背刺，是最近频繁听到的一个词。

从最开始，楼盘降价，开发商背刺业主；后来计容新规落地，高得房率的新楼盘对老产品形成背刺。

现在容积率下调、地价下降，也让有些项目还未开盘就被背刺。

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中海悦府还未开盘就“被刺”

9月20日，合肥自然资源与规划局公示的南二环与包河大道交口东南角街坊控规中，中海悦府东侧新增三宗住宅地。

BH08-A-01-03占地面积52.5亩，容积率为1.8，建筑密度22%，绿地率40%；

BH08-A-02-01占地面积77.25亩，容积率为1.8，建筑密度22%，绿地率40%；

BH08-A-05-01占地面积45.9，容积率为1.6，建筑密度25%，绿地率40%。

据公开信息显示，中海悦府占地约45亩，一共规划9栋楼，容积率2.2，均为2梯2户15-17F的小高层产品，且整盘只做了建面约136㎡、166㎡两个面积段。

从地理位置来看，这三宗新地块紧邻中海悦府，容积率仅为1.6为1.8。

容积率：是指一个小区的地上建筑总面积与净用地面积的比率。又称建筑面积毛密度。对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

这意味着，新规划的地块可以打造更偏向改善的多层、联排产品，比中海悦府全小高层的设计，改善更加纯粹。

对此，有网友表示：有点不厚道啊，中海还没开盘呢，就这么背刺。

值得一提的是，这并非第一次开发商被背刺。

9月29日的土拍，合肥包河区推出3宗住宅地，其中2宗住宅地起拍价比周边在售住宅项目，最高下降600万/亩。

具体内容如下：

包河区BH202426号地块位于包河区黄河路以南、天津路以西，地块占地面积38.0607亩，规划用途为居住用地，容积率≤1.8，起叫价1000万元/亩。

地块原计划于2024年6月27日出让，但因无房企缴纳保证金导致流拍。此次地块重新上市，起拍价从1500万/亩降至1000万/亩，最终是否有房企参拍，尚未可知。

其中，包河区BH202426号地块北侧即是置地·雲台映月项目。

2024年5月安徽置地以起拍价1600万元/亩竞得置地·雲台映月（包河区BH202411号地块）。

如果包河区BH202427号地块以底价1000万/亩成交，楼面价降低约3600元/㎡，势必对雲台映月形成背刺。

包河区BH202428号地块位于包河区上海路以东、花园大道以北，地块占地面积109.0802亩，规划用途为居住用地，容积率≤2.0，起叫价1450万元/亩。

包河区BH202428号地块一路之隔就是包河区单价地王置地·瑰丽公馆项目。

2023年11月，置地以居住地块单价2662万元/亩竞得置地·瑰丽公馆（包河区BH202310号地块），成为包河区单价地王。

现在包河区28号地块起拍价直接比瑰丽公馆地块下降535万/亩，且容积率也有所下调，即便以瑰丽公馆同样溢价率成交，楼面价也降低约3500元/㎡。

结 语

随着计容新规出台，得房率从90%一路飙升至100%，意味着新楼盘拥有更大的阳台，更高的得房率。

而现在土拍价格、容积率也在下降，可以预见未来的户型格局和价格体系，确实要背刺周边新房。

需要注意的是，只是这种“背刺”行为成为常态后，对市场的负面影响比较大。因为这会让人产生“早买早吃亏”的观点，会加剧更多的人持币观望。这会让原本客户容量就不足的市场变得更加的萎缩。

这或许是属于楼市软着陆的阵痛过程...