万博城来了，番禺的二手房还能买吗

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

我们聊了北京楼市昨天的宽松政策。北京作为楼市调控最后的堡垒，也终于跟上了其他三座一线城市的步伐，开始松动了。

而且这种松动不是掉点墙皮那样的意思一下，是实实在在的震下来了好几块砖。

备受关注的万博城终于开放了样板间，今天也公布了价格。据说看房的人围了个里里外外，把番禺大道都给干堵车了。

这就是我之前说的，楼市的需求其实一直存在，缺的是可以满足需求的产品和供给。

这次万博城的开盘，估计还是会卖的不错，其实我们已经聊过几次万博城这个项目了，之前把这个项目的一些特点也说的七七八八了。

大家如果有兴趣，可以去看看之前的文章。

我们今天想要聊的是，万博城开卖之后，番禺万博板块的其他二手房还能不能买。

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这次万博城开放的是103㎡、143㎡两个户型板房。

103㎡做到了4房大阳台和四开间朝南，单纯从户型来讲，我觉得算是做的挺极致的。

面积就是103㎡这么大，还能分隔出来这么多独立的空间，而且四个房间的设计能做到都还够用。

像客厅旁边的那个小房间，也能放下一张床和书桌衣柜。主卧还有大飘窗和步入式衣柜。确实把100㎡做出了120㎡以上的效果。

143㎡的户型也不错，做到了5开间朝南，4个卧室都能朝南采光，开间的尺寸也足够大。

除了103㎡和143㎡户型，万博城本次还会推出1栋和3栋的123㎡、166㎡和188㎡3个户型，共计542套。

1栋总共28层，2梯4户，103㎡和122㎡各两条梯腿。

3栋、4栋、5栋都是37层，2梯3户，143㎡、166㎡和188㎡各一条梯腿。

我觉得先不论地段、学校配套这些因素，万博城至少在户型设计上的优势，还是很明显的。

另外，万博城的学校前些天也官宣了，引入的是番广实验教育集团办学，首开区域配建54班小学和36班初中，由广大附中番禺实验学校具体管理。

虽然这个学校暂时只能算成挂牌名校的范畴，但至少也这也算是了却了万博没什么好学校的遗憾。

当然，目前万博城的价格还没有放出来，没有价格，后面的讨论都无从说起。毕竟就算是汇悦台，如果现在冒出来一个业主卖100万/㎡的单价，还是会引起大家异样的眼光的。

今天万博城的价格也终于公布了：

建面约103㎡总价460--510万

建面约123㎡总价560--650万

建面约137㎡总价720--780万

建面约143㎡总价700--770万

建面约168㎡总价840--920万

建面约188㎡总价980--1100万

其实在这之前我就预测过万博城的价格，我当时预测了4.5万/㎡起的价格算比较合理。后来越秀找过来，让我把价格改成5万+的单价，说是担心市场的预期拔的太高。

虽然我不觉得现在这个市场，预期这个东西存在什么拔高还是拉低这一说。但也算是一个参考，我觉得万博城的最终价格就是在4.5-5.8万/㎡。总价控制在460万起。

这么看，确实是预测的挺准确。难怪对方会找过来。这就叫做什么叫做专业，是吧。

02

我们按照这个单价来看，万博城开卖后，对周边的二手房影响是什么样的，像万科欧泊，华南碧桂园，雅居乐这些二手产品还能不能买。

我觉得相比于万博板块的二手房，其实番禺其他板块的二手房受到的影响会更大。

像番禺广场、市桥的、祈福新村、亚运城，再到汉溪大石附近的广地花园、锦绣香江所在板块的二手产品，考虑到楼龄和产品上的劣势，一定会受到万博城的影响。

但是对于泛万博板块的二手房来讲，不见得是坏事。

因为万博城虽然看起来整体会释放将近1万套的货量，但是除了住宅，越秀还要配建商业、写字楼、学校等一大堆公建配套。

这些东西搞起来，会进一步加强万博作为番禺中心的权重。加强万博对整个番禺人口和产业的虹吸。也可以抬升万博板块在全广州的竞争力。

虽然不至于像有些广告吹的要和珠江新城一教高下这么夸张，但还是能分流掉一部分黄埔、海珠，甚至天河东的购买力的。

万博受益，那在泛万博板块的这些产品肯定也是受益的。所以万博城卷的不是存量，而是和外部竞争增量的部分。对于万博板块来讲，万博城玩的不是零和游戏，而是一个正和游戏。

特别是很多人担心的万科欧泊，我反而觉得最不用担心。甚至可以说，万科欧泊可能是万博城外，受益最大的一个二手楼盘。

像万科欧泊占据了万博核心的位置，几乎是最靠近万博的刚需盘，走去天河城、万达广场只用十来分钟分钟，不论万伯诚怎么建，只要万博核心位置不变，欧泊在万博的地位就不会变。

楼龄相比华南新城、雅居乐、华南碧桂园、锦绣香江高层都要新。

楼龄比欧泊新的珠江铂世湾位置又比不上。

位置差不多，楼龄产品比欧泊好的和樾府，悦府，价格又不是一个等级的。

于是，欧泊就在外面一片枪林弹雨的竞争中，找到了自己独有的生态位，泡杯茶躺在沙发上看着外面的血雨腥风，好不惬意。

不过，周边二手房的四房是个例外，不仅仅是欧泊的四房，还有雅居乐、锦绣香江、诺德名都等等几个小区的四房都会受到万博城的影响。

这几个二手里面的四房总价不低，例如雅居乐的十年小雅的四房，挂牌价在500-600万。欧泊的小四房，现在敢挂700万以上。

而万博城的四房103㎡起，得房率超过110%，总价大概率在600万以内。到时候会杀的周边的四房很难受。

所以我们平时都只会建议客户买欧泊的三房产品。

而且就目前万博的价格体系来说，只要超过600万，在万博甚至真个番禺都是错配的。番禺的总价约束就是600万这条线，甚至现在可以降到550万。

这条总价约束的线，其实也同样适配万博城。所以对于万博城166㎡和188㎡的面积段，不用看产品设计的多么精妙，我都持谨慎保留的态度。

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（2024/6/28 橙子 yxjcena）