丁建刚评论：

中国自1998年结束福利分房以来，关于保障房的政策和商品房政策一样，也经历了多次变化。

政府应该为哪些人提供保障性住房？由谁建造，如何建造？

保障性住房可否享受社会公共服务？是否应该有产权？能否获得财产性收益？

对于这些政策的探索，以及期间的曲折反复，丝毫不亚于商品房政策的变化。

1998年房改最初的顶层设计，可以概括为：

“高收入者购买商品房，中等收入者购买经济适用房，政府为低收入者提供廉租房。”

按照这样的设计，经济适用房应该是“橄榄型”的房地产市场中最大的一部分，而商品房仅占小部分，甚至是当时一位开发商号称“我只给富人盖房子”说法的由来。

随着社会经济发展，商品房市场不断扩大，特别是房产作为居民家庭资产和财产性收入的重要组成部分的示范效应，使得越来越多的人进入商品房市场。

保障性住房的需求人群也发生了重大变化，但各地的保障性住房仍存在各种问题，满意度并不高。

例如，深圳在2022年底推出的人才房，售价甚至是商品房的六折，但却无人愿意购买，这让地方政府极为尴尬。

近日深圳的一份《深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）》，明确取消原来的安居型商品房、人才住房等，新增保障性租赁住房、共有产权住房等。

2021 年12月1日，杭州在总结北京、上海、淮安等地共有产权房经验和教训之后，正式发布《杭州市共有产权保障住房管理办法》。

我们当时就认为，这是一招妙棋。

对于杭州这样一个对年轻人具有强烈吸引力，但又因房价门槛过高而将部分人拒之门外的城市来说，如果个人可以购买50%产权的共有产权房，实际上就是将购房者首次置业的门槛下降了一半，这是最好的人才引进政策。

杭州共有产权房满5年可以增购另一部分产权，满10年就可以上市交易，并完全等同于商品住房。

这样让原本是两条平行线的保障性住房和市场化商品房，在5年后靠拢、在10年后交汇。

这种赊账上车的政策，是一个创举。既解决了新杭州人首次置业门槛的问题，也解决了中国人对房产产权的特殊偏好和追求，还能同等享受城市公共服务。

近期杭州的共有产权房实践，已经证实了这一政策是比较受欢迎的。

但是目前杭州只上市了人才共有产权房，设置了入门门槛即需认定为人才（当时的管理办法并没有这一门槛），再加之部分共有产权房的户型错配，仍有一部分房源被弃权。

政府部门应尽快按照市场信息的反馈，对共有产权房的政策加以修订和完善，特别是户型设置应更吻合市场需求。

这方能使共有产权房成为真正受市场接受、受首次置业者欢迎的保障性住房业态，让年轻的新市民较为轻松地解决首次安居置业问题，并吸引更多的人口流入，促进经济社会发展的良性循环。

同一地段，你愿意花首付约100万买商品房（100%产权），还是花首付约30万买共有产权房（50%产权）？

近日，深圳公布一则《深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）》，再次将公众的目光拉回到“共有产权房”。

深圳这份意见稿明确，取消原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有产权住房等住房类型。

这意味着深圳的安居型商品房、人才住房将成为历史，共有产权房等将取而代之登上舞台。

事实上，共有产权房并非新鲜事物，此前北京、上海、淮安、杭州，以及深圳所在的广东省等都出台过相关文件，或已经推出共有产权房。

相比普通商品房、人才房，共有产权房有什么特点？

已推出共有产权房的各城市，运行模式有何不同？

共有产权房，值得买吗？

01

深圳为何取消人才房？

深圳在2022年底推出人才房，售价甚至是商品房的六折，为何才半年就取消了？

简单地说，没人买。

2022年11月，深圳推出首批6个人才住房项目，共计4422套房源，销售价约为周边市场价的60%，但需要签订买卖合同10年后，可根据有关规定申请100%产权上市交易。

