新房6万+,二手房仅需1字头!知识城为何分化如此严重?

可而瑞区域 2024-05-23 07:40:19

还记得2月份广州举办的两场大型烟花秀吗?

来源:中新知识城在线发布

一场位于荔湾的白鹅潭,一场选在了黄埔区的知识城

有人说,举办大型烟花秀是一个地方财力的展现,毕竟40分钟连续不断的烟花不是一个地方随便能支撑起来的。

“实力雄厚”的知识城,它的楼市又会呈现出什么样的景象呢?

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克而瑞数据监测显示,近一年知识城板块成交1819套商品住宅,成交均价27032元/㎡。

从成交均价月度走势图可以看到,尽管每个月的成交均价保持在2.5万元/㎡以上,但从成交单价段深入了解后不难发现,知识城楼市的“割裂”感非常明显。

克而瑞数据监测显示,近一年知识城热销单价段集中在2-3万元/㎡,共成交1661套,占比达到了九成,其次是4-6万/㎡单价段,成交67套。

但与黄埔区其他板块相比,知识城该单价段商品住宅成交规模排在了全区倒数。

克而瑞数据监测显示,4-6万/㎡单价段成交主力来源于旧黄埔板块,近一年共成交1663套商品住宅,其次是科学城板块,共成交1655套。

也从侧面验证了4-6万/㎡的价格在知识城受购房者认可的程度不高,属于“生不逢时”。

之所以认可程度不高,很大程度上与知识城的地理位置,以及知识城现阶段的基本面无法支撑购房者对它预期的拔高。

知识城“割裂”的另外一种表现,就是购房者不仅能在知识城找到4-6万/㎡的房源,也能找到很多“1字头”的次新房。

例如在稳坐今年1-4月广州二手房热销榜TOP1的万科幸福誉,半年前二手房成交均价普遍在2.5-2.67万/㎡,到了今年,1字头的成交均价已经成为主流。

同板块的招商雍景湾,近90天成交了8套房源,其中3套房源的成交价是1字头。

其中成交的一套100㎡四房户型,成交均价仅需1.8万/㎡,去年同类户型的成交均价在2.1万元/㎡,仅一个月时间就将近跌了近2500元/㎡。

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除此之外,"割裂"的不仅有知识城的成交均价,还有不同户型的涨跌情况。

克而瑞数据监测显示,知识城70-90㎡户型2024年1-4月商品住宅成交均价22584元/㎡,同比2022年下调15%,供应最多的90-120㎡户型2024年1-4月商品住宅成交24281元/㎡,同比2022年降幅7%。

相比之下,供应较少的大户型价格则表现较稳。

例如,130-144㎡今年1-4月商品住宅成交均价26271元/㎡,比2021年上涨5%;200㎡亦然,比2022年涨56%。

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目前,知识城板块内在售项目不多,克而瑞数据监测显示,截至2024年4月底知识城板块商品住宅库存1828套,去化周期14个月,远低于全市平均水平。

但知识城还有另外一个身份——黄埔旧改主战场。

据克而瑞不完全统计,截至2023年12月底,知识城块共有17个项目确定主体,广义存量1354万㎡,为全区最多。

但换个角度来看,旧改项目入市往往能为片区带来更多配套,以最快的速度改善城市面貌,而这些又是知识城目前最需要改善的短板。

未来随着旧改项目不断推进,知识城楼市又会发生什么样的走向呢?我们不妨拭目以待!

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