所有的自带流量项目，背后都在揭露一个真相
当下的楼市里哪个项目自带流量万众瞩目
毫无疑问就是现在的翠湖天地
这个项目已经成为符号一般的存在，几乎每次开盘都会被关注
这一次更是如此
之所以引起大家关注，首先是这一次的价格
单价21万的预售证价格突破了上海一手房的价格箱体
但是更夸张的其实是总价，套均面积五百多平米，这也就意味着翠湖的总价套均1.1亿，最便宜的也要7500万
而最贵的达到了令人咋舌的3.56亿
但是另外更让人惊叹的是
上海史上最贵的的一次一手项目入市，反而引起强烈的市场反馈，一共108套的房子，最后272个亿万富豪的追捧
最后121号选手选走了最后一套房子，弃号率极低
这和上海其他的一手楼盘显示出不一样的画面
所以翠湖现象到底说明了什么，为什么这么贵的房子反而当下如此，上海楼市到底怎么样，这个城市在认准什么样的资产
关于这些问题的答案，可能是在翠湖之外
01
哪怕是小众的高端市场，也出现了购买力细分
之所以翠湖能够引起关注，本质上是因为上海市场对于豪宅产品的认知已经出现了分化
在翠湖之前，上海也特别微妙的有三个豪宅项目拿到预售证前后脚的进入市场
分别是万科的中兴傲舍，绿发的浦江园以及中海的领邸玖序
虽然不及翠湖的昂贵，但也是3000万的总价
在上海也算是豪宅的门槛标准
不过不巧的是
虽然总价相仿，但是这三个项目的定位完全不同
浦江园最主打的江景，朝南看黄浦江已经是绝对的稀缺资源
中海项目最大的卖点是新贵地段，身处徐汇滨江板块未来的发展能级是客户对他的最大想象
而中心傲舍则又是另外一种路数，属于在老城板块一个出挑的国际化产品，吸引一批前瞻性的客群
而差不多同一时间的开盘也就意味着，这一波豪宅客户必须要短时间内在这几个项目里站队三选一
而最后的开盘情况则很有趣
虽然还没拿到最后的数据，但是有点巧合的是，这三种不同定位的项目，最后的开盘都不错，非常的不错
非常非常的耐人寻味
在我眼里这三个盘其实代表着三类客群
绿发主打土著，中海吸纳老钱，万科目标新贵
基本上均衡的去化效果本质上也在表达一个趋势：就是上海的豪宅客群已经出现了二度细分
各自的客群找寻各自适合他们的项目，只要能匹配的上就能卖的很好
上海的高端市场从来都不是价格的问题
而是产品定位和定向客群是否匹配的问题
02
高端之上的塔尖资产自成体系
但是毫无疑问，翠湖和他们似乎也不是一个价格箱体
属于高端市场之上的绝对塔尖物业
在整个高端客群分散化的同时，塔尖资产呈现的更为强势
其实贵只是结果
最价格贵的背后我们试图去看这类资产和上海普通豪宅的不同在于
其实是对于土著、老钱、新贵的一次全方位囊括
有钱人从来都是最聪明的
他们可以清晰的判断出翠湖资产的背后是无短板的资源配置
新天地板块最后一个项目，加上瑞安为翠湖天地做的最极致的产品呈现，代表着顶级国际化居住社区的终极梦想
也因为如此，这样的社区在市面上走出了独立行情
塔尖之上的塔尖，对冲了豪宅客户的分散化，反而拥有了自我定价体系
也是因为这样的独立体系，反而在塔尖客群眼中看到了真正的稀缺
这或许也解释了为什么翠湖每次都这么热捧的原因
事实上这样的定价体系在二手市场每次都得到了验证
2021年翠湖16万的入市价格，当时也同样引起市场的惊呼，如今这批二手房价格25-30万，购买的房东无一亏本
但是如果在2021年你如果买其他资产标的，很难有人可以说做到绝对幸免
越贵越有人买不是没有道理
当下这个楼市从来没有什么低估，真正好的价值一定会有价格的兑现，不论是现在还是未来
03
极度稀缺创造的有价无市
分析塔尖资产的残酷就在于
他根本就和楼市的行情没有关系，在翠湖成交之前
近5年全上海总价8000万以上的成交新房套数为256套，占比全市约0.07%，这是一个极窄的塔尖总价段
哪怕2024年最为放量，也不过是0.29%
另外在二手房层面
占比甚至下滑到了万分之一