当时的申请条件包括：深圳户籍；申请人应当以家庭为单位提出申请；单身居民应年满35周岁。

但最终深圳首批人才房弃选率非常高，去化率约 43.65%。其中，区位较偏远的大鹏新区安居君兰湾府项目仅售出23套，去化率仅4.06%。

即使2023年深圳再次推出人才房时降低了申请标准，即年龄满30周岁的单身居民也可申请，但去化情况仍不理想。

安居同乐馨苑项目虽然199套人才房售罄，但超过六成有机会选房的人弃选；深铁熙府三房户型去化率仅15%。

为何没人买？

首先，人才房持有条件苛刻，购买人需10年后才能申请100%产权上市交易。

在此期间，不能出租、不能贷款、不能买二套，只要违反其中一条，人才房就会被收回。

房子得房率普遍较低，在户型选择上也有诸多限制，例如，根据规则三口之家只能选择两居室等。

这些人才房又多数位于深圳较偏远的区域，存在周边交通不便捷、配套不完善等诸多问题。

可以想象，相当于把一大笔积蓄存在一家10年不能动的银行，不仅没有利息甚至可能面临贬值，自然没人愿意。

02

深圳首个共有产权房来了？

人才房的试验基本宣告失败，深圳此时推出了共有产权房。

近期，深圳规自局发布的珈誉时尚花园项目总平面图中，明确备注了“该宗地规划建设住宅建筑面积中含普通商品住宅218138平方米、共有产权住房125336平方米（深共有任书[2022]1号）”。这或是深圳首次明确其配建的保障性住房为“共有产权住房”。

该小区的商品房预计2023年5月左右开盘入市，可以推测届时共有产权房的方案或同步揭晓。

虽然深圳最新的意见稿并没有提及共有产权房具体实行的方案，不过在今年1月深圳曾发布一则《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》，公开征求意见。

从当时那份文件来看，深圳共有产权房的销售均价按照市场价的50%左右确定；购房人产权份额原则上不低于50%，其余部分为政府产权份额。

值得注意的是，深圳共有产权房采取“封闭流转”模式。

即购房人自签订买卖合同之日起未满5年的，不得转让所持产权份额（符合条件的，可向代持机构申请收购）；自签订买卖合同之日起满5年的，可以将所持产权份额转让给符合条件的对象。

03

各地共有产权房模式，有什么不同？

北京、上海、淮安、杭州，以及深圳所在的广东省等都出台过相关文件，或已经推出共有产权房。

其中，北京模式、广东模式均为“封闭流转”，即共有产权房不能转变为商品住房。

上海模式：取得不动产权证满5年后，共有产权保障住房可以上市转让或者由购房人、同住人购买政府产权份额。上市转让或者购买政府产权份额后，住房性质转变为商品住房。

淮安模式：相对更加灵活，购买共有产权房的家庭，可以分期购买国有产权部分住房，形成完全产权。购买共有产权房满5年的，可以上市交易。

杭州模式：与上海和淮安类似，购房家庭产权份额比例不低于50%且不高于80%；销售基准价按同地段、同类型商品住房市场价格合理优惠后确定；满5年可以增购另一部分产权，满10年就可以上市交易，并完全等同于商品住房。

北京模式：政府持有份额不能出让。如果购房家庭想要转让，优先由代持机构购买，或者转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

广东模式：原则上承购人取得共有产权住房不动产权证书满5年的，允许转让其所持有的全部产权份额。该承购人所持有的产权份额原则上由住房保障主管部门或其委托的代持机构通过综合评分、摇号抽签等方式，转让给其他符合规定条件的申请人。

04

杭州的共有产权房卖的怎么样？

自去年11月杭州首个人才共有产权房——钱塘区的沁香公寓推出以来，共有产权房就引发了公众热议。

今年又有余杭区的才泊嘉院、上城区的河翠云筑、拱墅区的运河清正源府先后亮相，去年以来合计推出房源2362套。

这四个项目在区位上并不差，周边建设纯熟，配套较完善，多个楼盘1公里内靠近地铁站。

那么，销售情况如何？

沁香公寓首开中签率48.17%，二开中签率29.15%；才泊嘉院首开中签率63.13%；河翠云筑首开中签率74.64%；运河清正源府首开报名人数少于房源数。

根据目前网签情况，这几个楼盘去化情况不一。

杭州已推出人才共有产权房位置图

靠近地铁的三个盘，沁香公寓前两次开盘，合计707套房源，剩余房源205套，去化率约71%（数据截至4月17日，下同）；才泊嘉院476套房源，剩余74套（基本为49㎡小户型），去化率约84%；河翠云筑359套房源，剩余102套，去化率约72%。

而没有地铁优势的运河清正源府，540套房源，剩余332套，去化率仅39%左右。

值得一提的是，目前杭州推出的四个项目均为人才共有产权房，需杭州市或各区认定的人才才有资格申请。

且摇号条件苛刻，如沁香公寓，C类及以上人才可选购各类户型，DEF类人才可选购144㎡及以下户型，其他人才可选购100㎡及以下中小户型。

加上部分楼盘户型设置过小，需求错配，导致一部分申请人无法选到令人满意的房源。

目前杭州还未有普通共有产权房上市，具体项目的销售方案暂未明确，但从已有信息来看，已经有一大波共有产权房箭在弦上。

杭州共有产权房信息一览表

*表格信息仅供参考，最终以政府公示项目为准