都到2024年7月了，政策该出的也都出了，怎么还没有看到广州房价涨呢，有些甚至还在回调。

一、主要有几个点，一是资产的金融属性决定了它涨涨跌跌才是常态，二是国家不允许房地产再出现暴涨的行情了，三是分化行情是一个长期存在的趋势。

第一第二点是比较普适的认知了，也不是普通人能左右得了的。

而且你必须要有这样的认知，不然你下不了手，买不了房，买了怕跌，不买怕涨。

你没有关注你买房的本质需求，不接受市场的任何波动，这样的认知显然不适合当下的房地产现状。

低买高卖不是投资行为，是投机行为，房价永远没有最高和最低，而且刚好被你碰到。

投资靠的是实力和能力，投机靠的运气和假设，想想你的实力和能力如何先。

60%以上的人都是高买高卖的，因为都是在行情火热的时候交易，这个时候成交量大涨，价格也随之上涨，大部分的成交都是在上涨期。

下跌或横盘期本来入场的人就少，占比自然就少，但低买低卖却是一个非常划算的事情，只不过很多人因为看不懂后市才不敢下手，再就是确实没钱。

二、从过去的楼市表现你就知道分化趋势是怎样的，我们先借用一下合富研究院的数据。

中心区这三年的成交量是一个上涨的趋势，但郊区却是一个下跌的趋势。

这个主要归功于528低首付的放开，同样的钱你可以选择到核心区了，那对郊区来说肯定是个很大的冲击。

另外，中心区成交的主力反而是改善大盘，超过一千万的四房是最好卖的，特别是天河海珠的改善盘去化比较快，比如中海大境、保利天瑞、琶洲南这些。

也就是在当下，好货一直比较坚挺，还是有人买的，导致价格根本下不来。

而差的房子就一直很难卖，怎么降价都出不了，即便是像海珠的中旅天宸府、中海江泰里，天河的天河源筑、精诚壹号这些。

外围的一手竞争会更加激烈，不仅要卷户型，卷价格，还得要卷现房，非常明显的是芳村广钢，比如保利和悦滨江的原来三房400万，四房500万，现在四房都只要370万，广钢花城更是200万买三房。

开发商要是狠起来，连自己都割。

再看看天河海珠几个改善盘，价格并没有回调，反而越卖越贵，一是像保利中海手上核心区的好货也不多了，二是下半年并没有新货入市，手上的自然也不想便宜卖。

一手如此，二手更加明显，同一个板块里的差异更大。

像高楼层南向的价格还是比较贵的，特别是楼龄次新的，改善级别的大三房和四房，比如天河公园的天逸、锦逸、隽园，海珠西光大锦榕湾南向，紫龙府三期等。

同是改善级别小区里的差的朝向和楼层也是比较难卖的，这个时候大家都挑好货去了，差的越卖越便宜。

到了外围，主要还是受供应增加的影响，另外限售放开后，两三年前高位入场的高杠杆投资客熬不住了，也会拖累二手市场的价格。

再就是今年百分百使用率的新盘入市加入竞争，最明显的就是老黄埔，近期老黄埔城光、富颐价格走低就是很明显的例子。

下半年的广州楼市，我们有什么好的建议？

一是和大环境相关，北上深都没有涨，广州也不可能先涨，但北上广深的成交量都基本一致的上去了，说明新政还是有效果的，只不过局部地区还是有可能在分化趋势下继续下探。

二是过去点滴放松只是阶段性的提高了成交量，对房价并未产生实质性影响，买房送户口的政策也没有出来，预计还是会有大招在路上。

三是继续延续上半年趋势，好的越来越贵，差的越来越便宜，每一波政策都会消化掉一批差的，同时也消化掉一批好的。

四是改善买家不应该只是局限在时机上，更应该关注到选筹上，政策越是放松，面对的对手只会越多，难度只会越大，至于刚需，还是有比较多的选择。

金九银十会迎来一波小高峰，特别是关注学位的买家，刚需学位房买家尽量避开高峰期入场。