“超级总部基地”

超级，总部，基地

三个词都很霸气很威武，也确实符合国人高大上口味，如果单看名字，拉德芳斯、中环、金融城、新宿、曼哈顿真有点黯然失色了。

同时，香港的全球顶级手袋设计师也会默默地闭上了嘴巴，马云自然也沉默不语了。

但楼八觉得，超级总部基地在原始定位、整体性、交通等各全方位条件来看，和东广场都不在一个等量级上，而未来在此基础上的商务性更不可同日而语。

东广场现在什么情况？宝能中心怎么样了？感觉还没搞明白吧，甚至目前西广场还有不少写字楼还存在问题。

总之，楼八对此并不乐观，如果财政宽裕，当务之急还是应该把东广场尽快搞起来，那才是郑州真正的脸面。

如果是想用“高大上”的规划概念去营销住宅的话，这可以理解，但也完全没必要，啥概念也没有的时候，晴宇不也卖3万了吗？

这个位置真的很适合做住宅，即使什么都没有，它一样是市场的焦点，因为作为住宅用途，虽然出了东三环，但居住质素一点都不亚于西广场和北龙湖。

既然这样，楼八必须把这11块地给搞明白了。

未来5年内，楼八将重点动态跟踪该片区12宗住宅的情况，并动态分享楼盘信息，给出专业观点。

【1】

感谢关注楼八，一个专注郑州发展和高端地产研究的机构，我是宇文播。

不废话，直接上图。

总部基地的住宅一共12块：

橙色项目：晖达和瀚海

已经开发完毕的是晖达新领地和瀚海晴宇，晖达新领地在片区基本没有存在感，周边杂乱，二手房的价格在15000元/㎡左右，由于年代久远，品质还不如现在的安置房。

片区住宅是晴宇在独撑门面，二手房售价30000元/㎡左右。

红色项目：银河湾和大来

这2个都是小规模房企，同时，这2个项目又是郑州一种新形式的地产开发：开发安置同组团。下面会详细讲到。

银河湾先天条件苛刻：限价15500元/㎡，还有高比例安置，开发商选择的是180㎡起步，外立面干挂石材，至于户型，做得很好，第二章节我们详讲。

而大来国际就是大来置业刚刚在7月12日摘的地块，据说项目已正式命名：大来国际。这案名还是比较低调，如果命名“大来超级总部基地壹号”，可能就是全宇宙最震撼的案名了。该项目我们在三章节再详细解读一下地块的产品方向。

黄色地块：9宗住宅

图中的9宗住宅就是“超级总部基地”里的9宗住宅了，具体情况我们会在第四章节讲述。

做个汇总统计：

银河湾可售建面是62520㎡，大来国际可售建面是126985㎡，9宗“超级总部基地”内的住宅土地总占地面积是312亩，总建筑面积582543万㎡。累计合计是772048㎡。

如果按精装25000元/㎡计算：

片区规模为200亿

这个货值不算多，如果按照北龙湖的去化速度，差不多一年留去化完了，当然，它是有开发周期的，而且还有出地速度的问题，综合下来，楼八预计会在5-7内完成整个片区的开发。

