近年来日本房市火热，越来越多的国人开始海外置业投资。但大多数人在日本买房时都是懵懵懂懂，根本不了解日本房产投资有很多隐形大坑，这就导致许多人直到买完房踩完坑后才幡然醒悟，但奈何钱已经花出去了，后悔也来不及了......

那在日本投资房产到底该注意一下什么呢，今天小编就用身边朋友的真实案例帮大家避避坑（纯干货）！在日本很多房产中介，特别是面向海外客人的房产中介大多是在利用信息差来圈钱。举个例子，经常会有房产中介的人推类似下面这样的房子给海外投资客：

东京xx车站附近的小公寓（1Room），已有房客入住，没有空窗期，稳定收租。房屋中介说这是他们特意为海外的投资客准备的物件，甚至为了给房东省心，特意推出了安心保障，可以保证30年租金收入。小户型投入少、回报高、入手就是赚钱，听起来可真香啊！但真有这么好的事儿吗？小编有一位朋友，这位朋友一直很勤俭刻苦，自己在日本工作小存了一笔钱后就在房屋中介的诱惑下买了一间投资型1room，就是我们常说的带简易厨房的小公寓。

当时公寓的售价是1200万日币（大约57.6万人民币），室内有21平方米，还带一个2平米的阳台可以晒晒衣服。格局采光都不坏，走路到JR新大久保车站大概5分钟左右。另外10分钟内还有超市可以买菜，以一个套房来说，还算是不错的。但差就差在房子有点儿旧，已经有快四十年的房龄了。这位朋友称，“稳定收租”其实就是日本房产中介扔出的饵，因为除掉中介公司的管理费，每年的固定资产税，租客搬离后的翻新费等，拿到手里的租金也就所剩无几了......

朋友说买完房子才知道，日本因为有《都市再开発法》，所以都市更新做得很彻底，基本上十几年的房子在东京就感觉很旧了，所以像这样房龄很老的小套房就会面临以下3大风险。一，空租欠租的风险我们可以想一下，这样的老破小到底是租给什么样的群体？在日本，这种小公寓通常会来租的大概也都是刚到东京的学生，或是经济相对弱势的群体。当然了，每个人都有不同的人生阶段，这里并没有任何歧视性的意思，只是单纯以出租投资来看，如果租客相对不稳定，比方说，突然因为某些原因退租，那房东在找到下一个租客以前就会有很高的空租风险。另外就是因为日本的法律非常保障租客，短期的租金不缴纳就算屋主想要终止租赁合约，手续也非常的繁复。其中就会衍生欠租的风险。二，高额的管理修缮跟设备老旧支出日本的大规模修缮执行的非常彻底，买这些建筑年数比较高的小公寓很可能因为房屋老旧在大规模修缮的时候需要修缮的地方太多，导致修缮基金不够，还要另外再掏一笔修缮费用。再加上室内的设备老旧，很大的几率是需要更换内部的设备，比方说像排水管、空调、瓦斯炉、热水器等等。除此之外，还要面临像漏水等问题，这都是买老旧小公寓不可避免的额外的成本。

三，转手困难刚刚咱们也提到过，因为日本都市翻新做的很好，所以中古物件的跌价也特别快。此外，像小套房这样的物件太普遍了，无处不在，缺乏特色。比方说像2LDK（2室一厅）以上的房型在市场上的定位就是家庭用的，对于有成家需求的购房者就会有很大的吸引力。但小公寓的买卖，投资色彩非常浓厚，自住需求很少，加上市面上相似的物件多到数不清，又没有明显的附加价值，所以相对不好出手。

