以前普涨时代，大家都选房子去了，只要喜欢就行。

现在分化时代，大家被市场教训了，知道配套更重要了。

房子有千千万，但是配套却很难得，想要建成一个成熟完善的配套，少则十年，多则二三十年。

很多人熬不到配套成熟就走了，即便想熬，在这个动荡的周期里，看到别人的房子涨自己的房子不涨，难免也想跟着换房，早卖早走。

如果只是认知到配套更好，这第一个层面，我觉得还是不够的，当然，这个也是认知比较高的人群了，比如那些想买在核心地段的年轻人，愿意买二手的人。

除了配套之外，现在的买家对房子的要求也高了，不然大家为什么都去追求次新、户型、使用率去了呢。

能住又好住的房子才有潜力，这样的房子就必须要有完善的配套，但如果对房子也提出要求的话，大多数房子是满足不了你的要求的。

配套好的地方，意味着房子有一定的楼龄了，户型、物业、楼龄、装修等都不是特别好。

所以到底是追求配套还是追求房子，就成了一道难题。

其实难题不难，今天就来帮你解开一下。

如果你既追求配套又追求房子，那价格一定不便宜，你在选筹的时候就要做出取舍和权衡了。

总的来说，如果你的预算是1000万以内，首先还是追求配套，特别是总价低的一些买家，生活方便优先。

几百万的房子选择非常多，比如两三百万，你要选南沙增城花都，经过这么多年的发展，配套其实也挺好的，房子户型都没问题，你如果选中心区的二手，也没问题，交通商业配套更不用说了，只是楼龄户型差一些。

所以低总价的你只要看你在哪里工作，就在哪里选，因为时间成本很高，没必要折腾，从实际需求出发就不会错，错的是你既要又要还要。

两三百万的房子本身去追求预期，追求短期升值变现是不靠谱的，还不如回归现实。

上升到五六百万的时候，这时候你的生活半径应该会扩大一些，社交范围更广一些，需求层面也多元化一些，你不会只局限于附近这么简单的，你会要求住得舒服，有学位，有流通性，还有一定的潜力。

到了八百一千的时候，并不见得选择就更容易了，因为这时候你的要求可能更多了，但是目前八百一千的预算，在天河海珠也只能选到一些边缘板块，比如海珠西、天河北部梅花园，东部牛奶厂等，核心一点的二手也是有一定的楼龄了，比如天河北、华景等，户型上满足不了你，也是不能既要又要还要的。

如果你未来还会要置换，优先满足配套需求，因为短期来看，边缘板块还需要时间沉淀，当然，如果你可以选择长持，去选这些有潜力的边缘板块也是可以的，不需要反复置换增加摩擦成本了。

所以，低于一千万的买家还是要把自己的核心需求捋清楚，多做减法，放大你当下最在意的，比如你要的就是学位，或者地铁等。

再往上去到一千多万以上改善人群的时候，他们会对居住品质就有一定的要求了。

改善人群该享受的配套也享受了，他们也到了置换的时候，同时也会追求能够长持的稀缺性资产，这时候，即便地段配套非常好的房子，如果稀缺性不足，没那么好住，也会劝退很大一部分买家。

后疫情时代，追求舒适度、居住品质的买家更多了，这也是为什么凯旋虽然楼龄旧一点，但是仍然有很多买家追求的原因，确实是居住品质不错的好房子。

同样，为什么中区保利心语、嘉裕公馆、花城湾涨太多了也会回调呢，因为一千多万也只能买到两房，或者低楼层北向小三房，完全没有采光，一年四季也没有太阳，并不符合对居住有要求的改善人群。

特别是这两年好的地块很多，好的房子也很多，开车能解决的路程问题就不是问题。别墅的配套都不好，为什么别墅卖得就是贵，理解了别墅的逻辑你就理解了他们追求居住品质的原因。

如果说这几年核心区没有那么多好的地块出来，好的品质出来，可能那些珠江帝景、逸景翠园、骏景花园、滨江东、跑马地花园这些优质地段的房子也不至于涨得少还被人嫌弃。

地段更差的那些新房，周边破破烂烂，但是房子品质做得好的房子还能卖八九万，甚至总价更高，比如大观路、滨江西、海珠西这些新房比周边二手贵了一大截。

总之，当总价越来越高的时候，顶级的配套也需要匹配顶级的房子才行。

任何房子不管产品还是配套如何，都要放到供需市场里面去定价的。

这一轮周期的调整，实际上也是价值的调整，那些配套好却没那么好住的房子得降一降，那些配套弱一点点，但是房子品质不错的也得提一提。

最终决定价格的就是需求，也就是购买力，以及供应的套数，房子再好，购买力不认可也不行，买得起的人不少，但是供应量太大也不行。

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