所以，路很长。

【2】

下面我们就开始说项目。

第一个瀚海晴宇就不说了，安置房晖达也不说了，直接说银河湾。

这是郑州汇能置业开发的项目。

严格意义上说这是一块“半开发半安置”的项目，所以当初地价低价成交，楼面价不算高，约4977元/㎡。

地块占地35亩地，容积率3.99，共规划有5栋楼。

上图黑色阴影为安置房源分布

1号、3号、4号、5号是30层高，2号是11层小高层。

其中，1#、3#、5#楼是180㎡小面积户型；2#、4#楼为约230㎡大户型。

其中1号楼和5号楼分别有一个单元是安置房，2号楼和4号楼的低楼层是安置房，3号楼只有2套安置房。

详细图解见上图，具体指标见下图：

银河湾为了在外形上和晴宇匹配，也采用了弧度的流线，同时立面材质采用了“干挂石材+玻璃幕”。

外形整体看起来还有点天奕的味道。

最后说说户型。

户型是最大亮点

小面积180㎡的户型做到了南北4.5开间的阳台，同时南向4面宽，整体布局十分符合“郑州主流客户的偏好”。

我觉得如果用郑州人的户型审美来看这三个户型，可以说是：超级完美！没有过多的炫技，即使把常规户型做到了极致。

230㎡的大户型有2种，相当于是180㎡的拉大版，4个卫生间、大横厅、大主卧、大阳台，大采光，基本达到了完美。

详情如下：

上图：180㎡户型

上图：230㎡户型

上图：230㎡户型

这个项目产品和位置都不算差，销售抗性主要集中在三点：

3、如何解决综合房价最高限价15500元/㎡的问题。

对于能不能买，还是要看开发商的政策和价格出来了再做决定。（提示：进群关注最新消息）

【3】

接着说第二个盘，也是刚刚大来置业拍的项目。

看它的《规划设计条件通知书》：

来做个计算：

占地77937㎡，容积2.9，总建筑面积226017㎡。

其中，商业商务15-20%，占33903㎡-45203㎡，但文件明确要求不低于40000㎡，预计40000㎡。

其中，幼儿园是1980㎡。

剩余的住宅建筑面积是226017-41980平=184037㎡。

其中贾岗社区要拿走31%。

最后可售的住宅建筑面积就是184037㎡*69%=126985㎡。

根据业态，预估一下项目的总体规划。

如下图：

道路的人流因素考量，商业商务大概率放在北侧和西侧比较合适，但规划条件要求商业和商务“宜”放在地块南侧，“宜”的意思其实就是建议，不强制。

不知道开发商会不会接受它的这个建议。如果有商务，放北侧较好，如果是商业，南侧的确更适合导入人流。

而在售价上，项目也存在限价的因素，精装修限价29200元/㎡，这个价格和幸福里的限价基本大概相同。

从限价、周边竞品（晴宇、银河湾）、地块条件来看，项目大概率会140㎡起步，如果有120㎡+的应该比例也不会太大，从2.9的容积率来看，大概率会是纯18层高层，高低配控制已经很严了。

对于能不能买，还是要看开发商的产品和价格出来了再做决定。（提示：进群关注最新消息）

【4】

银河湾和大来国际都属于单独的项目。

第四部分我们来看“超级总部基地”项目内部的9宗土地。

这9宗土地分为5个地块。其中1号和4号是单独的地块，2号和3号分为2个地块，5号分为3个地块。

9宗土地的具体指标如下：

重要提示：

关注楼八，回复“超级总部基地住宅地块”获取9宗土地的详细指标情况。

9宗用地全部为2.7-2.9的容积率，同时又规定了19-26层，这就基本确定了不同楼层数的小高层产品组合，是能做出一部分天际线出来的。

具体规模很简单，9宗是312亩，差不多就是北龙湖北岸3个楼盘的规模（瑞府85亩，华曦府92亩，云鼎湖居108亩）。

9宗土地第一块马上要出让的就是图中的3号1位置。

如下图：

重要提示：

关注楼八，回复“超级总部基地31地块”获取详细信息。

3号1地块占地42亩，总建面81934平米，容积率2.9，地块西为莆田西路，南为七里河景观区，距离东站比较近。

该地块一经挂牌，如果价格合适，注定会引来开发商的争抢。

晴宇，银河湾，已经奠定了180平米起步的面积段基础（晴宇小户型7090产物），未来超级总部基地的9宗地块也必将是大面积起步，未来，这将是纯正的大平层片区。

不管如何，我相信一旦放开，这个片区的整体形象是要赶超北龙湖的。

根据772048平米总建面来算，以180平米为均套面积，共计4289套房屋。

我们恭候这4289业主。

8月26日，周六，我们将对片区进行实探直播，欢迎预约关注。

今天结语不多说其他的了，重点还是强调开篇的东西。