郑州出现上涨40%楼盘,兄弟盘又来袭!第一天就引500人围观!

梦之看房产 2024-03-30 15:32:39
2024,李敏(化名)计划再买一套房。3月23日,她在浏览贝壳网时,发现了一件超出她理解范围的事。正弘蓝堡湾三期,金水区绝对的核心,无敌王者配套,二手房均价23541元/㎡。万科民安江山府,惠济区和金水区边界处,属于惠济区,二手房均价22138元/㎡。二者,差价只有一百来块钱。李敏看不明白了。她发微信问咋回事?我说什么咋回事?她说:蓝堡湾的地段、配套、商业等等都比江山府要好吧,那价格为啥和江山府差不多,是蓝堡湾低了还是江山府高了?我问她去过江山府吗?她说还没有。

【1】万科现象

感谢关注《楼八地产研究所》,我是宇文播,专注郑州城市发展和高端地产研究。带着李敏的疑问,我也登陆了贝壳。登陆之后,我发现,除了价格看齐蓝堡湾让人惊奇之外,还有2个令我人惊奇的事。惊奇二:成交价高于挂牌价贝壳网显示江山府历史一共成交13套。最新的一套成交日期显示是2023年11月10日,户型是一套中楼层的178.87平米四房二厅产品。我点了进去,详情如下,注意看小字。在“挂牌”选项,440万后面有9个字:成交比挂牌高12万这套面积178.87的房子业主的挂牌价是440万,最终的成交价是452万,比挂牌价高12万。在我的印象中,这二年郑州卖房,都是挂牌价在逐步下行,江山府出现成交价大于挂牌价。惊奇三:价格看齐豪宅再焦聚一下它的具体成交单价:25270元/㎡25270元/㎡,是什么概念?可以买到主城豪宅的古翠隐秀,可以买到新区豪宅的幸福里北院,更能买到北龙湖北的兰溪府,如果你不太挑位置和楼层的话。25270元/㎡,总价440万,在东润泰和也可以买个舒舒服服的160㎡的大四房。因为这三个惊奇,我去看了一下江山府的开盘价。江山府是2019年5月29日开的盘,当时是郑州房地产的巅峰时刻,也是价格最贵的时候。项目开盘均价2万/㎡,大户型2.35万/㎡,如今,项目整体涨了2000元/㎡。注意:这是在郑州房价普跌30%的大背景下的价格表现,绝对值上,项目涨了10%。如果以城市均价为参照标准,江山府实际涨了约40%。以二者对比再看,本来都是100,我涨到110,平均跌到70,110相对70,涨幅就是57%了。绝对值10%相对值40%对比值57%说过,过去三年干什么都赔。如果3年前买一套400万的江山府,现在还有440万,再加上3年租金20万,应该有460万。肯定不赔是一定的。我们再来看旁边另一个万科的盘世玠,早期世玠没有成交,现在有了,下面是项目二手房均价和最近成交数据。2024年3月24日显示,世玠的二手房均价为29593元/㎡。而最近的成交的一套167.69㎡的房源成交价格为490万,单价29221/㎡,成交周期仅为29天。单价稳定,成交周期短不得不说,南阳路-江山路-天河路一线(以下简称主城西北线)的万科楼盘在二手房市场表现得真的真的很优秀。翠湾中城去年卖得也是火热,我估计有很大因素受是这二个盘影响的。进入2024,万科趁热打铁!又在这条线上拿地开发项目了,项目叫云河锦上。在项目示范区开放的当天,到访客户量实现500+人。(截止3月27日下午14:30,短短几天,累计已突破2500人)不得不说,万科楼盘在郑州“主城西北线”表现真的太强大了。

【2】老百姓看万科

我觉得“江山府”是一个现象级楼盘,支撑它的主要因素决不仅仅是它的建筑本身。我们想知道,究竟是什么原因造就了“江山府现象”?往者不可谏,来者犹可追。过去的盘卖完了,我们可以通过新盘来看看。云河锦上第一天就有500人迫不及待到访,他们是怎么看万科的?怎么看项目的?通过微信和置业顾问进行了深入的沟通,他把了解的客户做了总结。最后他列举了7个最为典型的客户。第1个客户:看中万科保值增值第一个客户是经朋友介绍排号的,他朋友是江山府的业主,没事就喜欢晒小区照片,当得知他要买房时,第一时间就推荐了云河锦上。他朋友觉得现阶段买万科的改善盘是保护资产一种好方式。《楼八》认为,现阶段,这个因素应该超越地段、产品、学区等所有的一切因素,排在购房考虑第一位。其实它也可以说是一个楼盘所有优质因素的集中体现。客户1给出的是直接结论,是长期印象,我想他依据的标准不止是江山府世玠,应该还有诸如山河道等万科历史上很多盘。第2个客户:看中楼盘规划配套第2个客户的理由是万科+大盘,他喜欢规模较大一点的社区,这样的话,配套就比较齐全。这一点,这个客户选对了。上图:云河锦上实景图

