番禺越秀万博城讲了一个什么故事
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：
这两天是高考日，昨天文章分享了一点自己作为高考过来人的新的，建议大家高考之后，选择大学的时候，先选城市，接下来选学校，最后再选专业。
今天番禺的巨无霸旧改，里仁洞旧改项目，也就是越秀万博城项目，对自媒体开放了营销中心，6月15号左右面向市场开放营销中心。
估计今天之后，大家在各种自媒体上，就能看到铺天盖地的宣传和产品介绍了。
但我今天聊万博城这个项目。
重点不在项目本身的介绍，毕竟在信息膨胀的时代，我们缺少的不是信息。
也不是告诉大家这盘有多么值得买入。
因为我们秉持没有不能买的房子，只有不能买的价格的信念，在项目最终的售价公布之前，对于越秀万博城到底值不值得推荐这件事情，持保留意见。
我今天想说的是越秀万博城这个项目的推出，对于我们买房和选筹有哪些启发。
01
我们先大概过一下这个项目的一些大致情况。
万博城整个项目来自里仁洞旧改。
里仁洞村地处南村镇，北临长隆旅游度假区、万博商务区，南临富豪山庄，西至新光快速和金山湖公园，东至积光工业园。
整个项目的旧改规模极其巨大。总改造面积将近162公顷，2430亩，建设总规模达到了500万㎡。预计将要提供1万多套住宅的货量。
如果对这些数字没有特别具体的概念，我可以拿近期广州的一些旧改做个对比，可能对用里仁洞的“大”会有更直观的感受。
老黄埔的茅岗城中村旧改，号称黄埔的巨无霸旧改项目。总用地面积79.55公顷，差不多是里仁洞旧改项目的一半。
文冲村旧改的万科城市之光总共4600多户，规模是里仁洞旧改的四分之一。
科学城的黄埔中央城，6200多户，是火村的旧改项目，这个项目总用地面积61.5公顷，不到里仁洞的一半。
整个亚运城的规模不过273.72公顷，和里仁洞基本是一个量级。
所以有人把越秀万博城叫做番禺万博的亚运城，我觉得形容还是挺贴切的。
想想这几个项目的销售周期，除了万科城市之光剩点尾货，其他几个项目至今还有新房在售，都是销售周期穿越楼市涨跌周期的存在。
越秀万博城又可以分成三个片区。分布在冼马彭、植地庄南、鹤地-朝阳这三个区域。
冼马彭区域位于万博的南侧，虽然距离万博中心最远，但是靠近广明高速公路和番禺大道北，并且与新光快速路相连，交通倒是便利。
植地庄南区域位于东侧，住宅的规模最小，只有两块住宅用地。
而鹤地-朝阳区域则位于最接近万博中心的位置，规模最大，对面就是山姆，和万博中心区也就一路之隔。
从三个板块的条件来看，冼马彭片区是各方面配套最弱的，预计开发商会把这个片区用来打开刚需市场，产品或以小户型为主，价格应该也是三个片区之中最低的。
植地庄南片区体量比较小，有可能会做点低密度的改善产品，走小而精的差异化路线。
鹤地-朝阳片区综合条件是最好的，也是这次首开楼栋所在的地块。
我觉得越秀的这个思路很务实，现在这个市场光是低价不足以打动市场，必须要低价再加上好产品，才有机会首开热卖。
一个项目的开门红很重要， 特别是首开的当日。
02
说完了整个项目的规模，我们来看看具体的产品。
首开户型已基本确定，产品涵盖103-122-142-166-188平5个面积段，户型使用率均超110%，部分甚至超120%。
我把户型图贴在下面，大家有兴趣可以看一眼。
除了产品设计，万博城一路之隔就是万博现成的商务区。万博的商业氛围甚至比天河的金融城，海珠的琶洲更成数。
小区的南边又挨着7号线、8号线交汇的南村万博地铁站。首开的区域最近的几栋楼距离地铁入口直线距离也就500米。
另外，万博城还有一个我一直强调的点，项目足够大，越秀拥有巨大的规划设计发挥空间。
越秀要扮演的角色不单单只是盖房子，修园林的开发商。还要建设相应的基础配套，重新整理城市的空间，扮演了城市设计者的角色。
越秀要在这个项目里打造新的学校、医疗配套，还要把商业、酒店、演出、展览业态全部塞进来。
从住宅，到道路，到商业配套，整体运营下，营造出独有品质的居住氛围，一定会有越秀的自我风格和独特理解。我个人很喜欢这种感觉。
所以，有时候开发商在局部城市运营的细节方面，往往能做出精品。
特别是现在的审美在升级，产品打造的技术也在升级。
越秀这次对于整个地块局部的升级改造和运营。大概率是可以搞出点新花样出来的。
虽然造城的时间漫长，但是开工之后，就每天都会有新的进展。
小区先开卖的是F1-2组团的1栋和3栋，大概500套左右的货量，我很关注到时候的去化率。
可以做个对比，黄埔的保利华发招商中央公馆首开去化率68%，中海大境首开去化率69%。也就是首开就要卖出300套以上。看看越秀万博城能不能也达到类似的数量级。
我觉得关键还是在于价格。如果是4万5以内起，那还是很有竞争力的。
不过，接受万博城的优点，也要清楚这种超大盘的缺点。
这类楼盘在转为二手房后，无论是出租还是出售，由于放盘量较大，竞争也会相对激烈。
虽然三个住宅组团在地理位置和产品定位上存在一定差异，这有助于减少内部竞争。
而且万博的整体区位，这种情况肯定要好于亚运城，祈福缤纷汇，碧桂园凤凰城这一类的大盘。
但1万多套的整体规模，外部竞争仍然是不可避免的。
加个好友，围观我的朋友圈，不定期分享房产内容。
（2024.6.9 橙子 yxjcena）
