亚运村“破5”,投资客看了都想来一套,但别小看摩擦成本

浩航层楼 2024-08-22 18:14:59

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交付前预期拉满,交付后争先抢跑。

这已是杭州大多数楼盘的真实写照,红盘也不例外。而这当中,亚运村的桂冠东方业主可谓是百感交集的一群人。

明明最早交付,却是日耀之城先“如火如荼”地大卖,自己还要等“执证卖房”。

在等待近2个月之久,桂冠东方终于办出产证(8月9日开始上架),也终于迎来属于自己的“密集成交”。

据中介提供的数据,截至8月18日,10天时间桂冠东方已有约14套成交(指下定、不代表网签),为整个世纪城亚运村单盘之最。

因为有日耀之城的提前打样,其成交价格和区域分布,基本不出意外。

首先,14套房源中,靠高铁的一区和四区占比最少,仅2套。最多的是占位最好的二区,成交7套;三区次之,为5套。

其次,从流出的成交价看,没有试探过程,直接5-6万为主,部分位置不错的房源6万出头。

另外,从近期数据看,之前5万8流速较快的日耀之城滨水143㎡,现在也没那么好卖了。上周日签约的一套4号楼中楼层143㎡,单价5万6。

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行情降温叠加高挂牌,正在让不少桂冠东方的业主,直接“贴地飞行”。

贝壳网显示,目前桂冠东方公开挂牌173套,挂价4万8-9万不等。若算上躺在后台的,已超500套。

巨大的出货压力下,业主纷纷主动内卷。

目前中介主推的性价比房源:四区5幢的一套9楼152㎡,报价778万;二区13幢的一套7楼146㎡,报价780万。折合挂牌单价5万1-5万3。

倘若真成交,价格还要往下走。我对比了一房一价,房东应该就是冲着保利息去的。

有的人还在努力保本,有的人已经果断亏本出逃。

14套成交房源中,单价最低的是一套28楼的112㎡中间套,位于四区的4幢,为沿高铁的第一排。

成交总价560万,折合单价5万。

一房一价显示,该房源单价47696元/㎡,总价近535万。账面浮盈仅25万出头,已然逼近发行价。

算上契税、房贷利息资金成本,房东肯定亏了。

按照现在的交易惯例,房东基本要出中介费。而且曝出来的价格,往往比实际只高不低,最终成交单价大概率已经破5了。

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不断趋近本金线的价格,引得一众自住客的同时,也让一些投资客开始蠢蠢欲动。

身边朋友圈中,就有一位“房叔”,看中了一套202㎡。目前房东报价1299万,折合单价6万4出头。

房叔给出的理由如下:房源虽在四区,但位于最远离高铁的西边第一排,且是高区西边套,影响小得多。同时西向正对狭长的市政公园,景观资源出色。

202㎡也是板块少有的五房,未来有上升空间。

另外,对比1063多万的买入价,房东也算诚心,保本微赚而已。

但马上有业内人士给他算了一笔账:首先,如果顺利,砍价到6万成交算不错了。契税、增值税、个税和中介费一加,买入成本约6万5。

等到满二,按二套房首付3成算(3.35%),2年利息支出超55万。这时成本已来到6万8。

既然是投资,赚个7000元/㎡不算多吧,那就要卖到7万5。

假设7万5能成交,相比投入成本(1373万),收益也才勉强超过10%。但现实告诉我们,想要涨到这个价格难度很大。

道理很简单,对买家来说,也要算上契税、个税和中介费,实际成本超过7.75万。

而两年之后,市场上的竞争对手可太多了。

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首先,你要面临小区内部的激烈竞争。

桂冠东方2700余户,参照目前日耀之城超30%的抛盘率(网签量+挂牌量),最终挂牌量或逼近千套。

创世纪2020年10月交付,常年位居板块二手成交前列,至今仍有163套公开挂牌。

相比之下,短短两年时间,投资客聚集的桂冠东方乃至整个亚运村,想要完成深度洗筹,显然任重道远。

就算能把投资客基本撇清,也要面对新房不断交付、土地不断推出的双重夹击。

以时间倒退,现在买入亚运村再出手,就是2026年底。而根据房企计划,2026年上半年,不限售的澄虹府和潮展云起,均将交付。

如果等个3年再出手,连建发朗云都交付了。而这些楼盘,全是大户型。

另外,周边新地块也可能持续推出。

从空中俯瞰,亚运村很像一个“孤岛”,四周全是待开发土地。而这其中,有相当规模的潜在宅地。

比如往东高铁另一侧的丰北站停车场,就有1宗占地161亩的超级宅地;西南侧的钱塘湾总部基地,则是“又多又好”。

接下来,以绿城晓风明月轩为开始,未来几年内,预计还有多宗宅地推出,靠地铁离江近。

大量新房和二手房,对二手房价的冲击不容小觑。

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参与过两三年前“打鸡血式”的摇号,肯定想不到行情会变成如今的局面。

同样,现在也无法准确预测未来的走势。

但正值大变局时代,国内外环境复杂多变,未来的不确定性增加。谁也不能保证,现有的收入和生活,能够保持不变。

对多数人来说,降杠杆、降负债,谨慎操作,可能是更稳妥的选择。

当然,对于亚运村这种品相位置不错的次新房来说,如果价格已经在成本线徘徊,只要没有明显硬伤,还是有较高买入价值的。

一来心理、面子层面接受度较高;二来价格轻易不会大跌,亏不到哪里去。

但若单纯以投资为目的,更可能是一次高风险、低收益的决策。做决定之前,不妨问问自己,能不能承受失败的后果。

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