云河锦上有约179亩的规模,约35万的总建面,在此之下,社区配套基本上能配的都配了:约2万平米的南北东西景观轴相当于一个中等小区的面积了,还有地上篮球场,好几个不同规模的盒子空间……这些都是万科在郑州的开发历史上前所未有的。

客户2是认可楼盘大规模之下的配套,在生活配套的提前布局和后期运营方面,万科一直做得特别好。

第三个客户:看中楼盘外部配套

他说云河锦上具备了主城全套基因!第三个客户的理由我觉得这个客户总结很精准,而且完全概括了这个楼盘的灵魂。

惠济区紧靠郑州繁华的金水区,最新的定位是“北静”,静,是最适合居住的地方。

惠济整个片区和楼盘都是“低密低容”,密度低就意味着居住的舒适,同时,云河锦上还靠近惠济区政府、万达广场、京广快速和地铁二号线,在低密低容之下,行政、商业、地铁、快速等惠济区最优秀的基因一个不缺,具备了最完美的外部配套。

客户3认可的是项目区位和外部配套,万科会根据地块的不同区位,做精准定位产品和客户,对万科来说,没有差地块。

第四个客户:看中大面积赠送

第四个客户是实用主义,他要的就是实惠,他说这个盘是万科近几年赠送面积最大的一个盘。

云河锦上得房率最高可到92%,一般高层得房率在72-75%,一个100平米的房,赠送面积差不多就有一个卧室了,这对刚改改善客户的吸引力十足。

客户4看中的万科产品的设计,的确,这一次是史无前例大赠送,万科一有机会,考虑的就是客户实惠。

第5个客户:看中社交功能

第5个客户看中的就是云河锦上的配套,除了上面所述2万㎡的中央景观带之外,项目还有约1700㎡的社区盒子空间和约3000㎡的商业街区。

上图:项目空间盒子实景约1700平米的社区泛会所盒子空间包括:社交盒子:用来接待亲朋好友。学习盒子:自己可以用来阅读、学习,孩子们可以用来课后自习,学习达人还可以用来考研复习。运动盒子:不仅有匹克球、羽毛球、网球场地等,还AI智能健身仓、有氧减脂区、拳击区。童玩盒子:这个好理解。上图:云河锦上商业街区实景此外,项目地块的西北侧还有约3000平米的商业街区。客户5喜欢的是万科楼盘被赋予的强大的社交功能,这是万科绝对的强项。第6个客户:看中生活方式这个客户就是冲着万科的“奢适生活方式”来的,这是万科在郑州的首个奢适概念。他说,如果别的房企这么说,他听听就算了,可能就是营销术语,但万科,他必须信,因为万科做事不玩噱头,因为万科做事掷地有声,他相信万科能给他一个真正的奢适生活。上图:云河锦上大门实景他看了万科的宣传,也读透了万科的奢适计划:将都市度假融入生活范畴,让家有度假的感觉,让度假有家的温馨和归宿。客户6要的是万科奢适生活全新概念,楼八觉得这是万科最能打动客户的地方:创新力,这一点,万科冠绝行业。第7个客户:看中品牌魅力这个客户没理由,就是要买万科,他觉得万科就是楼市里的胖东来,消费起来放心踏实。翠湾中城看晚了,没买到合适的,这次,新出的云河锦上和翠湾一样,是惠济区最好的二个位置,所以,第一天排号,他就来了。我觉得这是最真实靠谱,最朴实无华的理由了,万科,在购房者心中早已经是金字招牌。而万科获得这个金字招牌的方式就更“朴实无华”了,它没有任何的花里胡哨,就是做事。客户7就是“无脑”信任,毕竟,隔行如隔山,并不是每一个人都专业,在地产行业有一个这样的企业,是百姓之福。

