房地产最困难的时候已经过去了！

在观察一线城市房地产市场的热烈反响时，众多人士抱持着半信半疑的态度，纷纷提出疑问：

难道房地产市场真的已经重获生机？

是否真的已经触及底部并开始稳步复苏？

今日，我们旨在借助一系列真实的市场数据，深入剖析这一行业的内在奥秘。

在此，我们预先揭示核心结论：中国房地产市场最为艰难的时刻已然成为过往！

住房和城乡建设部近日公布了一份源自“全国房地产市场监测系统”的网签数据，其中蕴含了多项至关重要的信息。

具体而言，10月份全国新房网签成交量实现了0.9%的同比增长，以及6.7%的环比增长，这一增长态势是在自去年6月份起连续15个月下滑之后首次出现的。

同时，全国二手房网签成交量也呈现出显著的上升趋势，同比增长8.9%，环比增长4.5%，并已连续7个月保持同比增长。

从历年规律来看，“金九”时段的成交数据往往更为亮眼，而“银十”则稍显逊色。然而，在9月末一系列利好政策的密集出台之下，今年的“银十”不仅成功超越了“金九”，而且实现了自2007年以来的首次“银十”超过“金九”的佳绩。10月份，包括北上广深杭在内的各大城市成交量均实现了翻倍增长，市场的改善趋势不言而喻。

以广州为例，10月份全市二手住宅网签量达到13188套，环比增长29.5%。根据中介平台提供的数据，由于网签流程存在一定的滞后性，实际累计成交量更是高达16945套，单月成交量创下近八年来的新高。深圳方面，二手住宅过户量达到6118套，环比上升91.7%，为43个月以来的最高水平。

上海的二手房市场同样表现出色，10月份整月数据已正式出炉，合计成交24376套，环比9月大幅增长约53%。新政的实施效果显而易见，市场回暖速度之快令人瞩目。北京方面，全月二手房住宅网签量达到17367套，环比增长30.8%，二手住宅网签量创下了近一年半以来的新高。据当地中介透露，北京10月的二手房真实成交量预计已突破2.5万套，这一成交量与2017年的市场小阳春时期不相上下。

此外，杭州市区二手房市场同样交出了亮眼的成绩单，10月份成交8857套，环比增长46.8%，同比增长52.5%。这既是年内的月度成交量次新高，也是近七年同期的新高。

综上所述，这一系列数据所展现的已不仅仅是简单的市场回暖，而是中国房地产市场在经历深度调整后，正步入一个全新的发展阶段。近期，房地产市场成交量呈现出显著的激增态势，这一趋势尤为体现在前几年累积的刚性需求及改善性需求群体集中涌入市场的现象中。

仅在短短一周之内，深圳市场上大量性价比极高的房源（俗称“笋盘”）以惊人的速度被市场消化。面对此情此景，调整策略，转而关注新房市场。然而，遗憾的是，近期众多开发商亦开始逐步收回先前的购房优惠措施。市场风向一旦转变，开发商的态度也随之发生180度的大转弯，由先前的热情洋溢转为高傲冷淡。

值得注意的是，住房和城乡建设部近期监测到，一线城市成交量的回暖趋势正逐步向二线及更多较低能级的城市扩散。特别是十月份，一线城市的回暖迹象最为显著，四大一线城市新建商品房网签成交量环比增长高达86%。此外，南京、宁波、大连、东莞等城市的新房成交量同比增长亦超过30%。全国范围内，有20个省份的二手房网签成交量实现同比增长，其中，天津、广东、江西、北京、上海、河北、辽宁、浙江、湖南、重庆、贵州、甘肃、陕西、宁夏等地的同比增长率更是超过10%。

市场回暖的过程往往伴随着一定的时间延迟，尤其是对于那些金融属性相对较弱的小城市房地产市场而言，其热度自然无法与一线、二线城市相提并论。尽管如此，当前成交量的逐步恢复已属难能可贵。经过三年的市场调整与政策支持，今年终于迎来了真正的希望之光。

除成交量回暖外，另一项重要数据亦值得密切关注，尽管其受到的公众关注度相对较低。那就是全国新房库存数据的持续下降，这一趋势预示着市场供需关系的进一步紧张和未来房价走势的潜在变化。

在今年的房地产市场中，新房库存的变动呈现出了显著的阶段性特征。具体而言，新房库存量的最高峰出现在2月份，彼时库存量高达7.59亿平方米，这一数字无疑彰显了市场在前期的繁荣态势。然而，自那以后，新房库存便逐渐呈现出下降的趋势。截至目前，库存量已经减少了超过两千万平方米，9月份的数据显示为7.31亿平方米。

从更宏观的层面来看，根据中指研究院的数据统计，截至7月份，全国范围内的住宅“已开工未售库存”达到了25.2亿平方米，这一数字虽然庞大，但已是近十年来的最低点。进入8月份，该数据进一步下降至25.1亿平方米。与此同时，今年的开工面积持续下滑，且下滑速度超过了新房销售的速度，这一趋势无疑加剧了市场的不确定性。

数据来源显示，2023年商品房销售面积为11.17亿平方米。然而，由于今年上半年数据表现不佳，业内悲观点预测今年商品房销售面积大概率会跌破10亿平方米。即便以已开工未售的新房库存来计算，也仅需大约两年多的时间便可完全消化。

值得注意的是，随着全国新房库存量的整体下降，市场已经步入了一个缓慢的去库存阶段。新开工面积的放缓进一步加速了这一进程，使得库存被消化的速度越来越快。尽管目前总体库存量仍然较大，但主要集中在三四线及部分八线城市，而一二线城市的库存量并不算多。

结合近年来一二线城市的土地拍卖情况来看，流拍和暂停出让的现象屡见不鲜。以当前的成交量为例，一线城市的存量预计可以维持大半年以上。然而，若持续此态势，一年后可能会面临库存紧张、无房可卖的局面。深圳便是一个典型的例子。10月22日，深圳市住建局公布了今年四季度的住房销售计划，包括31个住宅项目，合计11180套房源。然而，这一供应量与三季度计划入市的44个项目、18150套房源相比，明显减少。

按照10月份深圳新房认购数来推算，再加上深圳今年土地拍卖市场的冷清，预计不到半年时间，深圳将面临新房供应紧张的局面。这也是导致许多刚需购房者急于入市的重要原因之一。在当前这个自媒体时代，信息传播速度极快，市场各方对于政策走向的关注度极高。因此，未来市场的变化将更加难以预测，但无疑将更为引人关注。在众多积极因素的共同作用下，市场信心正得到进一步的巩固与增强。对于未来市场所能达到的具体高度，我目前难以做出精准的预测。这一预测将高度依赖于后续政策的强度与货币政策的宽松程度。然而，可以肯定的是，中国房地产市场已经度过了最为艰难的阶段。