1998年，福州火车站附近开了第一家名为“永辉”的超市，它的老板是张轩松、张轩宁这对来自闽侯的草根兄弟。

为了避开与沃尔玛和家乐福等外资品牌正面竞争，永辉选择老百姓消费频率更高的低价生鲜切入，并逐渐形成“生鲜引流+其他品类（主要为食品）盈利”的零售模式。

后来的零售新生物如盒马鲜生，也多多少少复制了永辉超市最初的模式。但如今，作为国内连锁超市领头羊的永辉已不再是被效仿的对象，反而要“拜师”胖东来。

今年5月，张轩松特意前往河南许昌拜访胖东来，胖东来开始对永辉进行帮扶。目前在福州，已有至少6家永辉超市门店进行“胖东来化”爆改，围绕“商品、场景、服务”升级。

仅在许昌和新乡两地开设了13家线下门店的胖东来，俨然已经成为商超界的“传奇”。于东来透露去年挣了1.4亿元，这意味着其单店盈利能力已经超过了业界所有的商超上市公司，净利润也碾压头部同行——永辉超市连续三年亏损。

注重产品品质和服务质量，而不是追求规模，让走不出河南的胖东来成了“小而美”的代表，也给所有房企上了一课。

在这一轮地产行业危机中，已经有越来越多开发商开始聚焦“小而美”战略。因为过去高周转模式带来的速度与激情，很难保证房屋品质，也让一批规模房企倒下。

你们有没有发现，“中国四大神盘”（东良渚、西麓湖、南聚龙、北阿那亚）几乎都出自小开发商的手笔。在全国不少城市，TOP级房企的产品也经常被一家区域小开发商吊打，像上海的汤臣和中鹰，杭州的滨江和仁恒，郑州的永威、河南的金沙……都做出了令市场折服的产品。

东街1號最近观察到福州地产圈也有自己的“胖东来”，它就是靠产品力出圈的“小而美”房企——鹏湃。

去年，一则“福州主城首个苏式园林别墅”的广告引发业内关注，这个叫鹏湃国公馆的项目宣传的还是苏州园林景观设计院和香山帮工匠的顶配。

没想到在福州主城别墅多年断供的情况下，鹏湃一出手就是王炸级别的别墅产品，通过差异化定位迅速与周边竞品拉开差距。市中心215亩地块，换了普通房企甚至国企，只会保守规划传统的3-4房高层产品。

而这个名不见经传的开发商，到底寓意何为呢？

近日，福州住建局将一年一度的权威奖项颁给了南二环板块的鹏湃国公馆，答案也似乎揭晓？

01

2024年福州品质人居示范奖揭晓！

鹏湃国公馆获官方背书！

11月9日，由福州市住房和城乡建设局、福州日报社联合主办，福州新闻网承办的「福州市第四届住房展销会」公布了“2024年福州品质人居示范奖”，鹏湃国公馆赫然当选。鹏湃也是此次10家获奖房企中唯一一家民营房企。

这是由政府牵头组织的专项评选，权威性不容置疑。鹏湃国公馆的居住品质，相当于有了极具公信力的官方“认证”。令人不解的是，今年福州豪宅市场“神仙打架”，这个有故事的楼盘是怎么脱颖而出的？

先来聊聊被很多人质疑的“交付安全”。根据公开信息，鹏湃是一家来自上海的资方，去年通过收购宗地2021-17号地块（原融信国公馆）进入福州楼市。这家房企仅前期就斥资近7个亿付清土地款和各种历史欠款，帮助解决历史遗留问题，资金实力不容小觑。

东街1號还在市住建局官网查询到，“鹏湃国公馆”项目开发主体福建融飞翔房地产开发有限公司，今年2月被评为福州市房地产开发企业信用等级A级企业。

在城市房地产融资协调机制项目信息平台内，这家公司也显示为白名单企业，这足以证明项目正常开发建设，抵押物充足，资产负债合理，还款来源清晰。

许多楼盘烂尾的主要原因是监管账户内的资金被挪用。而据官媒报道，鹏湃国公馆是福州市政府资金强监管项目。也就是说，在项目开发建设过程中，市政府会将预售资金的流向和使用情况更加严格地控制起来，有效避免资金被滥用或者挪用。

