2016年底，我去西安出差。
空余时间，我顺便了解了一下西安当地楼市，不得不说，那时候的楼市，西安看郑州，那是“高山仰止”，在2016年3季度暴涨之后，郑州的城市均价在13000-15000元/㎡左右，而西安，只有7000-8000元/㎡吧。
时代变化真快啊，今天再看西安，我完全傻眼了。
【1】项目感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播（微信号：zzbb2017），一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。
近日，我被2组数据震惊到了。
如下图：
上图：郑州西安项目成交前10金额榜（2023）吃不吃惊！震不震惊！
这是《2023年项目销售金额TOP10排行榜》西安和郑州的对比。
在这个榜单里，西安的最后一名为天地源永安华府，销售额为38亿；郑州的第一名是华润幸福里，销售额是29亿。
西安的最后一名，都已经让郑州的第一名望尘莫及，咱班的尖子生，到别的班里垫底。这种差距是不是给人一种“绝望”的感觉。用一句通俗的话，这真是：郑州，摸不到西安的屁股了
当再看到陕西省只有3956万人口，而河南省却有9872万人口的时候，我真的有点相当悲伤。我们曾经“郑州房价”会一直涨的人口基数理论在这时候真的有点无力。
忍住悲伤，继续看完前20名。如下图：
上图：郑州西安项目成交前20金额榜（2023）在前20的榜单里，郑州的第1位列西安的第16位。
而郑州只有三个项目能进入西安的榜单，郑州这三个“冠亚季”军项目在西安的位次分别为：第16位、第19位和第20位。
而在总金额方面，西安top20的总金额为764亿，郑州top20的总金额为337亿，相差2倍之多。
突然感觉，都不是同一能量级城市了。
当然，至于成都，郑州更不用比了，这么说吧，西安跟成都的差距，和郑州跟西安的差不多。
给个数据去想象吧！
郑州老一保利96亿，西安老一绿城155亿，成都老一华润288亿。房地产是经济的反映，郑州这……这……这……不说了，下一篇章。
【2】房企
再来看看房企的情况。
上图：房企在西安郑州对比
西安的房地产市场，销售额破百亿的房企有7个。郑州的房地产市场，销售额破百亿的房企为0个。郑州的第一位保利的96亿，在西安排名第八。再看在郑州做得比较好的企业在西安的情况：
保利郑州96亿，西安114亿。万科郑州91亿，西安103亿。华润郑州90亿，西安74亿。碧桂园郑州51亿，西安53亿。招商蛇口郑州33亿，西安114亿。金茂郑州32亿，西安55亿。中海郑州24亿，西安113亿。不得不说主流房企在郑州做得好的，在西安做得也不差。我们来看几个特殊的典型房企。第一，中铁建
中铁建在西安以何成功？以2023年卖了43个亿的西派璟悦为例，“西派”是中铁建的高端精品系列，从2016年中铁建进入西安，这已经是中铁建在西安的第7座“西派”作品了，可见中铁建在西安高端市场上的“统治力”，也说明了中铁建重点走“高端”路线。其次是创新，西派璟悦通过一户一露台的设计，实现了户户庭院，就是我们常说的“四代住宅”。在郑州没有项目，但在西安做到了100亿，这个成绩放在郑州就是榜首，中铁建西安市场秘籍：品牌央企背书，定位高端改善，做好产品创新。第二，招商蛇口
在刚刚过去的2023年12月22日，招商蛇口在西安港务区摘走3宗土地，共计215亩土地，这是招商蛇口12月份第二次拿地。单月摘4宗，这力度如果放在郑州，那真是疯了。不得不说，招商蛇口真猛。不仅仅港务，自从2014年进入西安后，10年的时间，招商在西安已经布局港务区、软件新城、中央创新区、航天基地、曲江新区、西咸文教区、浐灞生态区、秦汉新城等。招商蛇口郑州公司虽然2023在业绩上实现了翻倍，但33亿的销售额和西安的114亿相比，还是差距巨大。招商蛇口西安市场秘籍：全面布局，主打产品力。第三，天地源
相比上面的2个央企，天地源是西北地区最大的房企，性质是西安地方国企，和广州的越秀有点类似，目前我们郑州还没有这样的企业。天地源2023年完成68亿的销售额，天地源采用的是“布局全国，深耕西安”的布局，以产品力跻身西安市场10强。
第四，龙翔控股
龙翔控股走的是“稳健”路线，在几乎完全被央企、国企控制的西安市场，龙翔能杀出一条道路，靠的就是“稳健、深耕和产品力”，稳健方面，龙翔不走高周转之路，确保安全性；深耕方面，龙翔控股重点布局热点区域港务区；而在产品力上，我们以龙翔奥城云玺为例，户户都有6米挑高的空中庭院，以及270度的瞰景大阳台等。万科在西安和郑州市场分别是90亿和100亿，西安万科由一个主城项目万科东望贡献了57个亿，占半壁江山，虽然金额上超了郑州万科10个亿，但在产品和土储上，韧性不如郑州万科，不得不说，通过拾谧、古翠、山河道、翠湾等一系列的项目，郑州万科品牌力、交付力等方面对城市的统治力更强。还有越秀，据说目前在西安看地频次很大，在郑州的巨大成功后，越秀也想在西安市场有所作为。【3】分析
大概看了一下西安的房企情况，回到我们郑州。
从项目销售额到房企销售额，今天的郑州完全可以说被西安吊打。曾经风头无二的郑州楼市到底怎么了？
1、是人口太少了吗？当年我们天天吹嘘郑州房价要上涨20年的时候，第一条理由就是1亿人口基础。现在为什么1亿人口基数的城市被4000万人口基础的城市按在地上摩擦？
2、是GDP不行吗？楼市是经济的体现，从GDP的绝对值上看，郑州目前依旧比西安高，但为什么楼市塌了呢？
3、是郑州老百姓穷吗？根据2022年的数据显示，西安的人均居民收入是4.05万，郑州是4.1万，郑州还比西安要高，那楼市为何成这样了呢？而且西安的城市均价目前大概在1.7万/㎡左右，郑州在1.2万左右吧。
真正想买好东西的人，都会先看价格贵的；真正真心想买东西，他会想办法排除万难。别再说老百姓买不起，也别再说政策不给力，说到底，还是老百姓不想买。
为什么老百姓不想买？二个原因：1、他们觉得还会降，2、城市的烂尾楼让百姓失去了信心和信任。第1是个死结，说到底还是2决定的。
所以，关键还是老百姓的信心，快速解决烂尾楼问题，给老百姓信心，才是救市的唯一办法，别无他法，否则，就继续沉陷吧。
结语为什么曾经落后那么多的西安近年来可以突飞猛进，我觉得这不是爆发，这是底蕴所产生的实力，有点“大浪淘沙始见金”的感觉，更像竹子的生长方式，对于一个城市而言，沉淀才是王道，浮躁只会崩溃。
十年河东，十年河西。我觉得郑州低迷期该过去了，虽然现在摸不到西安的屁股，但我相信，马上就该郑州“河西”了！希望5年，也让西安摸摸郑州的屁股。
感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和高端地产研究。
