在供应海量而卷到飞起，但同时也因为市场需求多元而仍保持了旺盛活力的魔都商业市场，随着各个板块的蓬勃发展，逐渐形成了各自鲜明的特点。

黄浦“大新天地-外滩-南京东路”的热闹繁华，静安南京西路沿线的国际范儿、徐汇“衡复-徐家汇-徐汇滨江”的海派多元，都是属地消费者自豪的标签。

即使是非中心城区，青浦区随着蟠龙天地开业构成的“蟠龙-百联奥特莱斯-朱家角”的闲适风，松江区在老城自成一派的氛围下，依托大学城和松江印象城超大皮卡丘地标逐渐起势的“二次元”新消费力，也俱有特色。

但说起宝山，这个因为宝钢而被所有上海人都熟知的区域，它的商业特点是什么？

我和业内好友，还有居住在宝山的朋友聊了很久，最后得出的词是：“矛盾”。

之所以用这个词，因为一方面，宝山的商场，尤其是连锁开发商的项目，生意都非常好。

无论是开业超过10年的宝山万达广场，还是相对年轻些的龙湖宝山天街、宝杨宝龙广场，其年营业额都接近甚至超过20亿元，在各自体系内也是业绩和回报排名靠前的项目。

但另一方面，宝山人民对商业的满意度却并不高。这不仅仅体现在日常的闲聊八卦，甚至体现在，每当我们认真探讨为何宝山房价的涨幅比不过其它区时，一定会被拿出来的理由之一就是：宝山的商业不行。

商场生意好，消费者却不满意的这种矛盾背后，不是没有原因的。

从需求角度来看，宝山这些年人口增速非常快。六普到七普的10年间，宝山全区的人口增长33.03万人，增幅达全市第三，这就带来了巨大的新增消费市场。

而同时，由于大场机场、杨行殡仪馆等设施，在地理位置上对往来动线连接的打断，造成了区域板块的衔接不畅，将本应是一个大整体的宝山，拆成了一个个封闭型的内向商圈。

而包括万达、宝龙在内的连锁化开发商，批量导入的连锁化品牌，满足了大家对于周边日常基础消费的渴求，又不用担心超级综合体的跨区域竞争，自然赚的盆满钵满。

宝山的住宅区密度非常高

但随着人口增多所暴露出来的问题是：宝山的商业，总量还是太少了。

据统计，整个宝山区，5万平米以上的商场数量，和辖区面积差不多大的闵行区相比，只有后者的1/3。

而同时，随着社交媒体兴起带来的消费审美同频现象，加上迁入宝山的居民中，原本住在上海市区的比例相当高（长三角其它省市抵沪的“新上海人”，首选通常是更靠近省份连接处的青浦、闵行、松江板块） ，他们对于消费的时尚要求、品质要求，甚至精神体验要求，都有了更高的期待。

闵行商业标杆项目：七宝万科广场

商业的增量不足，加之那些“躺赢”的存量商场，其更新升级的动力或者速度，跟不上消费者需求的迭代速度，这种缺失感、不便感和落差感，就因此产生了。

一个很有代表性的数据，宝山的人口数据是闵行的84.5%，但年社会消费品零售总额数据，仅为闵行的44.5%。

项目

宝山区

闵行区

面积（平米公里）

365.3

372.6

常住人口（万人）

227.19

268.88

社零总额（亿元）

823.52

1,844.58

这正说明，宝山人民因为基础需求之外，更多的消费需求无法被满足而带来的消费外溢。

宝山商业的矛盾，和其发展的“散装程度”是有关系的。

根据《上海市商业空间布局专项规划（2022-2035）》的规划，宝山区有1个市级商业中心：吴淞商业中心（远期）；6个地区级商业中心：共康、北中环、宝山南大、顾村、淞宝、宝山邮轮滨江。是主城区里，除了浦东新区之外，规划的地区级商业中心数量最多的。

宝山范围内地区级商业中心规划

尚未建成的市级商圈，与数量众多的区域级商圈，意味着远期的共同繁荣，但发展过程中却难免由于平均发力而不够聚焦。开发商也会担心商圈规模成型的速度，而谨慎选择进入策略。

