老黄埔，从今年起无疑是广州楼市最卷的板块之一。

今明两年内，老黄埔片区从鱼珠到南岗，将有多达8个新盘加入战局厮杀。

尽管目前广州楼市已有止跌回稳的苗头，但对于老黄埔，恶战仍在所难免。

而且，比预想中的来得要快。

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中建海丝城宣战开卷

就在今天，老黄埔全新学铁商大盘——中建海丝城公开宣战，以“跳楼价”率先抢跑揽客。

我们刚刚收到风，中建海丝城首开阅山组团三栋低密高层住宅楼（5-6-7号楼），其中5、7号楼在国庆期间已基本售罄，本周末正式加推6号楼补货。

6号楼29层，3梯6户，仅设计3个户型：79㎡、89㎡三房两卫，108㎡四房两卫。

以上车刚需产品为主，刚改户型108㎡仅东南向一条梯腿共29套，相对稀缺。

至于价格，开发商给出了超高诚意。可以说，优惠力度空前，一步到位。

我们拿到的三个户型对外销售价，相当劲爆：

79㎡户型整体单价3.2万-3.4万/平，总价23X万。

89㎡户型整体单价3.3万-3.7万/平，总价28x万。

108㎡户型整体单价3.4-3.8万/平，总价36X万。

注意！这个价格正常楼层任选。而且这只是销售价，还没算上实际折扣。

据开发商内部人士透露，普通客户正常楼层折后均价大概在3.1万-3.6万/平区间。部分低楼层，折后价最低可以做到2.9万/平左右。

这是什么概念？

可以说，没有对比就没有伤害！

对比中建海丝城9月初开盘均价4万/平左右，这次价格整体砍掉了五六千一平。

意味着现在上车的买家，直接节省高达40万-60万元。某种意义上，相当于开发商给你发几年工资。

这个价格对比周边对手盘呢？

可以讲，以巨大的价差，超高的性价比，直接把周边对手按在地上摩擦——

对比兄弟盘未来方洲同一面积段，便宜五六千；

对比中央公馆，以及富姨、中鼎、城光这几个旧规盘，则有高达近1万/平的价差。

很多人会问：这个价差，合理吗？

熟悉老黄埔的街坊都知道，显然很不正常！

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价格严重低估

我一直强调，比较楼盘之间价格，到底值不值，性价比是否高，一个非常关键的指标，就是看：

价差是否合理。

如何判断价差是否合理？我常用的方法，是价值拆解法。

就是根据市场多数人的偏好，对不同定位的楼盘的重点价值构成要素，进行价值拆解。

比如区位（地段决定公共配套投入）、教育配套（是否完善、有无名校、名校等级）、交通便利度（核心指标地铁）、生态环境（视野景观）、产品力（包括楼栋布局、户型设计、交标品质）、物业水平。

值得注意的是，改善盘和刚需盘的价值优先度，市场偏好会有所不同。

比如改善盘更偏重地段、生态环境、产品力、优质教育；刚需盘则偏重于地段、优质教育、交通便利度（尤其有无地铁），环境和产品力属于锦上添花。

这种差异，其实也符合马斯洛的不同层次需求。

因此，改善盘和刚需盘不同价值指标的分值，也会有所不同。

把握了这一点，价值拆解作为房产投资过程中的评估方法，还是很管用的。

老黄埔目前在售的楼盘，基本算是刚需/刚改盘，没有真正意义上改善盘。

稍晚一点面世的珠江村旧改和中建海丝城望江组团，因拥有较稀缺的一线临江景观，勉强算是改善盘。

也就是说，现阶段在售的各个新盘，只能按刚需盘的价值优先度来拆解。

那么，中建海丝城首开区的综合价值，跟周边的中央公馆、城市之光、未来方洲等楼盘，相差多少算正常？

不妨用价值拆解法，算一算：

5号线双沙站上盖（3000元/平）+全国一流书包华中师大一附中（5000元/平）+万象汇商业（2000元/平）+三甲标准综合医院黄埔中医院（2000元/平）+背靠老黄埔最大公园龙头山森林公园（1000元/平）

另外，此次加推的6号楼，南向视野开阔，超500米无遮挡，近看双沙公园。这点好歹也值1000元/平吧。

中建海丝城首开组团以上配套优势，整体可值1.4万元/平。

中建海丝城大型商业综合体效果图

再扣掉减分项：地段相隔大沙东2个站3公里（-4000元/平）、目前周边环境暂时一般（-3000元/平）。

如果参照中央公馆的加减分项——对冲掉同类优势（近地铁优势、商业配套、公园滨河景观VS龙头山森林公园/双沙公园），同时扣除减分项，则中建海丝城首开组团剩余价值：

（一流书包+三甲医院）-（地段+环境暂时一般）=0元/平。

也就是说，现阶段中建海丝城首开组团的实际价值，应该齐平中央公馆同类户型。

而相对于城市之光，冲抵掉书包+地铁+商业优势，大概剩余价值差5000元/平。

需要注意，中建海丝城的书包，不仅一流名校，还配套高中，对比周边其他配套九年一贯制的楼盘，也还有一点优势。

另外，环境指标其实是变量因素。等未来双沙旧改完成后，会有明显改观。这部分价值，我觉得可以追回+2000元/平。

综上，中建海丝城目前价格，显然严重低估了。

目前整体折后只卖3.1万-3.6万/平，跟周边楼盘形成了巨大的价差。开发商简直就是送钱，买入就有很大的套利空间。

03

其他盘不敢卷也卷不动

可能有的人会说，中建海丝城卷价格，其他开发商会不会跟进？

我觉得大概率不会。顶多拿出点边边角角的货，小幅度参与一下，绝对不敢跟中建玩命砸盘。

原因很简单。其他开发商以及其他楼盘，不敢卷也卷不动啊。

其一，中建作为建筑类巨头和隐形地产航母，除了其他央国企所具有的资金实力和融资便利、低成本融资优势。

更重要的是，中建在设计、施工、建造、工程勘察、材料供应等地产上下游关联业务形成的协同效应，为其提供了低成本竞争优势。

两项优势加持，叠加当前房企普遍资金紧张，没几家房企敢跟建筑类央企掰手腕。

其二，目前老黄埔在售以及将入市的新盘，除了中建系操盘的双沙旧改和文冲东旧改，很多是小盘，比如中央公馆、黄埔润府、珠江村旧改，货量有限，但配建成本不低。

开发成本高，而可售货量少，总的蛋糕很小，也没有狂卷价格的基础。

再说了，小楼盘开发周期相对短，占用开发商资金相对不多，位置好一点的项目，正常价格销售，熬一熬周期也没多大问题。

而中建海丝城作为大盘，货量大，开发周期长，开发策略也更为灵活。

另外还有看到，在高层要求楼市止跌回稳的政策背景下，市场正在积极向好，处于“筑底”的过程，房企也没必要再一窝蜂去卷。

尤其老黄埔板块，作为广州东部楼市承接力最强的区域，人气热度始终很高，只要价格一到位，市场立马予以热烈反馈。

所以，对于老黄埔的潜在买家，尤其是极度依赖地铁通勤，又对学位有刚性需求的低预算买家；甚至有房产投资需求的朋友，目前打骨折的中建海丝城首开组团，无论自住还是投资，性价比显然是超高的。

要看到，中建海丝城组团地块素质不一，产品丰富，价格大概率是低开高走趋势。目前首开区定位上车刚需盘，且货量有限。

卖完首开区，接下来要上场的则是望江组团改善产品了，那是壕客们的世界。

大家且买且珍惜吧。

中建海丝城望江组团效果图，以实际建设为准。