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如果时间可以重来，阿明一定会交付就卖房。

前不久，他出掉了一套位于滨江区的保利天汇，但没有丝毫的喜悦。因为不算房贷利息，仅账面直接倒亏30来万本金。

而此前，至少有两次机会可获利了结，皆犹豫错过。

第一次是2022年10月底交付后。当时行情尚可，若果断诚售，大概率能卖到6万+。

阿明这套房位于高区，是经典的129㎡四叶草（另有两车位），一手买入价就要5万4。但只要能成交，依旧有不错的收益。

但因刚交付心气高，中介为收揽房源，更给出7万+的诱人报价，自然不舍得“贱卖”。

第二次是去年下半年。阿明想摇某红盘，曾咨询身边业内朋友，要不要卖掉天汇：以当时行情看，仍有约30万毛利（实际保本上下）。

尽管朋友竭力劝说赶紧出手，心有不甘的他，最终还是选择再观望一下。

结果，这一观望就观望到了今年，眼看着杭州楼市一路调整，眼看着小区价格持续阴跌，阿明终于按耐不住了。

即便满二无增值税，也赶不上下滑的速度。一前一后，从稳赚、保本变成了倒亏。

02

房东的无奈出局，站在买房者角度，却可能是值得入手的信号。

据手边买房数据，截至6月24日，本月天汇网签4套。去年11月到今年5月，除去2月春节月，单月网签量至少4套，多则7套。

流速之所以稳定，首要原因就是价格愈发实惠了。

中介告诉我，天汇一般楼层成交价5.5万左右，好楼层6万左右。当然也看户型，小户型要低许多。

但从网签和挂牌看，实际价格应该没那么高。

数据显示，5月网签均价5.3万出头，6月已不到5万（部分做低，整体应该偏低）。

再看看挂价，目前贝壳共71套公开挂牌，挂价低于6万的35套，占比过半。挂价最低的是一套低楼层100㎡，单价5.2万出头。

而报价5万5左右，无论户型大小、楼层高低，都有不小选择。

考虑到成交价更低和2年多的利息成本，对比5.15万的限价，即便账面没大面破发，也基本在房东的成本线上下徘徊了。

另外，天汇不少房源已无增值税，又让买家少了一笔支出。

虽然天汇2022年10月才正式交付，但2021年10月摇号时已是现房状态，买到直接可办产证，许多房源满二了。

买二手房只比新房多了个税，实际成本可能比房东还低，接受度自然高。

03

无短板的居住品质，也是吸引自住的重要原因。

一句话，天汇要地段有地段（互联网大厂大本营）、要配套有配套（“零距离”地铁+商业），要颜值有颜值（铝板+玻璃幕墙），妥妥都市生活典范啊！

四周都是华为、网易、英飞特、新华三、及各种产业园区。

外立面是香槟色铝板加大面玻璃（包括北立面），入户大堂和电梯厅大面天然石材，连小区园路也是以花岗岩为主，而不是现在流行的廉价pc砖。

天汇还能实现“地铁入园”。小区东门口的地铁5号线聚才路站，有一出口直接设在小区内。

还有一大亮点：楼下即商场。

作为一个TOD，门口有一个约2.6万㎡的地上两层、地下一层的开放式街区。不像一些新交付小区配套短缺，它已于去年6月开业，取名为时光里（直连地铁）。

它就像一个小型综合体，五脏俱全，购物休闲娱乐一应俱全，据说还有20余家滨江区首店。

一经开业，它就成了附近年轻人的中心，人气相当高。前两天探访，工作日下午又适逢下雨，居然还有不少年轻人聚集交流。

逛这个潮流时尚的街区，已成为周边居民和上班族的日常。

04

窥一斑而知全豹，见一叶而知深秋。

天汇的受欢迎，不难让人总结出当下次新房的几个核心卖点：价格、满二、地段和品质。

价格无需赘言，这是大多数人的第一感受。价格太贵，再多的优点也打不开买家的钱包；价格到位了，缺点也会变成优点。

杭州二手房持续以价换量，房价越来越有吸引力，耐心淘房即可。

满二背后囊括的意思，相对就多了。除了直观层面上的降低交易成本，它往往还蕴含两层含义。

一是交付满两年，园区植被可能刚刚达到茂盛丰富的状态；二是经历两年换手，哪怕是投资红盘，多数炒家也已离场，意味着入住率会比较高。

而居住人口有了保证，小区配套也会跟上。买入即享成熟生活，没有漫长的等待期。

至于地段和品质，就是一个楼盘的基本面。

好地段等于周边完善的配套（商业、交通、学校和医院等），好品质等于用料扎实、园区规模等（外立面、精装），这决定了楼盘的下限。

通常来说，这些元素占到几个就能卖得不错。

比如市北西的春天天玺，品质（2018年底交付）比不上后来的翠语华庭、桂语听澜等，但凭借地铁口+商业，4万左右的价格，稳坐板块成交榜首。

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对买家来说，最佳选择肯定是在价格、地段、品质满意的基础上，房子越新越好。

简而言之，就是刚刚或快要满二的次新房。那么，杭州市面上类似保利天汇这样的选择，还有多少？

个人建议，不妨重点观察今年底左右满二的小区。

首先，按照目前行情，房价短时间不可能反转。而年底作为传统淡季，通常是一年中议价空间最大的时候。有更大概率，买到高性价比房源。

其次，如前文所述，刚满两年之时，除了无大税，也是小区状态面貌最好的时候。

按两年倒推，就是2022年下半年到2023年初交付的楼盘。再按2-3年的建设周期倒推，就是2019年-2020年入市的楼盘。

这一时期，摇号热度高涨，一些好地段的投资红盘（价格调整幅度大），最值得关注。

我列举了部分楼盘，比如艮北的中南棠悦湾、运河新城的融创双子星、之江的珊瑚世纪、未科的富力中心、勾庄的幸福里等。

都是快满二、价格实惠、地段和品质出众的小区。

像2022年底交付的富力中心，紧邻地铁5号线葛巷站，还是石材+铝板立面的超70万㎡TOD大盘。

前不久，据说成交了一套低区119㎡，单价3万1已经破发。

这样的房子，自住还是很香的。