因此，客观而言，在上一批购物中心竞相在中心城区和五大新城的抢点布局中，宝山并没有被作为首选，也就形成了“远水解不了近渴”的局面。

或许也是因为意识到了这一点，最近的宝山，在发展上更加专注了。被重点提及的，是上海市五大重点转型区域中，位于宝山的两处：

其中前者将会打造成为集公园、商业、办公、住宅为一体、宜居宜业的高品质社区；

而后者，作为上海2035城市总体规划明确的九大城市副中心之一，将以“科创驱动、产业升级、功能复合、环境融合”的规划理念为指导，对标美国匹兹堡和德国鲁尔工业区，打造成为老工业基地转型发展和城市更新的示范区、国际创新创意产业功能的集聚区。

吴淞创新城特钢先行启动区城市设计鸟瞰图

目前，区域内不锈钢、特钢两个“一平方公里”先行启动区建设项目已全面展开，而包括上海美术学院主校区（吴淞院区）的引进、沪渝蓉高铁始发站、沪通铁路的过境站——高铁宝山站的规划纳入，也将大幅助力片区焕新的进程。

特钢先行启动区“L”型厂房改造效果

与宝山发展引擎加速启动一致的，是越来越多的商业地产开发商和运营商，开始把更多的目光聚焦到宝山。

如果说，当年七宝万科广场APPLE STORE的横空出世，给到了上海核心商业品牌资源第一次走出外环的信心；

松江印象城的惊艳亮相，挖掘出了市中心内卷之下，郊环项目蕴藏着的巨大潜力；

奉贤天街的人潮汹涌，复刻并验证了这一市场空间。

那么当政府与市场“双剑合璧”，宝山商业的发展空间，无疑更值得期待。

10月24日，华润置地在南大智慧城板块摘地，规划打造集购物中心、办公、住宅于一体的TOD综合体；12月15日，招商蛇口也落子目前为宝山天街独霸的顾村片区，将开发建设全新的TOD商业及住宅综合体。

这正是政策规划引领与市场主体积极相应的“同频”，促成的良性发展循环。

而规划站位更高的吴淞创新城，也展现出了同样的新面貌。

10月19日，印力集团官宣与上海宝地不动产资产有限公司签约，将携手共创商业综合体“宝乐汇印象城”。

宝乐汇印象城

该项目的前身，是于2016年开业的宝乐汇购物中心。正如前文所说，得益于宝山的人口密度和消费力，项目的整体品牌级次相对于一个非中心城区项目而言非常出色：

零售由SEPHORA打头，CK Jeans、Tommy Hilfiger、Lacoste、EP雅莹等一众品质服饰助阵；

H&M、UNIQLO、SPAO、UR的快时尚组合，今天看起来可能有些寻常甚至过气了，但是在7年前，那可是妥妥的天团组合。

甚至和同年开业的外环一哥——七宝万科广场比，在开业的零售品牌级次上，除了后者的APPLE STORE不能比，其余品牌把H&M换成ZARA，宝乐汇的表现也几乎不虚。

宝乐汇印象城部分品牌

但随着开业年限的增长，项目的硬件设施和品牌升级速度没有跟上。也就导致了尽管今天不少品牌的业绩排名仍然非常高（丝芙兰业绩排名上海前10，大淑、少淑的销售也很理想），老顾客的维系情况和连带率也很优秀，但整体商场的活力和对新顾客的吸引力，却是在下降了。

不得不说，这也是宝山商业“矛盾感”的体现。

在我看来，站在板块发力聚焦，即将加速腾飞的节点，印力团队的介入可谓恰逢其地、其时。

从地理位置来看，项目地处宝杨路、牡丹江路路口，位居宝山区政治、经济、文化中心地带，距离宝山区政府直线距离仅700米；周边3公里范围内覆盖了超过150个居民区、超过80,000户居民，可以说先天不缺客流。

项目周围星罗棋布的住宅小区

目前区域内仅宝杨宝龙广场唯一竞品，相较于周边庞大的人口基数，两家联手都不足以将整个片区喂饱。

体现在细分品类，无论是书店、香氛等生活方式类业态，还是体验类的健身、瑜伽、剧本杀等品类，以及摄影、宠物等品质配套，甚至于粤菜这样的大菜系（目前宝乐汇印象城仅有一家避风塘、宝杨宝龙仅有一家新旺，严格意义上都不能算粤菜餐厅），在商圈内都存在供应严重不足、而不是内卷过剩的情况。

从时机上来说，今年宝山区明确提出：要将宝杨路-同济路路口打造成宝山首个中央商务区。仅隔一个路口相望的宝乐汇印象城，也势必会成为这一政策落地的受益者。

而吴淞创新城的规划落地，也会在中长期会导入更多高校学生、科创与文创人才，为项目的长期发展提供需求端源源不竭的动力。

吴淞创新城宝山复旦科创中心效果图

当然，从合作的另一方来看，印力的加入，也会给宝乐汇印象城带来许多独有的优势。

目前，印力上海（包括上海南通、苏州、无锡等城市）在管商业商办项目37个，管理面积超过340万平米，也是上海管理购物中心数量最多的专业运营商，其规模优势所带来的联发品牌资源自是毋庸多言。

