高新、经开和东区现在都很牛。虽然都在三环外，没地理优势，但他们自身禀赋厉害啊，所以，当自己足够牛的时候，就不用在意外界因素了。比如，中原区是核心区，高新区是三环外，但高新区规划、配套、商业、教育全都在线，所以价值同样高，房价同样坚挺。

(城外)高新区≥(城内)中原区

(城外)经开区≥(城内)管城区

(城外)东区≥(城内)金水区【1】

连霍之北

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。高新区、经开区、东区大器已成，价值尽显，连霍北还在蜕变之中。

上图：连霍北生态图连霍北其实就是“老百姓”的北龙湖。外部：沿黄生态走廊的绿化和公园顶得上20个北龙湖。

内部：南北的东风渠，东西的索须河和贾鲁河，还有三所，还有古树苑。

连霍北的生态资源，和北龙湖、龙子湖、滨河，同属郑州第一梯队，同时，区域容积率，也是郑州最低的几个片区之一了。

上图：迎宾路低密生态的连霍北房地产也火爆过。2017到2019年，连霍北房价已经看齐金水北，成为郑州高端置业热点区域，最近二年，也有卖到了2万的雍瑞园。但近几年，匹配区域高端改善气质的高端项目越来越少，区域内的三大高端区内的新项目近乎绝迹，让客户心急如焚。

上图：连霍北高端居住区

1、古树苑片区在天伦庄园后，正在转为“刚需刚改”路线，高端楼盘可能不会再有。

2、三所迎宾路片区为早期的别墅低密产品，已基本开发完毕。

3、贾鲁河北岸片区目前是最后的机会。河流东西向为正，正东正西为最佳，贾鲁河把它在郑州城区内最美、最正的一段留给了连霍北的东段，见上图①红色片区。就是在这片区域，还留有连霍北、甚至是整个郑州主城北部最好的一块地。

上图：铁建投城发地块小区位

这块地真的很好。它在地理区位、城市交通、生态资源、风水堪舆和规划指标五个最重要的点上，全部是连霍北的顶级上上段位。地理区位：中州大道有点吵，文化路有点偏，花园路不偏不倚，该地块正居花园路旁，宅中图大，谓之上上。城市交通：见上图黑色线条，从连霍高速行车下来，进入花园路，北行左拐二个路口即到地块，真正的外繁内静。生态资源：这个不多说，看图。风水堪舆：还是看图，地块不仅位于河北岸，且在贾鲁河经此地的时候，又“轻微拐弯”，形成环抱态势，绝对意义上的上风上水。地块指标：项目89亩，不大不小，完美规模，容积率2.8，恰到好处，最佳密度。对于这样一宗土地，第一考虑一定是高端豪宅，那么，作为项目的开发商铁建投城发集团是怎么做的呢？【2】

花栖樾

项目案名目前确定为花栖樾，展厅已经在花园路滨河路天地丽笙酒店一楼正式开放了。我们从一个楼盘的5个核心要素来看看铁建投打造的这个产品到底怎么样。第一、大门

上图：花栖樾项目大门上图是项目的大门。目前，市面上能实现这个大门高度、尺度，以及造价的，除了东区2万/㎡+的产品以外，就是主城售价18000元/㎡以上的楼盘了，比如金悦文华、中原华曦府、华润润府等。第二、会所

上图：花栖樾下沉会所

上图：花栖樾下沉会所项目会所是下沉式会所，同时带有水瀑，环道休憩区等。目前市面上带有地下会所的项目，除了东区外，在售的还是华曦府、九章、天悦江湾、金水印、天奕等几个区域内的标杆楼盘。第三、泳池

上图：花栖樾的游泳池花栖樾的会所不但有泳游池，还有瑜伽室、健身房、茶室等配套。但楼八觉得其实健身房和瑜伽室在配套中是可以忽略不计的，毕竟这些功能随便隔二个房间都可以实现，但泳池一般会所就很难实现了，成本太大了。第四、面积段

上图：花栖樾面积段项目的面积段是131-208㎡。这个面积段，目前在包括金水区在内的郑州及郑州北，只有古翠、天奕、金水印二期达到了这个标准。看项目楼栋规划，除了最后一排的3栋楼，剩余的14栋楼，面积全部在155㎡以上，占比约70%。第五、外立面

上图：花栖樾外立面项目外立面采用了公建化设计，实现了极高的窗墙比，同时，还搭配了咖色铝板，高级感十足。【3】

适逢其会

对项目特点做个总结。

平民版“北龙湖”连霍北

区域最顶级的珍藏级地块

近70%是155㎡以上面积，豪宅标准

豪宅必具的核心资源（贾鲁河一线景观）

大门、会所、泳池等实现区域级豪宅标准也就是说，从区域、地段、产品、资源、配套5个最重要的角度，也可以说几乎全部角度，项目已经具备了“高端改善”，即“豪宅”的全部质素。然而，在目前项目的临时展厅的宣传上却异常低调，鲜有“豪”、“富”等字眼，而且以“极致的性价比”价格入面市！备注：项目价格极其实惠，大家可以到花园路滨河路天地丽笙酒店一楼咨询。为什么？一切原因是因为它的企业性质。花栖樾的开发商是河南铁建投城发集团。河南铁建投城发集团原河南同晟置业有限公司改建后成立，是“河南铁建投集团”旗下土地及房地产综合开发专业公司，而河南铁建投集团，是省委省政府批准的国有独资铁路领域投资融资平台，系省管国有重要骨干企业，截止目前集团资产总额约1500亿元，拥有各级参控股企业85家。总结一下，就是开发商是一家本土涉及民生的大型国有企业，企业核心还是“承担更多的社会责任”，这就是项目为何“已经完全具备了豪宅条件，具备了卖出豪宅价格，却走改善路线，走亲民价格”的根本原因。花栖樾如此，松苑也同样如此。松苑，绝对的北龙湖顶级豪宅，绝对的郑州，乃至河南最顶级的豪宅，但你看到铁建投城发宣传它“顶豪”标签了吗？花栖樾，同样是一件被铁建投城发隐起来的“豪宅作品”。花栖樾，彻底打破郑州豪宅操盘逻辑：高端改善地块，不再一味地过度追求“奢华”，追求“贵”，追求“豪”，而是打造寻常百姓所需要的“实用主义”，把价格控制下来，让普通的老百姓也可以拥有自己的豪宅！我觉得这样的豪宅，虽然没有自称豪宅，却是真正的豪宅。结尾

楼八的话

大概是二三个月之前吧，一个朋友请我吃饭，在饭桌上我认识了一位本土房企高管，他也住在郑州北面，喝完酒打完牌，我顺他的车回家。在路上，我们聊到了花栖樾，我才得知他已经看好了这个项目，也做好了出手的准备。而一路上，我给详细聊了本文的一些观点后，他更是兴奋，得意情绪无以言表！感觉像中了50万大奖一样。现在的价格预定，真的是多赚了50万。

感谢关注《楼八地产研究所》。

我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。