好地段嫁错了郎,昌平云岸要不要买?

上海房产有话说 2024-06-15 03:00:41

6月11日,备受关注的上海静安区高端项目昌平云岸一房一价表终于出炉,9万+到19万+的极致价差,让人大呼小户型“真香”的同时,不得不吐槽大户型定价的“劫富济贫”。

有人说,一条南京路,半部近代史。静安南京西路1公里外的昌平云岸,倒是货真价实的老静安,那么它的产品力到底如何呢?

Part.1

本土开发商,豪宅操盘0经验

昌平云岸的开发商为上海本土国企新静安集团。

新静安集团成立于2015年,是静安当年国企改革时,由静安地产、静安土地开发控股、静安城建三家城投公司合并而成的,所以其实昌平云岸跟鸿印里的开发商——静安投资集团,并没有什么关联,唯一的关系可能就是他们都是静安的区属国企。

昌平云岸还有两个名字,静安73街坊,前身又叫淮安里,昌平云岸是73街坊的北地块(南地块也是新静安集团的,会做成别墅产品)。

据静安区人民政府官网,73街坊在10年前原计划是由龙盛集团负责跟51-55街坊一起拆迁,后来龙盛只参与了51-55街坊的开发,即华兴新城,也是现在的龙盛湾上。

关于73街坊如何成为新静安集团的资产,网络上并无出让公示。项目2022年1月开工,到现在快1年半才入市,算是国企正常开发节奏。

项目5月31号样板间开放,6月1号就突然官宣过会,6月12日取证,6月13日启动认购,现场置业顾问表示“太忙了”。这么短的蓄客时间,明显不是国企风格了,为什么新静安集团突然转变了呢?

大概1个月前,新静安集团发布公告,2024年一季度盈利261.19万元,同比下滑84%,同时新静安2023年累计新增借款35.57亿元,占上年末净资产的51.28%,远高于行业的20%水平。

盈利减少,负债增多,新静安集团压力可见一斑,而货值超过103亿元的昌平云岸成了开发商“回血”的救命稻草。

可惜的是,新静安集团成立30年来主要负责静安区的城市建设和城市更新,但它并没有什么高端项目开发和操盘经验,做出来的产品也劝退了许多想要自住的买家。

Part.2

产品设计过时、户型功能性缺失成硬伤

昌平云岸位于老静安江宁路板块,紧邻苏州河,直线距离约200米。虽然被嘲老静安“边角料”,但项目确实距离南京西路核心商圈实打实2公里以内。

交通方面,从昌平云岸出发,步行大约700米,就可以到达1/12/13号线的汉中路站,而从那里只需再坐两站就可以到达人民广场商业区。

商业方面,项目1.5公里范围内,汇集了上海最具代表性的高端购物中心,包括中信泰富、恒隆广场、嘉里中心、芮欧百货、太古汇等。距离项目较近的,是MOHOmall广场大型商办区,日常生活算是足够。

73街坊共分为南北两块,中间被南草坪花园老公房隔开,本次入市的是北地块,占地约1.7万平方米,共4栋8层至17层的小高层及1栋32层的高层住宅,容积率4.52,本次481套房源一次性全部推售,均价14.5万/平方米。

或许是受限于地块一字型排开的先天不足,昌平云岸规划了36种纷繁复杂的户型,但96平只做了1房、120平只做了2房,而市面上主流产品大多是99平3房、120平4房,因此昌平云岸的小户型功能性大打折扣。

如果想在昌平云岸买一个3房,只能146平起步,而昌平云岸1房、2房户型的均价在11万-12.5万/平方米之间,大户型均价为14.6-19万/平方米,对比之下大户型极度缺乏性价比。

同样由于地块狭窄,小区基本没有集中绿化区域,目前也没有健身器材之类的规划,1、2号楼栋还不能直通地下车库,未来业主需要走一段地下通道才能到达车库位置,另外车位配比只有1:1.3,有48%为机械车位,前期所有车位只租不卖,租金2000/月(含管理费),这些操作在市区豪宅盘中都非常罕见。

不过项目物业费12块/平,确实达到了豪宅标准,物业是上海地产和中华企业旗下的古北物业。从项目公示的装标信息来看,品牌不差,例如大户型厨电是全套美诺,小户型是帝泽,但设计风格被许多意向客户吐槽为“土”。

在昌平云岸的样板间看到,183平、104平两个户型进门处都是一排灰色橱柜,厨房台面也是灰色,厨房无净水设备、上部橱柜无下拉栏设计,且183平户型厨房比较小。

几个样板间都无飘窗设计,卫生间窗户过小,马桶正对淋浴房、或者正对墙显得空间逼仄。小区外墙是铝板+玻璃材质,未来外立面颜值应该可以保证,不过需要注意的是,北向昌化路为六车道,窗户装标是2玻1腔,如果做卧室前提需要改一下窗户。

Part.3

昌平云岸有没有“平替”?

数据上说话,昌平云岸14.5万/平的单价,到底有没有性价比?

首先我们看看,过去三年,静安区8个项目开盘,但大都集中在新静安西藏北路板块,而老静安只有鸿印里一个,均价14.2万/平,对比之下,昌平云岸微涨3000元/平,比较良心;

对比二手房,江宁路板块老破小也是13-15万/平的单价,昌平云岸是新房有优势,但它户型大,上车门槛更难;

那么大致的同等总价段,静安区还有什么好选择?

老静安江宁路和曹家渡,新静安集团江宁社区项目、上海静工&上海电气800秀项目、信达·信安里都有高层房源,离昌平云岸也都很近,预计同类型产品价格相差不大,其中信达·信安里节点最近,预计下半年入市;

西藏北路是静安区供应大户,16个项目处于在售和待售状态,龙盛·湾上、万科翡翠雅宾利四期都是13.3万/平,产品都非常在线;

放大到全市范围来看,类似价位的还有徐汇中海领邸、世纪臻邸、嘉里金陵东路项目、徐汇滨江中能建项目等等。

总之,如果你着急上车,昌平云岸小户型还是有性价比的;如果你有耐心,可以再挑挑看, 或许你会等到真正的“白月光”。

0 阅读:0