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朗云、沁百合、潮起、翡翠嘉运府、奥印潮观府……
最近的杭州新房市场当真热闹非凡，一线红盘联袂登场（已经或即将取证）。相比之下，二手房的热度也不遑多让。
单日刷出550套的网签新高，连续4个月8000套越来越可能。
随着桂冠东方的启动交付，整个二手市场更走向了高潮。房东、买家、中介、媒体和全城吃瓜群众，共同交织出一场大型辩论会。
各路小作文齐飞，唱多者有之，唱空者也不少，热议不绝。
主观的情绪宣泄没有意义，理性的分析对比才有价值。层楼走进亚运村，为大家带回了最新信息。
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桂冠东方位于亚运村东北区域，约2700户，分四个小区六大组团。
走在中间的道路上，抬眼望去四面都是大面玻璃的灰色外立面（6幢超高层），在阳光照耀下，还是相当亮眼的。
我参观了一区潮鸣苑和四区闻涛苑（南），园区配置类似。
阔绰的小区大堂、露天泳池、风雨连廊，塑胶跑道、富有层次的园林绿化、及各种主题架空层。比如童玩区、共享厨房、健身房……
室内装修也不错，地暖、中央空调、新风三大件齐备，标配洗碗机、烤箱。
虽是限价时代的产品，但亚运村的整体品质，明显好于多数同期楼盘。现场一业主收房后直言，比现在自住的世纪城某红盘强。
6个组团还环抱一个面积约1.28公顷的市政公园。
设有儿童游乐设施、塑胶漫步道，中间还有一个下沉式广场。有业主表示，这就是固定遛娃点了。
代建的亚运村幼儿园也在边上，江南风的灰瓦“人字形”屋顶，很是抢眼。
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不过，桂冠东方也有一些客观问题。
首先，园区体量大，共37幢住宅。而小区有一侧相对靠铁路，使得楼幢之间的噪音影响，差异不小。
站在四区闻涛苑（南）园区，或楼幢阳台上，高铁呼啸而过的声音，还是挺清晰的。因为是火车东站进出线，白天的车次频率也不低。
从鸟瞰图上看，一区潮鸣苑的东侧楼幢和四区闻涛苑的东侧楼幢，大概率影响最大。
6月21日开始交付的万科·日耀之城，也存在类似问题。其中的三角地块组团，也比较靠近铁路。
其次，由于先前供运动员居住，户型比较繁杂。
“差不多有20来个户型，有些还是非主流。”中介表示，估计不同户型，价格会拉得很开。
既有小到100㎡左右的中间套三房，也有大到200多㎡的大五房。还有另类的105㎡两房“手枪”户型，东南侧直接缺了一个角。
受制于建筑规范，亚运村得房率普遍一般。
以实地看的一套152㎡为例，四开间南，只做了四房两卫，居然还有点紧凑。
同行的中介朋友说，除了南向一体餐客厅感觉开阔，其他尺度感受不如创世纪的139㎡四房三卫（四开间南）。
另外，部分楼幢可看江，这也会左右房源价值。
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就桂冠东方而言，房价跨度应该会比较大。
总体来说，既能看江（同时离地铁近）又远离铁路的楼幢价值高；其次是小区内景观资源最佳的楼幢，接着是正常楼层房源。
最后是低区小户型。尤其是沿铁路的，而且恰恰也是离地铁最远的。
按照这个标准，中介朋友大致排了个序。
第一梯队：二区听澜苑（南）3号楼高区。离铁路远，又直面钱塘湾总部基地，有开阔江景面，还是165㎡和171㎡大户型。可称之为“区王”。
第二梯队：各组团楼王，其中一区潮鸣苑的2号楼最为特殊。
往东离铁路不算远，可能存在一定噪音影响。但南侧直面狭长的市政公园，视野十分开阔。同时，只有17层高。
第三梯队：靠近铁路的低楼层。（个人观点仅供参考，无需认真）
目前房东主流报价5-8万多，整体比较理性，没有跳脱现有世纪城价格体系之外。
比如四区闻涛苑（南）的5号楼，有一套152㎡中低楼层报价918万带车位，还有一套165㎡西边套报价1023万，折合单价5.7-6.2万。
报价8万上下的，集中在景观资源较好的高区房源。5万多的，低区小户型居多。
不过就现在看，买卖之间分歧不小。
探访那天，路口偶遇一对想买亚运村的中年夫妻，想求购一套170-180㎡的大户型，出价5万7。
还有中介告诉我，有客户想入一套能看江的西边套，预期6万左右。但中介联系了所有能联系的房东，最低也要7万。
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亚运村交付前，关于价格的争论，就已甚嚣尘上。
有人认为，天花板房源必破10万，甚至列出了俯瞰众生的价值阶梯图；有人认为亚运村的下限是三兄弟的上限；也有人认为，天量交付出货，投资客必然踩踏。
9万、10万+也好，踩踏破发也罢。
每个人都能甩出一堆有理有据的事实。你爱亚运村自成一体的完善配套和摩登天际线，我喜欢三兄弟更高的得房率和没增值税，谁也说服不了谁。
口舌之争没有意义，一切交给市场说话。
不过亚运村首套正式成交，可能还得看万科。桂冠东方虽率先交付，但大证未出，不能办产证（不能公开挂牌），还无法正式交易。
而一切就绪的日耀之城，只待21日交付（已有房东预收房，可办证了）。
从以往经验看，一个热门红盘从交付到出现首套成交，往往需要2周左右或更长时间。毕竟，买卖双方需要试探博弈，才能找到平衡点。
“大量房源未交付，没法对比，客户不敢轻易出手。”中介说。
亚运村整体交付完毕相当漫长，绿城要持续到本月底，万科本周五正式交付，华润预计7-8月启动。
可以预见，接下来一段时间，有关亚运村的各种消息，会铺天盖地。
作为买家，不被误导，多实地灵市面才是王道。
让价格再飞一会儿！
