已经2023年3月底了,还是没有返现到账。

而官方回复是,经了解,由于该公司银行账户受司法案件影响,账户暂被银行冻结,导致定金未能退还业主。

图 | 网友在人民网留言板上的投诉截图

不难看出,龙光真的很缺钱。

风险问题,也直接导致了龙光在南宁的销售出现了下滑现象。

克而瑞数据显示:

《2021年南宁房企销售金额榜》和《2021年南宁房企销售面积榜》,龙光集团南宁公司,都位列第1位。

图 | 2021年南宁房企销售金额及面积龙光都位列第一

到了《2022年广西房地产企业全口径销售金额TOP50》,龙光集团广西区域,业绩下滑至第7位。

图 | 2022年广西房地产企业全口径销售金额龙光位列第7

到了《2023年广西房地产企业全口径销售金额(全物业)TOP50》,龙光集团广西区域,又下滑至第13位。

图 | 2023年广西房地产企业全口径销售金额龙光位列第13

可以看出,龙光南宁区域的业绩在逐年下滑。销量变差,现金流不足,也就出现了低价抛售、以价换量的现象发生。这也是为何龙光玖悦府在2022年起,就打出“6”字头起大甩卖的根本原因。

高周转模式也必然会带来工程质量隐患。

在全国乃至南宁,龙光不少多个项目都曾被曝出过质量问题,导致出现业主维权。

比如2021年,南宁龙光玖珑郡项目就被爆出,在“在生活设施未完善和施工质量差”的情况下,匆忙向业主交房。交房两个月后,业主仍无法正常使用网络,导致业主无法使用电脑、电视、甚至无法在小区内对煤气表进行充值,严重干扰生活和工作。

2021年,还有业主爆料龙光玖誉湖雅湖组团交付没几天,房屋墙壁就开始陆续出现裂痕。

图 | 网友在人民网留言板上的投诉截图

此外龙光集团旗下的子公司龙光工程,也因施工存在安全隐患及违规行为,在2021年被广西住房和城乡建设厅点名通报。

图 | 因施工存在安全隐患及违规行为龙光被通报

如今龙光连南宁分销的钱也付不起了,或许折射出了龙光流动性困难的升级。公司还在困境中,还未交付的房源,会不会更容易出现质量问题?

没钱了又怎么继续拿地呢?

据了解,龙光2022年、2023年在南宁土拍市场“0”成交,随着早期项目陆续交房,在售项目数量逐渐减少。

目前剩余有龙光·玖誉城,龙光·玖珑湖、龙光天宸、龙光·江南院子、龙光玖悦府等项目在售。

问题来了,如果龙光在售项目卖完后,拍拍屁股走人,以后房子、物业后续遇到问题谁来解决?

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