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即使曾经是超级红盘，也挡不住破发的命运。

前不久，未科的天空之城成交了一套二手房，一楼的93㎡总价355万，折合单价3万8。

因为是洋房，这套房源的买入价在357万上下。仅从账面上看，已经亏损了2万，如果算上这几年的利息，实际亏损至少达小几十万。

无独有偶，天空之城另一套小高层房源，也在以极低的价格出货。

一套10楼的91㎡小高层，上周推售的总价是380万，而且还满二没有增值税。之后，没过两天报价又低了5万。

而在新房售卖时期，这个楼层同个户型的房源总价，基本上都在340万上下。

如果加上当时的契税、以及买入后这几年的资金成本，想赚钱几乎是不可能了。

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按理说，小三房是未科二手房中，流通性最好、价格最坚挺的一类产品，为什么开始在天空之城失效呢？

我觉得，有很大一方面的原因，是来自户型代差。

在华夏四季，三房两卫的南北通透户型，面积只要89㎡；而到了天空之城，这个面积段最低上升到了91㎡，如果是洋房，那就得到93㎡。

也就是说，同样买一套三房，在天空之城就得多花至少2㎡的价差。

加上因为TOD的原因，天空之城单价本就比华夏四季要高出不少，以至于在三房总价上，这两个小区的总价会相差50万上下。

五常一带的中介透露，有的买家接受不了总价更高的天空之城，就会去隔壁总价更合适的华夏四季。

在这样的机制下，尽管天空之城综合质素更好，但近三个月的网签量却是平分秋色，均为26套。

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如果天空之城的户型代差，只有区区个位数的平方，那西溪公馆就大得多了。

西溪公馆的三房跨度，可以从最小89㎡三房一卫，横跨到189㎡三房三卫，户型面积整整差了一倍多。

价格上，却不是越大就能卖更高单价的。

最近，西溪公馆一套140㎡的中间楼层挂牌，总价只要375万，折合单价2万8。而当时西溪公馆的新房均价也要2万8，又是一个亏利息的房东。

虽然这个价格很委屈，可西溪公馆三房在300万内还有不少选择。

300万的89㎡小三房，折合单价也有3万3，相比发行价还是有微利的，但买家却更容易接受这样的低总价。

“140㎡这种大三房，即使已经降到亏本价，但卖起来还是有一定压力的。”未科一中介透露。

同款困扰，还会出现在刚交付不久的汀云上府。

据中介透露，98㎡三房的汀云上府，不少房东心理价位都在450万左右，最低的也要400万上下。

可隔壁未来悦的89㎡三房两卫，挂牌总价只要360万，还满二没有增值税。

在一样的户型功能下，这道题大部分购房者应该都知道选哪个吧。

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虽然是户型代差，导致一部分未科三房开始破发，但更为底层的逻辑是板块刚需们的总价承载力有限。

就像我一个朋友小冯，前不久刚刚在未科置业。

当时摆在她眼前的是两个选择，一个是三房一卫的89㎡中间套，一个是大几个平方的三房两卫的边套，后者比前者贵了50万。

身边的朋友都劝她选择更大一点的三房户型，但她依旧坚定的选择了89㎡中间套。

一方面，她的首付卡的很死，即使多7万5，小冯也不敢想。

“已经把身边能借的都借了一遍，父母那里也是尽力了，再也没有可以开口借钱的地方了。”

另一方面，即使首付有了，每个月多出来的两千块房贷，小冯也无处腾挪。

在一些人眼中，50万只是一辆5系的钱，或者只够买几张意大利进口家具，甚至主播们在镜头前喊几天“123上链接”就能赚到。

但对于更多的普通人，那是兢兢业业数年才能攒到的一笔巨款。

为了省这50万，可以放弃采光更好、景观更佳的房源，顶底楼来者不拒；当然也可以无视总价更高的大三房，选择同样房间数量的小三房。

这是成年人的无奈，也是他们的隐忍。

特别是在未科这样的板块，大量年轻人流入，浮萍想要扎根，一套低总价的三房就是他们最好的生长沃土。