文/谢逸枫
2024年7月18日，全会公报正式公布，要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。毫无疑问，这是释放出落实防范化解房地产风险，新一轮房地产救市信号。
这与去年12月经济会议提出的“统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险”、2024年3月5日政府报告提出的“本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险”，是一脉相承的，均以化解房地产风险为首要目标。
落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构重点领域风险的各项举措，说明化解房地产风险的政策，重点在于落实已经出台的政策，并且出台化解房地产风险的配套政策，即出台新的房地产风险化解政策。
落实防范化解房地产风险各项举措，政策发力未来可期待。“5.17”系列政策出台后楼市成交有所改善，在居民购房预期与收入下降及信心不足整体谨慎下，商品房库存压力非常高。况且债务、交房、市场超跌的周期长。
国家统计数据显示，截至2024年6月末全国商品房待售面积7.4亿平米，接近2016年初高点。而截至2024年6月末商品房开工未售库存37.8亿平米，去化周期拉长至45.1个月，其中35城取证未售库存去化周期45.5个月，持续攀升。
叠加上半年投资额、销售面积、销售额、新开工面积、房企到位资金额依旧偏弱，房企业绩进一步承压，政策持续呵护化解房地产风险必要，关注收储落地、一线城市限购再放松、核心城市房贷利率及税费、存量房贷利率再下调等。
全会公报提出，健全推进新型城镇化体制机制，巩固和完善农村基本经营制度，完善强农惠农富农支持制度，深化土地制度改革。可以判断出未来土地制度改革涉及农村承包地改革、农村集体建设用地制度改革和农村宅基地制度改革。
2024年1号文件强调，启动实施第二轮土地承包到期后再延长30年整省试点。同时健全土地流转价格形成机制，探索防止流转费用不合理上涨有效办法。有利建立城乡统一的建设用地市场目标，让农民和农村有效参与到土地收益分配。
其一是化解房企债务风险的政策。
过去的“并购贷、资产管理公司接盘、金融16条措施（金融16条措施延期）、三支利箭、三个不低于、三大工程”，到2024年的“经营物业贷款”，都是为化解房企债务风险的政策，但是总体落实不到位，落实的范围与力度有限。
截至2024年5月20日、5月27日，三大工程资金落实情况来看，其中城中村专项借款1780.1亿元、保障房贷款8.19亿）、平急两用公共基础设施贷款40亿元，共1828.29亿元，与市场预期的目标差距非常大。
2024年5月17日的楼市新政规定，收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地。明确支持地方政府以合理价格收回企业无力继续开发的闲置土地，或者收购司法以及破产拍卖中流拍的土地。
这些土地收回、收购以后，用于建设保障性住房，还可以用于建设公共配套服务设施，改善周边住宅配套条件等。首先是资金支持，通过地方政府专项债券等。其次是税费支持，享受保障性住房税收优惠政策。最是收回-供应的模式。
6月24日的针对当前盘活房地产存量土地存在的利用难、转让难、收回难等问题的18条措施。在鼓励开发、促进转让、规范收购收回三方面支持。7月5日，国有企业土地资产盘活专项基金300亿元，落实517政策。
其二是保交房的政策。
过去的“2022年-2023年的保交楼专项借款3500亿元（保交楼贷款专项计划）、2023年地方保交楼房地产基金、保函置换商品房预售资金，到2024年的项目白名单，除3500亿元全面落实，白名单落实一点外，总体落实的范围与力度有限。
保交楼专项借款3500亿元方面来看，截至2023年末，350万套保交楼项目已实现交付超300万套，交付率超过86%。3500亿元的保交楼专项借款绝大部分已投放到具体项目，保交楼专项借款项目总体复工率达到99.9%。
房地产项目白名单来看，截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。项目融资“白名单”意义重大，事关保交楼、稳民生，商业银行应加快贷款审批的放款速度。
国企收购房企商品房库存用作保障性住房进展缓慢的主因，一是没钱，二是对拟收购商品房标准苛刻，定地段、定户型、定单价（价格太低被收企业不同意）、定建面、定规模、定被收购企业，担心今后审计过不了关、国有资产流失。
其三是去库存的政策。
国家队“下场”收购商品房库存，设立3000亿元保障性住房再贷款（带动银行贷款5000亿元）。支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房（现房、商品住宅、公寓），用作配售型、配租型保障性住房（公租房、保租房）。
按照官方的数据显示，截至2024年6月末，金融机构已经发放250亿元租赁住房贷款，央行已审核发放保障性住房再贷款资金超过120亿元。总体看，3000亿元保障性住房再贷款的落实非常缓慢，收购商品房库存规模小。
降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。取消全国层面个人住房贷款（首套房和二套房）利率政策下限，房贷利率市场化。
下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25%。调整后，五年以上首套房个人住房公积金贷款利率为2.85%，可更好满足住房公积金缴存人住房需求。大量城市房子以旧换新，除北上广深、珠海、海南外已经全面取消限购等楼市限制措施。
其四是未来出台化解债务、保交楼、去库存的政策猜测。
你期待房地产政策工具箱中的什么房地产政策救市大招出台，这里的房地产政策都是来源于笔者的建议及参考过去24年房地产政策的总结及大家的建议而来的。应该讲，过去的有些大招能否在今天用，依然是存在问题的。
降房价（30%-50%）、炸库存（类似重新建设，类似打折收回土地）、取消商品房预售制（实施现房销售制）、取消商品房面积公摊制（实施套内建筑面积制）、印钱（类似4万亿经济计划、4万亿棚改货币安置化，鼓励买房）。
城中村改造货币化安置、建立国企统一收购商品房库存与空置土地平台及出配套政策、财政扩张（5万亿特别国债、PSL2万亿）、停止一年新建商品房与土地供应、保障性住房停建代购、暂停二年执行三道红线与贷款集中制。
一二手房地产交易税费免减、存量房贷利率取消下限、六国有银行与商业银行持有房企境内外债券，金融债务全面低息展期5年、组建中国住房银行、要求公务员与企事业单位的管理人员购买一套商品房住房、三大工程配套政策落地。
降准与降息、房贷按揭年限统一延长到50年、房子以旧换新（统一免税费、房贷贴息10年、财政补贴10万）、房地产项目资本金比例下降、取消剩余的住房限购等所有限制措施（北上广深、珠海、海南）、开征房地产税与空置税及遗产税。
