15号是越秀拿下世界大观地块的日子，拿地价50160元，还要配建学校、道路等，预计未来售价不会低于8万，大面积肯定是要超过9万甚至10万的。

有人说对牛奶厂是冲击，这种想法也比较短视，我不这么认为，看接下来的详细分析。

先看上面这个图，世界大观这块地是在合生缦云的南边，臻颐府的北边，帝景山庄的西边，这几个盘都是豪宅盘，包括半山溪谷也是以低密度豪宅为主。

这几个盘现在是一手盘，三五年后交楼了居住的人多了，都连成一片了，会进一步确认这个区域是一个豪宅区域。

别看好像盘挺多的，但因为主打豪宅，容积率低，户数并不多。

臻颐府总户数315户，容积率2.0，主要面积是200/250/280/310/320/350方，上半年售出47套，均价10万。

合生缦云总户数1270户，容积率3.15，面积段是145/174/190/230/264/315，上半年售出52套，均价不到9万。

越秀这块地的容积率是2.2，建筑面积13万方，预计套数应该在一千套左右。

这块地是越秀首次入局天河东市场，我们看看越秀这几年在广州叱咤风云，哪都有它，接了不少的地王，这次布局天河智谷是早有预谋啊，所以越秀肯定会在这个地块做个标杆盘出来，把饭碗抢回来。

之前的文章讲过来了，天河这几年肯定要布局一些住宅地块的，不然金融城建好了，都给黄埔做了嫁衣了。

但金融城都是商业，城中村又拆不了，这些高管金领们只能往北去，如果这里环境好，密度低，他们肯定更愿意留在天河，而不会去黄埔挤高密度的旧改盘。

接下来领导的策略除了要边卖地，肯定还要边发糖，悦景路肯定会拓宽的，不然开发商的房子也不好卖，地铁和商业肯定也会陆续的来，看看下面的规划就知道了。

所以未来大概会有两个商业集中点，一个是21/19号线交汇的大观南路站附近，另一个就是19/23号交汇的科珠路科林路附近，众所周知，地铁交汇的地方土地价值高，更适合做商业吸引人流，有了商业就会进一步抬升住宅的价格。

西边的大观南路地块位置肯定更好，开车或坐地铁去金融城琶洲都很方便，商业也会更集中，但这个位置的房子都是豪宅，容积率低。

而牛奶厂的产品等级会比大观路附近的房子低一个等级，从价格方面看，牛奶厂的二手在7-8万左右，西边的几个豪宅是9-10万左右。

有人说不要去买这里的原因是总价错配，都一千五到两千万以上肯定要去珠江新城和琶洲了。

话是没错，这种谁都知道的观点我就不用重复了，从投资的角度肯定是选地段更好的。

但选这里其实是选的未来，举个例子，很多珠江新城的业主卖掉房子去了琶洲，因为2000万在珠江新只能买个三房，去琶洲能选个更新的四房，符合他们改善的需求，不是不想买珠江新城，而是珠江新城的四房已经要三千多万起步了，选琶洲并不差，因为琶洲代表了未来。

同样的道理，现在可以花更少的钱去买更大的房子，直接一步到位在终点等你也是一样的。

大观路到牛奶厂的这个地段其实并不差，它周边有实实在在的产业，而且是发展了很多年的产业，北边的天河智慧城和广州科学城是全广州本土上市公司最集中的地方，是新money和创富能力最强的地方。

广园路以北广深高速以南的这个区间也是未来天河富人非常集中的地方，主打的就是改善和低密度，和珠江新城、琶洲的高密度高容积率的房子是错位竞争的。

另外还有一个点是，这里的面积段都是200多为主，当前的刚改盘包括牛奶厂的，以及老黄埔的旧改盘，主要还是以89-100的三房，120-143之间的四房为主，未来这部分人群需要换豪宅，肯定也是要往这里换的。

海珠番禺白云我们就不管了，但起码天河东作为产业高地和未来CBD，一定是投资和居住的沃土，对于在这里生活和就业的人群他们终归还是有向上置换的需求。

当前的错配是有一些的，所以干脆一次性把总价拔高，例如臻颐府，免得跟你们在下面竞争，一手房本来就是这样的，开发商在做设计和规划的时候是会略微超前的，所以它才敢把溢价加进去，把未来的价格卖给你。

最后说一下对牛奶厂有没有影响，我认为更多的是抬升，而不是挤压，毕竟产品不同，段位不同，还有人说对牛奶厂的三房是利空，当然不是，因为三房数量有限，四房倒是越来越多，而且这些改善的上限肯定更高，也会被拖着一起往上走。

预算不多又想要住得好，圈层好的，买这里的三房没问题，就和市区的两房比郊区的三房更有价值这个逻辑是一样的。

牛奶厂的价格更多的是受市场大行情影响，因为它本身各种产品都有，能对应不同客群的需求。

总之，这个板块是未来天河的发展重点，配套会越来越完善，将来的价格肯定也只会越来越贵。

而且这个板块的学校资源丰富，未来教育上也会是一匹黑马。

不过，当前还是需要耐心，对于溢价过高的一手房，我们也只能建议理性看待。

以上

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