新政加持,楼市明显复苏,关键能否维持三个月

邓浩志谈地产 2024-06-07 05:31:01

文|邓浩志

新政加持,楼市明显复苏

降首付,降利率,松限购,各地重磅楼市刺激政策之后,上海,杭州,广州、深圳等城市看房客户数量,新房和二手成交量都出现明显反弹,大幅反弹。新政效果已经显现,但更关键的是新政效果能够维持三个月以上。

先看看香港,自从香港楼市“撤辣”之后,市场红火了2个月后,药效逐渐消退,根据美联物业统计,香港一手市场交易量环比下降56.18%,暴跌超过50%。二手房市场也好不到哪里去,根据中原城市领先指数,最新的指数为144点,逼近“撤辣”之前的地点143.02,差距不到1个点,跌破新低是大概率事件。香港楼市在“撤辣”之后,热度维持不足三个月。

再看看国内其他城市,在去年下半年一波政策松绑,还有农历新年一波限购松绑,对市场的刺激作用也就维持了一个月左右,之后市场成交量也出现逐步减少,最终回到了新政前的水平。究其原因,是政策释放的购买力基本都消化完了,后续缺乏新增需求跟进不足的结果。

过去,市场需求旺盛,经济景气的情况下,但凡楼市政策放松,购买力就会源源不断地进入。而今楼市明显受到经济不景和信心不足的困扰。每次新政出台,都只能效果对应的特定群体,一旦这个群体都买了,需求也就释放完了。所以接下来三个月很关键,如果成交量能保持连续三个月增量,则楼市可能在需求更高的位置上获得了新的供求平衡,市场可能就稳住了。如果三个月不到,成交量再次下滑到新政前的水平,则说明救市仍没有成功。但按照管理层定下的“去库存”目标,压实地方责任的态度,为完成目标,后续可能还有刺激政策的出台。

著名地产职业经理人朱荣斌离开合富辉煌

任职才一年,地产老牌职业经理人朱荣斌离开了合富辉煌。5月31日晚,合富辉煌公告称,朱荣斌个人原因,辞任了公司的一切职务。而接替他的人,则是公司创始人扶伟聪。2023年5月24日朱荣斌加入合富,当时订立的是一份三年的合同,而今任职仅仅一年。但这就是当前地产职场生态的缩影。就我个人观察和身边案例,当下民营房企,周边服务商等职业经理人,平均存活时间不到一年,大多只有半年。以至于现在很多乙方找甲方公关,都不知道从何下手。这位领导刚熟悉,又换新人,等到下位约上见面没多久,又离开了……最终明星职业经理人也难逃被“裁”的命运。

一则市场整体下行,如果没有扭转乾坤的力量和运气,也就没有存在的价值了。以朱荣斌为例,在合富干了一年,合富的股价跌至0.6港元/股,一年下跌65%。合富辉煌代理业务规模出现了较大幅度收缩。同时,合富辉煌的亏损局面也未有扭转。是朱荣斌特别差劲吗?也不是,过去三年,房企亏损,股价下跌,甚至破产清算的案例比比皆是。人再强,也强不过形势。

二则房企持续亏损,为了压缩成本,也为了维持企业的基本运作。所以各家公司都尽量留一些能干活,又听话,而且薪酬低的中层,基层员工。高级管理岗通常老板直接披挂上阵,以减少开支。明星职业经理人头上有光环,市场好的时候能拿更高的薪酬,以朱荣斌为例,其在碧桂园时期年薪高达2000多万,后来跳槽阳光城进一步提升。但在市场不好的形势下,他们的高薪就是企业一个重大的负担。所以也成为了优先优化的对象。

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