与此同时，印力又是所有连锁商业运营商中，对于非标类型项目最有经验的。从南翔印象城MEGA这样的近郊商业航母，到漕河泾印象城这样小而美的商办配套，再到龙华会的中心城区开放式商业街区……

这些大小参差、定位各异的项目，给了印力上海从更多元的品牌库中，找到最合适的合作伙伴落地的底气和能力。

今年开街的上海龙华会

而这，正是已经不满足于标准化连锁品牌，希望向中心城区时尚度和丰富度看齐的宝山人民，所迫切需要的。

而更为特别的一点是：对于以社区家庭场为起步定位的购物中心，如何实现品牌升级和辐射破圈，印力上海有着非常成功的实践案例。

前文提到的同是2016年开业的七宝万科广场，在开业零售品牌级次相近的情况下，用7年时间，已经实现了囊括DIOR、CHANEL、LANCOME、ARMANI beauty等高化品牌的全面提档升级。

七宝万科广场NARS快闪店

虽然宝乐汇印象城在体量方面和七宝万科广场尚有差距，不能以等同速度来加以要求，但我相信这样的蓬勃愿景，一定也是资产方和区域消费者所热忱期待的。

据了解，此次印力上海专门组建了具有多年资产管理经验和区域平台招商资源的团队入局，可见对项目的重视程度与资源倾斜力度。

目前团队已经完成了与业主方的现场交接工作，并且为后续的调改提升，确定了核心目标。

硬件改造方面，将重点更新项目的天花和灯光，解决开业年限较久带来的光衰问题，通过大幅提高整体亮度，带来视觉上的明显改观。

宝乐汇印象城中庭改造效果图

同时，也将调整原先部分遮挡视线的装饰造型，使得整体空间和视野更加通透，强化店铺的昭示性。

更重要的是，对原有卫生间进行布局调整，在女卫开辟出了补妆区，并增加了亲子卫生间、母婴室，更贴心满足社区需要。

宝乐汇印象城卫生间改造效果图

招商方面，首先会致力于对项目丰富度的填补，引入粤菜、川菜、湘菜、火锅、江浙菜、自助餐等原本片区内缺失或不足的品类，发挥印力上海平台优势，聚焦目前业绩火爆、具有目的性消费的大牌餐饮；

同时在原有优势零售矩阵的基础上，进一步补足补强，放大项目核心竞争优势。通过增加健身、瑜伽、射击、剧本杀、儿童乐园等体育类、体验类商户，拓宽项目的客群受众，吸引更多年轻客群到场。

营销方面，结合年度大促，宝乐汇印象城联合场内商户，以超百万元的营销经费投入，重磅推出了“百万补贴，一站到底，万券齐发”的SP活动，强化项目零售品牌优势，用最直接的方式，唤醒了消费者对项目的热情，欢迎他们再次回来看看、逛逛。

无论是空间的人性化、业态的丰富化、还是活动的精准化，可以看出，印力上海都在用自己的行动，让商场成为社区体贴的朋友。

而朋友的交情，无疑是化解“矛盾”最真诚的方案。

另外值得一提的是，作为轻资产管理方，印力上海也有漕河泾印象城这样，通过和大型国企的深度合作，成为亲密战友的成功经验。这无疑也将对此次合作，带来诸多裨益。

并且，这种资产管理升值的举措，又恰是与当地居民需求相吻合的。举个例子，通过对场内现有大铺位的切分，既能让项目拥有更多可出租单元，提高场内的品牌丰富度，又同时拔高了租金单价、降低了平均租约年限，带动了资产价值的增长。

从多方渠道来看，宝乐汇项目的地图、大众点评、微信公众号等媒体阵地均已完成更名，“百万大促”在火热的前宣之后将于明日正式启动，而项目的全新LOGO也已经在紧张的制作中，估计很快就会高悬上墙。

宝乐汇印象城官微

唯物主义辩证法的观点，是“矛盾是推动一切事物发展的源泉”。对于宝山商业，当然也如此，优秀的存量表现、显见的增量缺口，从均衡到聚焦的政策引导，意味着发展的巨大空间和潜力。

祝福宝山的商业，在矛盾中，走向蓬勃。