今天要给大家说的这个板块，是我认为非常好的一个板块，也是很多人忽略的一个板块，那就是江南西。
同福是海珠的老城区，琶洲属于海珠的新城区，而江南西属于旧城区，海珠西（从南洲到燕岗）一带其实属于城中村、工业区、旧厂房为主的郊区。
这个板块只有一条2号线，未来也没有什么增量，热度不高，很少有人提起。
因为这里有个2号线江南西站，我把江南大道的两边暂且叫江南西吧，当然也包括一部分昌岗，往西不超过宝岗大道。
大家都把目光盯到海珠西去了，特别是一些没有主见的自媒体，人云亦云，为什么呢？
我这里指的海珠西特指工业大道中昌岗路以南，到广州大道西的南洲这部分，也就是网上大家说的东晓南，不包括沙园的光大花园。
刚需扎堆的金碧花园就在石溪，二手交易常年排在第一，但主流的成交还是200-400万之间的一些两房，占比超过了60%，主打的就是一个便宜。
当然，除了像金碧花园这种大盘，还有侨诚花园、晓港湾这些20多年楼龄的老破大老破小，卖相好一些的还有英豪花园、保利花园、保利百合这些。
海珠西有旧改，还有很多新盘，地王也常出现在这里，一直有增量出现，开发商广告也多，导致大家把目光都放到了海珠西，但实际上海珠西是比较割裂的。
虽然海珠西有热点，但不代表这个板块一定适合所有人，这个板块的房子就一定是必选项，就比如珠江新城也有些不能买的房子一样。
我认为如果是刚需的话，对于那种300-600万以内的刚需，甚至是600以上的偏改善一点的，江南西这个板块会有更好的选择。
先把这个逻辑点讲一下，再把为什么推荐说一下。
现在整个核心区范围内，只要是拍地都是地王，只要是新盘带花园的，价格都要剑指十万，如果能望江，哪怕是看后航道的那些沙船，也是很有底气卖10万加，除非是单体楼卖不起价。
在海珠，不管你周边什么面貌，旁边二手什么价格，一手盘都自己卖自己的，不参考你的价格，因为地价已经很贵了，而且地价已经开始接近旁边的二手价格了。
这就是为什么你感觉到，一边厢自己要买的房子越来越贵，一边厢自己要卖的房子却越来越便宜的原因。
残酷的现实是，你的房子的价格已经没有参考的意义了。
由于工业大道两边原来都是城中村、旧厂房为主，这里的学位一直都不是很优质，优质的学位都在老城区和旧城区，或者滨江东一带。
如果说老城区的老破小不太好，你可以去旧城区看看，这里没有城中村，街道房子基本是整齐划一的，道路也四通八达，由于没有再修地铁了，道路基本也没有围蔽，交通还是顺畅的。
如果你就是刚需，只买得起这里的二手，总价就是在500万以内，江南西这边会更适合。
不要用海珠西的旧改和地铁来说，多一条十一号线并不会拉升这里的房价，以后旁边的土拍哪怕是地王跟这里的老旧的二手没有任何关系。
整个海珠西七零八碎的拍地已经把这个板块撕裂得很严重的，中间又夹杂着难以推进的旧改，前途未卜，刚需无法在短持周期内看到希望。
现在买进去的就是刚需，而刚需都是住个三五年就要换房的，放盘量一直居高不下，都是走个过场，有机会改善的都会走。
由于整体规划没有兑现，大型商业也无安放之地，江泰路仅有一个万科里。
虽然这里的房子没啥希望了，但是却被海珠西的大饼裹挟着一起，在交易的过程中难免有规划的利好在里面，会导致买家高看一眼，这就是溢价成分在里面。
当然，这个溢价在海珠西的一手房里面体现得淋漓尽致。
江南西这边的学位在海珠应该是综合素质最好的了，对应的小区也是不错的，如果是江南二小还可以直升江南外国语。
带优质学位的老破小并不便宜，像海实一小，江南二小的一些老破小至少也要4-5万，总价在300-400万。如果卖相稍好一点的，大概是要400-600万之间。
除了学校资源丰富之外，这里的商业也是多点分布，万国广场、富力海珠城、新一城等，只是规模没有沙园的乐峰广场那么大。
这个片区是有很多次新盘的，也有很多老破小，加装电梯的也很多。
选筹标准就是，老破小需要带学位，框架结构优先，优先考虑海实一小和江南二小的，海实一小主要是穗花新村，流通性不错，原装电梯的可以看看富基广场。
江南一小里面的青凤、青葵、紫龙、紫来等，总价不高，刚需们去选没有学位的海珠西还不如这里性价比高。
还有一些次新的原装电梯，就是越秀开发的可逸五子了（可逸名庭、可逸豪苑、可逸锦苑、可逸家园、可逸隽轩）、玫瑰园、兰亭颖园、力迅时光里、富基广场等，可逸锦苑是200多的大平层，就留给有钱人去考虑吧，其他的根据自己的需求去选，想要500多万买个次新的三房还是没问题的。
当然也不是说这里没有缺点，缺点就是没有增量，离地铁还是有些距离的，去江南西站的话大概是1公里左右，去到沙园也要1.5公里，不要指望周边有大的变化，都说是老城区了，主打的就是一个自住、宜居加性价比。
如果是刚需来说，特别是需要学位的，选择这个板块略好一些，直升有保障，摇号也不差，没有学位的老破小就不要碰了。
从房价上来看，由于这里没有炒作空间，价格相对真实，不会大涨大跌，但是也会跟着通货膨胀一直往上走，这些年的价格是肉眼看到的比之前贵了，特别是次新的一些房子。
话说回来，不涨不跌的房子就已经跑赢80%的人了，要知道2017年之后，很多房子是一直走下坡路的。
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