不用出本金，只要从银行贷出一笔资金，就可以用你的名义盖一栋大楼来出租。整整一栋的大楼都在你名下，瞬间就能让你从苦情上班族，一跃成为名下有十几户房子的包租公。而且保证租金30年，盖完以后完全不用你操心，由不动产公司直接完全承租管理30年，你只要躺着收租金就好。听起来是不是比刚刚那个案例还香？但实际情况真的是这样吗？由不动产公司直接完全承租管理不假，但仔细看后你就能发现，完全承租管理合同里写的不是租赁期限30年，而是“租赁期限上限30年”。这是什么意思呢？意思就是说，不动产的租赁期限只是最长可以到30年，而不是宣称的完全承租管理30年。而且其中还附加了“每两年更新一次”的条款，这就意味着我们完全无法预料到何时会被不动产公司解除租赁契约。合同整体限制了我们作为房东解约的可能性，但对于承租的不动产公司，解约的条件却相当宽松。这使得房东不只不利，也不稳定，在日本买房真的要小心各种话术。

另外，不动产公司提供的“空屋租金保证”听起来让人很安心，但通常写什么保证的，都要更小心里面的细节。比方说空屋时的租金保证，听起来很像是租不出去的时候作为房东的我们还是可以有不动产业者给我们的租金补贴。但实际上里面却存在着各种各样不为人知的陷阱。一，像我们刚刚提到的，租金收入还要扣除管理费。所以如果管理费是一成，那作为房东的我们只能获得租金的9成，但有的合约中，管理费甚至高达2成，那房东拿到手的就只剩下8成了。二，如果入住的情况不理想，不动产公司有权跟房东进行租金的斡旋。简单的说就是要降房租。这个时候，就会直接影响到房东的收入。另外，像这种空屋租金保证，也都会有更新期。一般也都是两年，两年后如果租赁状况不理想不动产公司也是有权解约的。三，日本的租金市场上，房客在入住的时候都会给房东一次性的礼金，契约的续约也会有“更新料”，但在这种租金保证的合同中，一次性的收入是属于不动产公司的。所以租金保证契约，实际上是减少了不动产业者所承担的风险，更进一步压缩了房东的实际收入。

另外，许多不动产公司还会宣称说，我们可以代行租赁管理一条龙，让房东在海外也可以安心持有日本房产。表面听起来还挺好的，不过只是委托管理公司进行管理并不意味着我们就可以安心，管理合约必须非常详细的阅读。因为在大多数的情况下，房屋的清洁和检查都是有另外的有偿合约，简单的说就是要另外花钱的。除此之外，有的不动产管理公司对于房屋的清洁和修缮非常热衷（懂的都懂），会提出各种更换的建议，那人在海外的房东就很可能在无法确认施工前后情况的状态下，或仅仅从照片中的状况就被迫支付额外的费用。

在日本盖楼投资需谨慎，特别是从建设到后续的租赁管理都委托给不动产业者的一条龙服务。因为这样的服务看起来省心省力，但经常会有不动产业者和建筑公司合作，让投资人也就是房东支付比市场价格更高的建筑费用。而身为投资人的我们如果为了建筑费用而背负巨额的贷款，之后又碰到刚刚提到的那种“被迫不断降低租金和提高管理费用给不动产公司”的情况，那就真的偷鸡不成蚀把米了。届时房东面临最大的窘境，可能是想要断尾出场，但是过去的租赁状态并不好，那这个物件还未必能够容易卖掉。这个时候再想要换掉承租管理的不动产公司，才发现在日本这种租赁合约要解除的难度极高。因为日本法律强烈保护房客，我们作为房东，必须有合理的理由，才能够解除房客的租约。

比方说，自己想要用这个物件或是运营的状况不佳这些理由并不足以合法解除和不动产公司的租赁合约。最常碰到的情况就是，为了要换掉这些二房东的租赁管理公司甚至另外要支付一笔“立退料”，也就是给二房东业者退场的补偿金，这种感觉应该就是赔了夫人又折兵......当然了，说这么多并不是让大家别投资，而是让大家要三思，如果都像房产中介说的这么好赚，那这钱还轮得到我们赚吗？