中国土地够人人住上美式大house，这个推论可能吗。我来算一算

美国郊区典型住宅区

我关注的一个微博博主“北京塞冬”，他有一个有意思的推断，中国现在生育率急速降低的原因是因为这几十年房地产大跃进做的房子都是十几层几十层的高容积率小区。这样的小区住的不舒服天然不适合生育。

还举例了东欧国家早在6、70年代就普及了赫鲁晓夫楼这样的居民建筑，结果东欧的生育率都不高。

国内70、80年代工厂家属区也修建不少这样的筒子楼，那会生育率可不低

“塞冬”的意见要向美国学习，放开独栋别墅和联排，起码中小城市要放开限制。

我国城市的居住批地很少，而工商业的批地很宽松，因为修住宅只能征收一次税，而工商业能持续带来税源。所以各个城市的居住用地供应都不足。倾向于出那种高容积率的住宅用地。

其实2年前，住建部已经下文要限制县城的高密度住宅，提高县城居住舒适度了。

前几年县城也盖了很多30层的电梯房

住建部21年的文件

就目前人口发展局势来看，3线城市放开一低容积率宽敞舒服的大房子，我觉得也是可以的。大城市提振生育率就不要想了，这里就是人口黑洞。需要把资源倾斜到压力小环境好的地区，鼓励那里的人多生。

塞冬这种观点我发现几个网络大V都有类似的观点，深圳的著名博主宁南山也有过类似的发言。这些高收入中产总觉得只要换了大房子，孩子就会多起来。实际各个发达国家，最不愿意生孩子就这一帮人。

生育下降的因素很多，我觉得和能不能住大房子有关系但是关系不大。住大房子的美国、加拿大、澳洲也没有因为房子大就多生娃。世界生育率最高的国家地区都是居住逼仄，条件不咋样的地区。低生育率这个是进入工业化国家以后的通病。

区域狭小，人口超过200万的加沙地区是世界上生育率最高的地区

不过塞冬还提出一个论据很有意思。他说即使别墅全部放开也不需要多少土地。人均100平，按照目前我国一家平均3.3口换算成330平米，每家每户盖别墅。全中国家庭住别墅大概需要0.9个山东省的面积，而且这个土地只要把闲置的农村宅基地全部置换回来就行了。

其实美国人自己也做过类似的统计，全世界80亿人如果住美国户均246平的别墅只要一个德克萨斯州（69万平方公里）就能全部住下。

似乎这么简单计算人人都住大别墅是可行的，只要把配套设施建立起来就好了，但是总觉得哪里不对。

美式大房子到底需要多少土地

我的老家是江西九江，一个人口不多的三线城市。下面是卫星地图显示的城区大小。

九江城区卫星航拍

九江市辖区面积19085平方公里。根据《中国城市统计年鉴2021年版》，九江市的建成区面积是158平方公里，市辖区的城镇人口为96万（除掉水域面积，量了一下是100平方公里左右）。九江市下辖浔阳、濂溪和柴桑三个区。目前我老家几个辖区基本上连成片了。就像上面的卫星地图，从长江到庐山山脚下已经没有明显城乡差别。在我成长的这30多年城区扩张极大。

我现在住在深圳市南山区，辖区土地总面积187.53平方千米，去除大南山和塘朗山、西丽的植物园，和我老家建成面积差不多。目前南山区常住人口200万人。人口密度已经超过老家一倍了，房价也是全国最高的一档。

这基本是国内一线和三线的城市密度。那美国的大城市要占多少土地呢。

波士顿地区的联排居住区

波士顿大区是美国发展的比较早的区域，实际上居住条件还不算太宽裕（相对于美国标准来说）大部分是联排。波士顿都会区是以波士顿为核心的城市群，是一个人口达到846.6万，面积9539平方公里的跨五个州的巨大城市群。

也就是说按照美国东北的城市规划，波士顿800万人要安排到我老家的话要用掉接近1万平方公里土地。我老家九江辖区的1.9万平方公里土地除去山地、湖泊基本全部用掉了，一点农业用地都留不下。

波士顿都会区是美国东北部城市带重要一环

按照美国东北海岸“密度较高”的城市（波士顿核心区）建设去安排。深圳、广州这样2000万人口城市需要20000平方公里的土地。而且还有一大部分人需要住联排，美国电影那种带大草坪大house也不是人人都能住的。

这还是美国比较拥挤东海岸的标准。实际上按照地广人稀的美国中西部城市规划，国内的土地更加不够用。比如丹佛，丹佛市区建成面积1293平方公里。这个面积和上海市相当，但是上海有2700万人口，丹佛大区只有260万人口，核心区只有70多万人。

在珠三角上班的人应该熟悉，很多中小工厂都是在人口密集交通便利的城中村

如果长三角、珠三角大家都散居的话，还引出了一个问题。之前形成的庞大城市产业协同，因为人们住的分散了可能招工都成问题。原来工厂怎么安排，要不要做区位调整，要不要扩建，要不要建新的工厂，道路怎么规划。

现在大城市的打工人大部分通过地铁甚至高铁通勤，很多人上班已经单程1个多小时了。如果再扩大面积，人们住的更远，上班通勤怎么办。

而且如果重新布局按照国内标准搞新的开发区，首先也要通水、通电、通路、土地平整搞好三通一平吧。

按照农村宅基地建设城市郊区，也要极大的扩展城市通勤圈

如果按照美式住宅（即便不带院子，只是类似农村普遍的宅基地的大小）目前所有城市的居住区会扩大好几倍。目前的城市公共交通就很难满足这个广度的通勤了。大家可以想象，自家住的社区如果是一个直径几公里的区域，单单公交车载满乘客开出这个社区都有十几分钟了，如果上班不迟到早上得起多早。

美国凤凰城郊区，这样的居住区住的很爽但是没办法搞公共交通，只能家家户户开车出行

这又倒逼家家户户要买车，起码公路高架桥梁也要达到目前汽车保有量的2倍以上，满足6~8亿辆私家车的通勤要求。

这样当然有利于GDP，但道路扩张，修桥铺路是不是也要占用土地。这样一来公司和工厂是不是也要扩地修停车场。

所以按照美国式居住条件规划住宅，扩大的不仅仅是住宅的面积。是要扩大整个整个城市所有功能区的面积。

美国的巨大城市建成面积，根本不是我们能模仿的

目前2.7亿美国人住在城市。美国城市的建成面积是30万平方公里，这相当于广东省面积的2倍。

中国目前城市建成面积，我查了一下有几组数据，可能是统计口径的不同，最小的6.7万平方公里，最大的是10万多平方公里。现在居住城市的中国人8亿（也有数据写的6亿，估计这个统计的是当地城市户籍人口），未来可能缓慢增长到11亿。按照美国的标准需要120万平方公里的土地建成城市。这相当于全国的可耕种面积都用光了，即使砍掉一半与我国国情也是不允许的，那再砍一半，再这么砍没必要讨论人人住大house了。