越发的稀薄的同时也在证明，而二手市场里，根本就是有价无市
大家都是有钱人，没人愿意抛出自己的核心资产
待价而沽一直都是常态
独立行情正是基于此
另外，真正横向对比过的人也会发现
哪怕现在的翠湖上亿的标价，放在世界的舞台上，这样的标的资产还是太过于便宜
我们不说国外，在香港比较好的房子
嘉里开发的緹外住宅单价在40万左右，Mount Nicholson的大平层单价50-100万/平方米
而日本东京最贵的房产单价也顶到了100万/平米
这些塔尖城市的旗舰项目，价格都是翠湖的2-4倍，这好像一直以来的市场估价
对于有钱人的横向比较来说，似乎当下的翠湖也是有着非常高的性价比
04
还可以盯的翠湖式资产
所以真正的塔尖资产一直和行情无关，极度稀缺的供应决定了自成体系的存在
这才是所谓穿越周期的最强大的能力
与此同时我们也看到了塔尖购买力的嗷嗷待哺
翠湖开盘结束之后直接会促使还有一百多个的过亿居住需求没办法满足而流入市场寻觅类似的“翠湖式”资产
相比较历年每年只有不到一百套的成交量，这个需求属实有点庞大
不过2024年确实是上海豪宅市场放量的年份，翠湖之后，大概还有两三个项目会流入市场
一个是凯德茂名公馆边上的万科高福里
未来的高福里将会保留全部石库门建筑，同时兴建一栋150米的超高层豪宅
梧桐树下的“巨富长”就是城心中的城心，是老上海人土著的白月光
另一个是陆家嘴集团和太古联合操盘的陆家嘴太古源·源邸，主力建面约280-375㎡大平层，预计56套
太古的第一次尝试操刀住宅产品，集团内部也是高度重视
项目位于陆家嘴金融城北侧滨江区域，与黄浦江之间做到了真正的无遮挡
另外最后一个项目
就是海泰北外滩
这可能是这波供应里面最为特殊的一个案例
海泰北外滩的整体地位确实非常独特，位于上海虹口区四川北路南段
但是所占据的景观视野是这样的
朝南看黄浦江两侧景观视野，并且还能衔接苏州河的部分景观
我实地去看过，确实非常震撼
两河交汇，一侧是上海的百年历史，另一侧是跳动的金融代表着汹涌活力
黄浦江水对着你汹涌而来
确实是整个滨江项目中最稀缺的景观视野
而关于品牌，可能不是主流意义上的规模性开发商，但是对于虹口而言海泰的意义则无比重要
板块区域内几乎都是海泰为区域内all in的资产
在北外滩以北排布了海泰国际大厦、海泰时代大厦、海泰中信广场……
几乎靠着一己之力完成了整个区域内的城市更新
而为了让海泰北外滩的定向圈层体验更好，开发商甚至新建了一个酒店搭配为北外滩的业主服务
这些都会在最近对外呈现
而这批即将开盘的1号楼楼王项目，也只有55套房子，套均面积553平米
很明显这样的面积段就是为了极致生活所呈现的
另外值得一说的是，这也是极少有的市中心超高层中开发商坚持做板楼的项目
大多数项目都是圆弧塔楼的处理方式，本质上适合超高层的建造但是本质上牺牲了一定程度的舒适性
超高层的板楼设计难度极大，对于工艺和施工都提出了巨大的要求
但对于海泰而言坚持这么做，本身就是为了换来大面积的同时，尽可能的大开间短进深的出来
换来更为奢侈的朝南尺度以及更舒适的居住体验
我们代入想象下在江景笼罩下超过三十多米的阳台尺度，你身处其中会是怎么样的感受
但也因为这样的坚持，出现了难得一见的超高得房率，达到80%
结合3.6米的层高，也真实的让室内空间感受放大到极致
今年差不多就这三个项目
未来五年，我觉得可能也就这三个了
05
最后
为什么今天的文章说不要盯着翠湖
翠湖作为一个个案，如今也成为了现象，但这个现象本身也说了一个趋势
作为绝对塔尖的项目，整体的价格表现从来就和市场无关，和行情无关
而且哪怕是今年塔尖井喷的今天，符合翠湖式资产的项目，套数加起来也不过一百多套
真正的塔尖用户未来会继续寻找翠湖式资产
而更多的普通受众或许也需要思考我们当下购买的资产有没有对冲周期的能力
以上为正文，来自真叫卢俊
这是真叫卢俊公众号的第5577篇原创文章
