土地变更
感谢关注楼八地产研究所，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的公号，我是宇文播。我们知道，华润摘取郑东万象城之前，也就是2020年11月4日，郑州先对地块进行了规划调整。注意，这次调整的一共是2块地。调整的范围是：郑东新区东风南路西、金水东路两侧，规划修改总面积约 44.47 公顷。 范围是金水路两侧调整的2块地，一个在路北，一个在路南，其中路南的地被华润摘走，开发了如今包括幸福里在内的郑东万象城。注意！路北还有一块，但根据当时的调整，路北的地块被调整为： 公园绿地和广场用地当时的表述是这样的：1、将拟修改范围内部分集中公园绿地调整至金水东路北侧，调整后规划范围内绿地与广场用地面积与总规绿地面积一致；2、将行政办公用地调整至金水东路南侧，且用地性质调整为适合商业、商务、居住等性质的建设用地；调整后的情况如下：
调整后的北侧地块变成了广场和绿化用地。自此，再也没有人打过北地块的主意。老李扒开地图看了一夜，东区的确没有什么好商业地块了，深深叹了一口气，转身打开了北龙湖规划图。【2】正弘来了
万万、万万、万万没有想到的是，这个刚刚出家不到2年的范冰冰又要tmd还俗了。近期，郑州或将对北地块的使用性质再次调整！
这一下子，地产商的心又要集体怦然了。为了进一步刺激郑州经济的发展，这块地近期可能又要从绿地+广场用地，变性为“绿地+商业+商务”用地了。即：保留大约50%的土地继续做城市绿化，另外约50%土地更改为商业商务用地，与对面的万象城商业、新都会商业形成群聚效应，带动东区的商业活力。这是个好事。有关部门首先想到了正弘，如果问谁在郑州商业做得最好？一定不是那个民怨极大的什么厮，而是正弘。
特别正弘城，当年在那个什么厮的极力挤兑下，还是强势的站了起来，成为金水区目前当之无愧的商业一哥，带动了区域的商业活力，提升了区域的城市形象，拉动了区域的经济发展。正是因为此，据了解，郑州的意向企业就是正弘。得知消息，老板又是一夜没睡着，心头宝贝又回来了。第二天正弘就不负所望，拿出了初步意向方案： 250米超高层写字楼+街区式商业+博物馆+美术馆具体方案如下：
超高层是250米高度和12万㎡的总建面。超高层设计的意图很明显，直指对面的同样是250米的华润大厦，老板这是要和华润硬刚到底。据正弘内部有关人员透漏，老板原计划是要突破300米的，后来考虑到企业的稳健、安全，以及长期发展，最终压缩到了250米。但即便如此，这也是： 郑州东西中央大道上的第一高楼关于街区式商业部分，总营业面积12万㎡。应该有几个方向，或类太古里，或类新天地，或类大宁国际，总之，正弘是要对标对面的大盒子万象城，在产品形态上和气质上和郑东万象城正面pk。基于正弘有大面积的公园配套，其室外体验性将大大强于万象城，二者，一个大，一个巧；一个内，一个外；一个冬夏，一个春秋。完全是差异化竞争。
都说老大和老二打架，老三死了。不知道此时此刻，绿地新都会是不是开始瑟瑟发抖了。至于博物馆和美术馆，都知道咋回事了，我估计，未来在这个博物馆里，我们一定能欣赏到全国各地的美玉。据了解，老板曾以公司名称命名注册登记过一家博物馆，而未来这些博物馆的东西都能在这里出现，甚至不排除正弘进军文化产业的可能性。最后一部分我们看平面布局规划。这里插播一个开始广告：楼八，专注郑州城市发展和高端地产研究。关心东站、超总、超高层建设以及高端置业的读者可扫描下方二维码入群，进楼八高端地产群（5），若群满无法加入，扫第二张图片添加主编微信入群。
欢迎加入楼八高端地产置业大家庭。【3】更好的正弘
接着说。对于正弘这个方案，笔者以一个不专业人士的角度看，似乎有点瑕疵。我们来看目前的方案：
如上图：临金水东路，建250米超高写字楼，临东风南路和金水东路做街区式商业，而在二者背后，做了城市公园。这种方案的确实现了写字楼的最佳展示面以及商业的价值最大化！正弘这么设计没错。但城市公园的隐藏式布局并不利于城市形象的展示，常规情况下，城市的公园的确都是在大型道路的路口。郑东新区的公园不多，双子塔后侧藏了一个，所以，我们看，这个公园的使用效率并不高，远不如开放式的碧沙岗、紫荆山公园、绿荫公园、五一公园等。 公园不能藏所以，如果有可能公园还是要放在东风南路和金水东路交叉口的位置。再补充一点，由于限价问题，幸福里成了一个瘸腿的豪宅，天筑因为7090也不是纯粹的豪宅，而其他豪宅也因为地块的因素并不完美。试想一下：如果北地块能割50亩住宅用地且不限价，原版把美庐湾（41亩）的产品搬过来，东区会不会要要出5万+的住宅？
期待郑州出现一个完美的大平层产品。楼八的话其实，郑州这2年如果没有郑东万象城，没有幸福里，市场一定会更难。幸福里多多少少还是给广大开发商很多信心的，给这座城市的发展带来了一些活力的，这个时候更改北地块的地块性质也算是一件好事。土地性质的更改让绿地变少的确可惜，但此时，发展经济似乎更重要，如果街区商业做得好，那也承载了公园的功能，毕竟核心都是“逛”。楼八地产研究所服务 