△鹏湃国公馆实景图

资金面的“定心丸”有了，还有网友认为“小开发商做不出精品”。这实属偏见，因为东街1號去看过项目约17000㎡苏式意境园林示范区，说实话，它的产品力放到保利、绿城、建发等头部房企面前，也毫不输阵！

02

约14万方苏式园林+千万级下沉式会所

让同行汗颜！

鹏湃国公馆作为215亩大盘，分两个地块开发，规划院墅、平层以及古建商业产品，1.0超低容积率是一大卖点。

先说说前段时间促销动作很大的洋房，建面约116-168㎡，是市区少有的一梯一户产品。从市场反馈来看，116㎡首改户型接受度较高，毕竟可三房可四房，功能性更强。

老钱更关注的是建面约200-420㎡别墅。因为对比市面上叠拼，有天有地、有露台、带院子的二环真别墅，向来难求。更别说产权面积420㎡、使用面积达到近千㎡的独栋别墅，全盘也仅沿河打造13套。

△鹏湃国公馆实景图

不过，真正让同行汗颜的是，福州独一份的约14万㎡苏式园林和千万级下沉式会所：

1、大手笔请来香山帮，打造福州首座苏式园林！

项目目前已开放的约25亩苏式园林实景示范区，听说斥资1亿元，单造价标准就比普通住宅园林高出2-3倍。

△鹏湃国公馆实景图

其实当初听到600年非遗“香山帮”的名字，就知道是高端局了。据介绍，国公馆园林示范区施工由苏州蒯祥古建单位杨根兴带领的香山帮团队完成。同时，这还是福州首个聘请苏州园林设计院来打造园林景观的项目。

前段时间，东街1號实地参观完示范区，确实能感受到房企真金白银的投入。你能想象吗？一处黑山石造景，就用了200吨的大卡车。而斗拱、飞檐、花窗等木结构都是采用匠人纯手工的榫卯结构筑成。

中式园林还有很多建筑细节都需要大量的时间和精力去打磨，绝非地产高周转模式能实现的。

2、千万级酒店泛会所，对标一线城市豪宅！

今年福州豪宅已经内卷到会所，但没想到鹏湃国公馆的千万级酒店泛会所还能拉开差距。南二环唯一的下沉式24h恒温泳池、健身房、瑜伽室、私宴厅、影音室、禅境茶室……都是对标一线的圈层社交场域。

△鹏湃国公馆实景图

更特别的是，下沉式会所延续了苏式园林的造景手法。想象下，在健身房慢跑，窗外是约10米飞瀑的奇观。

在业内看来，鹏湃国公馆这次能获得品质人居示范奖，除了内在产品力，还有一个重要原因：它是福州市中心难得能拥有SM国际商圈的豪宅！

△福州SM广场效果图

项目位于福州首座SM广场旁（在建），该商场与厦门SM广场的二、三期同级定位为国际级商圈，预计2027年建成。

03

“古厝专家”融信代建

修旧如旧绝对硬核！

值得一提的是，鹏湃国公馆项目目前已与融信进行风险切割，由鹏湃（福建）投资有限公司间接全资控股，但工程施工依然由融信代建。

一方面，鹏湃控股保障了项目建设资金的安全。另一方面，融信古建修复的实力，意味着项目的品质与兑现绝对硬核。

△鹏湃国公馆实景图

地处郭宅千年文脉的鹏湃国公馆，要求保留32栋明清古建，12棵古树，修复历史古桥。而融信有用8年打磨海月江潮的经验，在福州，确实没有房企比它更懂修旧如旧。

△福州海月江潮修复前后对比图

据悉，鹏湃国公馆把32幢修缮后的古建筑改造成了商业街区的一部分，并赋予民俗、茶馆、文创、艺术等实用的商业功能，还挺值得期待的。

其中一栋古建筑尤宅56号，更是被迁入地块内重新打造为售楼处，大家可以去现场感受下郭宅原有历史风貌。

△鹏湃国公馆实景图

结 语

当房地产行业从规模红利向产品红利过渡，大型房企在危局中苦熬，活得滋润的反而是那些不盲目寻求扩张、注重产品主义的小房企。

鹏湃因为项目不多还是自有资金运营，所以能静下心来用创造作品的虔诚心态去雕琢产品。真的，国公馆对产品工艺的严苛要求，95%的项目都做不到，获得“2024年福州品质人居示范奖”，实至名归。

鹏湃作为典型，也代表了房企发展的新路径——小而美。期待未来福州有更多坚持长期主义的小房企出现。