2024年，不管对于刚需购房者还是改善，亦或是豪宅玩家们来说，都不缺上车的机会。甚至，捡漏的机会也遍地都是。

不过，很多人在上车之前还是会很理性的去思考自己的现金流，家庭资产配置情况等。但凡一认真思考自己的负债情况，现金流结余和利润表，大家都会对当下买房，甚至捡漏买房多一些敬畏感。越来越多的共识逐渐在形成，比如下跌区间里，买房子就是增加自己的负债。

这是好事。也正因为此，越来越多的房子卖不掉了，即使降价卖也有很多人不为所动。即使是刚需房，也变得不那么“刚需”了。在不确定性加剧的年代里，任何的认知结构都有可能被打破。

这不，最近上海汤臣一品上架了一套767.01平的复式户型大拍卖，评估价2.38亿元，起拍价1.67亿元，折价7000万元。但就是这样一套远低于市场行情的捡漏房，竟然遭遇了流拍。

汤臣一品作为上海标杆豪宅，不仅坐拥一线黄浦江景，也与陆家嘴金融区遥相呼应。这么好的位置，加上顶级的装修材料、智能家居系统，而且原房主都没有住过。一切看起来没有任何的瑕疵的房子，折价了7000万元。就这，还卖不出去。

当然，在陆家嘴北滨江的江景豪宅万科翡翠滨江也有一套562平的复式豪宅，坐拥一线江景，视野也十分开阔，最终一拍也流拍了，二拍最终也以6600多万元的价格成交。

最近几年，房产断供潮出现了明显加剧的态势，法拍房迸发出了巨大的量能。据克而瑞的数据显示，2024年上半年全国住宅类法拍房数量超过了20万套，同比增长超过12%。对于上海法拍房市场没有一个准确数字，最新见诸报端的报道是超过了8万套，占到了全国3成多。这个数字很可能不准确，因为2024年前9个月，上海法拍房的挂牌量不到3000套，成交了1200多套，流拍率高达60%多。

法拍房数量飙升的原因，大家应该都明白。最近几年，房价下行，导致加了杠杆买房的人很难受，压力山大。尤其是2021年至2022年高位接盘的一些人，首付亏光已经是起步线了，亏得多的40%、50%的也不在少数。这些买房亏钱的，有刚需住户，也有炒房客。

对于刚需来说，房子一旦出现大幅下跌，大多数人大概率会选择断供。因为他想要卖出去，大概率是卖不掉的。因为房子太多了，往出去卖的也太多了，跌价的也太多了。

对于炒房客来说，他们在2020年前后拿到了3.25%的利息的经营贷后，和5.25%的商贷打了个利息差，把这些贷款全部拿去买房了，杠杆加满，就是博一个房价继续涨的预期。

但最终，这批炒房客的预期悉数落了空。而且经营贷都属于短期贷款，经营贷一到期，银行再次给你续贷的时候，可能就贷不出来这么多钱了。对于两百万、三百万的总房款来说，可能没多少。但对于动辄上千万的一线城市来说，那就不是小数目了。如今，三年经营贷正陆续到期，炒房客们为了还贷，只能无限低价卖掉房子，或者等待拍卖。对于普通人来说，尽量别碰经营贷，现在住房的商贷利率已经是历史级别的新低了。而且伴随川普上台，未来的利率可能会进一步降低。

再说一套上海最近拍卖成功的房子。上海内环仁恒地区一套原价2520万元的豪宅，最终以1420万元的价格拍卖成功，跌幅接近45%。不说这个房子本身怎么样怎么样，但就这个地段，这个价格算是实至名归的捡漏了。如今，以近乎腰斩的价格成交，毫无疑问给当下的房地产市场埋下了闷雷。

从供需关系上讲，上海内环的土地资源十分稀缺，可供开发的土地也越来越少，但这几年豪宅项目的供应却相对多些。供应一多，市场便会出现竞争加剧的格局。

与此同时，人们的购房观念正在潜移默化发生转变。越来越多的人开始关注居住品质，而非单纯追求房产的增值能力。如此一来，老旧的豪宅，自然没有了吸引力，失去了竞争力。

对于个人来说，豪宅的市场波动极大，在房价上涨期间，豪宅的涨幅更加夸张。但在下跌区间里，豪宅跌起来也很要命。所以一般人尽量就别碰豪宅市场了，真受不住。对于普通老百姓来说，追求物质财富的增长没问题，但有需要关注内心的需求和精神的富足，只有这样才能在不确定性加剧的年代里，找到自己的那一份满足感。