广州买房，楼龄真的重要吗

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

提到了楼龄的问题，国外因为城市发展变缓，城市中心不再变迁，楼市成为以存量房为主的市场。因此市场对于楼龄的要求，越来越宽容。

我们未来也会根据楼市发展的市场客观规律来走。

加上我们很多客户在咨询的时候，都会强调楼龄的问题。首次买房也好，还是置换也好，都希望楼龄可以尽量在10年或者15年以内。

一方面觉得老房子看不上，另一方面担心未来想置换的时候，楼龄大的房子流通性不好。

我觉得我们有必要今天继续聊一聊广州买房的楼龄问题。

01

我筛选了一下贝壳上的房源，可以对于目前市场上房子的楼龄结构有一个基本的了解。

20年以上的房源总共有4.7万套，占比33%。

在10-20年之间的房源有7.6万套，占比54%。

10年以内的房源只有1.9万套，占比13%。

也就是说，目前广州的二手房市场上，87%的房源都是10年以上的房子。

然后我们再具体到几个主要的区来看。

天河区：

20年以上的房源9416套，占比52%。

10-20年之间的房源7263套，占比40%

10年以内的房源1321套，占比8%。

越秀区：

20年以上的房源3689套，占比34%。

10-20年之间的房源7160套，占比65%

10年以内的房源151套，占比1%。

海珠区：

20年以上的房源8337套，占比60%。

10-20年之间的房源5261套，占比38%。

10年以内的房源402套，占比2%。

番禺区：

20年以上的房源11000套，占比44%。

10-20年之间的房源12031套，占比48%。

10年以内的房源1969套，占比8%。

黄埔区：

20年以上的房源935套，占比10%。

10-20年之间的房源4925套，占比53%。

10年以内的房源3425套，占比37%。

增城区：

20年以上的房源1368套，占比9%。

10-20年之间的房源7853套，占比52%。

10年以内的房源5779套，占比39%。

其实从统计的数据，就能很清楚的看出来广州各个区之间的差别。

传统的老区，越秀，海珠都是以存量房为主，10年以内的住宅凤毛麟角，只有1-2%。

天河虽然有新的城市中心，但是大部分住宅也都是10年楼龄以上，10年以内的次新也只有8%的占比。

外围几个区里，番禺由于房地产的开发比较早，10年楼龄以内的房子占比并不高，只占了8%。而像黄埔和增城，10年以内的次新就很多了，占比都超过了35%。

总而言之，在广州传统老区或者核心区里，想要买到10年，甚至5年以内的次新，选择是非常少的。特别是海珠和天河区这些次新房，价格都非常高，基本上是远离刚需的价格。

而如果想用刚需的价格买到次新，那就只能往外围走，黄埔、增城这些区域都有大量的次新房供应。

所以，如果对楼龄有要求，那就一定要有所舍弃。

要不就舍弃通勤和配套，往外围郊区去选筹。要不就有足够的预算，做好接受一定溢价的心理准备。没办法，物以稀为贵。

另外，即使是天河区内部，次新或者新房的分布也大部分都在外围区域，像次新集中的牛奶厂板块就要接受长期没有地铁，缺少配套的缺点。

02

然后我们把话题回到大家关注的保值升值方面，是不是只有楼龄新的房子，才能跑出暴涨行情，才有所谓的投资价值。

我觉得这里就要注意A+不等于A，A-也不等于A了。

很多人看到之前的市场上，核心区楼龄新的产品，像嘉裕公馆，保利天悦似乎都跑出了一波独立行情。

但实际上，并不是因为楼龄新，他们的涨幅出众。而是因为核心区楼龄新的产品非常稀缺，才会有不错的升值空间。

所以我们总结一下，应该是稀缺的产品有更出众的投资价值，而不是楼龄新的产品有更出众的投资价值。

郊区的产品大部分楼龄都很新，但是因为并不稀缺，因此在过去的时间里，在投资方面并没有什么好的表现。

我见过很多人投资，把核心区的这套逻辑搬到了郊区，认为核心区的次新值钱，那郊区的次新可以和核心区的一样，有不错的投资价值。结果就是踩了坑，站在高岗上风中凌乱。

又或者老城区得到一些产品，像海珠西的光大花园，淘金的淘金家园，富力东堤湾，凭借优质的配套，一直是区域的标杆，涨幅也并没有比新区的产品差太多。

一言以蔽之，楼龄从来不是一个判断房子投资价值的标准。稀缺性才是。

楼龄只有在同一个区域，配套相近，产品定位相似的情况下，才能成为价格差异的其中一条影响因素。

至于房子未来的流通性怎么样，是不是容易卖出置换，和楼龄也没有特别大的的关系。

楼龄都是相对的。

如果你在越秀一堆老房子中间，那15年的楼龄也能算作次新。如果你在科学城云埔这种大批新房供应的区域，10年楼龄的房子，就要被人嫌弃了。

所以，在核心区买房，楼龄不重要。但在郊区买房，楼龄非常重要。

判断房子有没有投资价值，要看的是稀缺性，即使看楼龄，也要看这套房周边还有没有同类型，同品质的新房供应。如果有，那就要谨慎一些。

所以，大家不用太纠结房子的楼龄，相比于楼龄，更应该在意的是地段的变迁。核心区的位置如果变了，那依托于这块土地的房子的价值，会迅速下降。

所以，了解城市的发展方向，用发展的眼光看问题，远比执着于楼龄重要的多。

加个好友，围观我的朋友圈，不定期分享房产内容。

（2024.6.6 橙子 yxjcena）