熟悉李大嘴巴的都知道，我们这个号其实早时候比较关注房地产。
后来因为各种原因，很少写房地产了。
今天我们就再来聊一聊济南的房地产。
一、新房与二手房从去年开始，济南的二手房销售数据开始逼近新房市场，甚至有些月份二手房的销量超过新房，目前济南新房二手房的月交易数基本维持在3000-5000套之间。
新房和二手房已经没有明显的鸿沟。
造成这种局面的原因是多方面的，但核心是房地产市场的日益成熟，市场开始进入存量房时代。
任何一个国家城市房地产进入存量房时代，二手房的交易就会大幅增加甚至超过新房，历史规律。
毕竟没有任何城市可以一直无限制摊大饼盖新房。
对比新房，很多二手房的优势在于首先是现房，直接可以入住。
配套设施齐全，而且很多位置优良，不用去拓荒。
现在济南二手房可选空间巨大，溢价空间也很大，尤其是很多核心区位没有新房供应，二手房是唯一选择，作者不排斥二手房，甚至觉得二手房更具性价比。
二、购房人口结构变化这里说的购房人口结构主要是指济南本土购房群体和外地购房群体。
目前济南新房市场有1/4以上的购房者来自于济南以外的购房群体，二手房市场更为夸张超过了1/3。
这个数字的变化其实是一个巨大的购房逻辑的变化和区域经济发展新路径的变化。
对比周边泰安、聊城、德州、淄博，济南很多区位不错的二手房也就一万出头，都还是位置、品质不错的小区，那么周边地区的很多人就会觉得我在本地买套房，好一点过万，一般的也六七千、七八千，为啥不到济南买房子呢。
不论是投资，还是子女未来储备使用都是更具性价比。
再就是，任何国家都是朝着大城市、都市圈方向发展，日本、韩国如此，欧洲、美国也是如此。大城市汇聚力更强，更具人口、资金、资源的吸附力，房地产是给人搞得，必须依赖人，人到哪里，房地产就到哪里。
这是必然的逻辑。
三、暴跌的房价之后从去年开始济南的房地产几乎进入暴跌模式，尤其是二手房市场，很多小区跌掉30%很正常，这还都是近十年的新房，老房子对半折的比比皆是，甚至直接无人问津。
二手房的暴跌有市场周期因素和供应因素核心原因，也有集体卖房踩踏短期因素。
一个小区一千户，有三五户着急用钱，急着买房子，或者本人购房成本低，早就获利，急于低价卖掉。
这样整个小区的价格就砸下来了。
作者重点关注过济南东部某代表性小区二手房房价，一年时间里几乎跌掉了30%以上。
但是目前有新迹象。
那就是这个小区挂牌量开始快速下降，为啥下降，是因为很多房东明白了，卖出去要打骨折价，我不卖了，无所谓了，留着吧。
再就是，这个小区租房市场一直不错，小两居3000左右租金，虽有下滑，但是基本稳定。
租金的收益对比持续下滑的存款利率还算不错。
特别是车位，一个车位租到了400-500块，购买的时候也就十万多点。
这个回报率很高了。
而不是急用钱，为啥要低价贱卖呢。
这种房产已经开始触底反弹。
市场开始出现反转。
这个反转一定是趋势性的。
四、改善型住房的看好之后行情如果问济南房地产市场这几年有啥亮点，那就是改善型住宅这几年很火爆。
其实在作者看来这只是阶段性的。
之前大规模城市化主要是被八零后赶上了。
刚开始小两居、小三居急于上车，先买房再换房是必然的。
现在八零后平均年龄都四十岁了。
很多人有了积蓄，生了二胎，卖掉旧房买大房是必然。
在济南这个市场有个三五万套高品质大面积住房完全消化得了。
之前供给的少，必然短缺。
两三年稳定供给，就不稀缺了。
五、未来房型现在大户型流行，未来还流行吗？
现在单身、独居人群持续增多。
不婚、不育群体越来越庞大。
优质的两居室会是市场持续的需求所在。
可是现在济南市场很多新房两居室几乎绝迹。
我相信，两居室，小房还是有一席之地。
如果这个市场被赶到了二手房市场，倒不失为前几年大量刚需的一场有益消化。
就说这么多