【3】“软硬兼施”万科

说完了,我们做个总结,客户追捧云河锦上的点都在哪里?保值升值、社会配套、外部配套、面积赠送、社区文化、生活方式、品牌魅力。建材类的硬件原因不多,生活类的软件原因很多。奢华因素不多,奢适因素很多。硬件和软件,奢华和奢适,就如男人的“财富家世”或“才华人品”,虽然二种都能征服客户,但第二种才是有感情的。《楼八》观点:在房企把“硬件”纬度血拼成红海的时候,万科选择了软文化。买“房子”还是买“家”?万科选择了后者。万科现在的产品核心价值不是铝板,不是玻璃幕,不是石材等硬件的奢华,更多的是品牌、社群、景观打造、运动提倡、学习阅读等软文化的输出,当然,这一切是建立在硬件也很好基础之上的。目前,这是一条蓝海,但这个蓝海也不是每一房企都有实力进入的,没有足够深厚的文化底蕴,没有强大的创新力,没有优质的物业提供保障,是做不到的。小规模房企走硬件,大规模房企走软件。江山府现象的找到了:第一个原因:江山府是家万科的楼盘把“人文”从营销术语变成了现实,真正实现了落地,让“楼盘”成了家。第二个原因:富则兼济城市穷则独善其身,达则兼济天下。世玠、江山府和翠湾把万科的“大产品主义”体现到了极致!一个负责任的开发商,不仅仅要对楼盘本身负责,更要对楼盘周围的“大城市界面负责”,甚至在规划设计阶段都要考虑如何“让楼盘无违和地融入到城市当中”,这是一笔额外的成本,敢这么干的一线品牌开发商只有万科了。万科的大产品理念可能购房者不在意,但是!注意!注意!注意!产品交房以后,进入二手房以后,买二手房的客户可是最在乎楼盘界面观感的!我想,这就江山府世玠二手房表现的如此牛逼的第二个原因。第三个原因:情怀深耕西北楼八认为是万科对郑州西北一直是特别情有独钟。万科最大的创新就是从世玠开始的,项目对文化的传承和保护,对城市周边界面的更新和改造,老百姓看到眼里,记在心里。然后到江山府,万科在这里开始了它在郑州的第一个城市更新。然后,又到了翠湾中城,万科拿出了它的第四代住宅以及贾鲁河生态湾区概念……然后就是今天的云河锦上,万科拿出了奢适生活的先进理念。你看,对西北大区,万科是不是很偏爱。南阳路有幸,江山路有幸,天河路有幸,在这条线,万科做产品拼尽了全力。一天500人到访,真是“活该”……结语软实力、大产品理念、万科情怀,让一个普通的江山府在价格上看齐金水核心标杆楼盘,那云河锦上会不会延续这种奇迹呢?相比世玠和江山府略微偏离区域中心,云河锦上完全在惠济区的区域中心,而且在外部配套上强于前二者,再加上项目自身的2.99低容积率,4房占比五成以上的纯改善等因素,未来进入二手房之后,表现应该比世玠、江山府更亮眼。楼八预计:云河锦上交房后,高层二手房应该1.8万/㎡起,洋房3万/㎡,领衔三环主城区!我们可以拭目以待。感谢关注《楼八地产研究所》,我是宇文播,一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。
0 阅读:3574
评论列表
  • 2024-03-30 20:53

    这些都是中介想挂多少挂多少 挂100万一平也可以的

  • 尔立 23
    2024-03-30 22:03

    低于十万一平不要喊我。我都天天两瓶起步的[呲牙笑]

  • 2024-03-30 22:26

    小编你说的是鸭娃

  • 2024-03-30 22:32

    逗比

  • 2024-03-30 23:53

    丧心病狂,心理扭曲到了极致。[您请]

  • 征途 11
    2024-03-31 04:01

    收钱了,软的一笔!

  • 2024-03-30 22:48

    明显是给万科云河锦上打广告的

  • 2024-03-31 19:42

    大利好来了。房贩子已经是热锅上的蚂蚱蚂蚁,大家要顺天而行,让房贩子得到应有的惩罚。顺天而行,既是为社会造福也是为自己造福。

  • 2024-03-31 19:57

    闹麻了 北上广深现在都在跌,一个烂尾楼之王的郑州跳出来“增值”“涨价”[笑着哭]

  • 2024-03-31 08:33

    万科不是暴雷了吗?

  • 2024-03-31 21:56

    信你个鬼[捂脸哭]

  • 2024-03-31 13:43

    翻十倍挂吧

  • 2024-04-01 06:51

    智商税又来了[点赞]

  • 2024-03-31 15:26

    写这文章都不敢写真名字[点赞][点赞][点赞]

  • 2024-03-31 08:11

    资本炒作

  • 2024-03-31 11:11

    没买房的喷子也很多呀,哪来的房子饱和了? 你们继续等啊。会有的,免费给你们发。等吧

  • 2024-03-31 11:50

    怎么我看到的新闻都是在说郑州在不断地降呢?

  • 2024-03-31 12:19

    卖房的在忽悠