我知道很多小伙伴都在等这个地块，后台也有不少人留言要我讲一下，今天就简单说一下。

奥体牛奶厂大观路未来就是改善圈层的领地，也是天河除了珠江新城、金融城到三溪的黄埔大道南之外的第三个豪宅圈和富人区。

这一点不用怀疑，目前只有这个地方可以连片开发，而且是拍地而来，不是超高容积率的旧改，后花园就后花园呗，即便是后花园，也是后花园的顶流，类似于深圳的香密湖。

这里除了有低容积率的大平层，又是新时代的产品，还有次新别墅区，你在天河上哪去找这么新的别墅，你在天河，哪里还有机会再见到更新的别墅，只有牛奶厂才有。

关键是这里的住宅还比较集中，又不是很散，周围圈层非常纯粹，教育也不错，完全能够承接金融城和智慧城的需求。

这里的置换链条也是极其完整，你可以从牛奶厂或保利天汇、甚至广氮的小三房换到小四房，再从小四房换到豪宅，最终还可以走向人生鼎峰别墅区，当然你一步到位也没问题。

接下来说一下越秀大观路这个盘。

共25栋楼，总高13-17层，板楼为主，面积段只有三个户型，143/190/240，143平350套，190平180套，240平60套，总套数大概是600套，定位改善加豪宅，连刚改都没有，给业主们配建了一个24班的小学和15班的幼儿园。

它的到来其实是利好整个大观路牛奶厂板块的，长期看是非常有价值的。

越秀做这个面积是对的，毕竟容积率才2.0，在出让的时候就知道它肯定会跟牛奶厂错开竞争。

旁边两个豪宅盘：合生缦云和臻颐府，基本不会受到牛奶厂那边行情的影响，那越秀大观路大概率也不会，也没有必要。

牛奶厂主要是三房和小四房为主流，三房的总价在600-750万，小四房的总价在900-1100万，另外140以上的四房总价偏高。

它跟牛奶厂四盘之间没有直接竞争关系，不过牛奶厂160以上的超豪宅户型肯定会受到影响，人家使用率更高，又是低密度板楼，说不定价格会更低，还没有豪宅税。

跟臻颐府之间也不是竞争关系，臻颐府目前单价在10万左右，拿地价和越秀是差不多，但是臻颐府的面积更大，豪宅感更强，合景在做豪宅方面会比越秀更有经验，层高和装修都会比越秀更大气。

最受影响的反而是合生缦云，要知道缦云145才做了三房，容积率也比越秀的要高，拿地还是97年的，进去还得穿过帝景山庄别墅区，别墅区业主一直在维权反对。

合生是香港慢周转的开发模式，它可以慢慢卖不要紧的，反正都拖了25年，无所谓再拖五年，你越秀都卖完了，我还可以再卖到下个周期。

越秀来了之后不仅会直接影响到缦云，还能蹭到缦云将来的初中，位置还更好，缦云想要出货也只有降价这一条路，就算降了也不打紧，我才几百块的地价，怎么降都比你有利润，越秀就怕缦云不讲武德了。

另外一个我想说的是保利天汇有点被低估了，特别是它的二期五期以改善为主的产品，保利天汇的降价其实也是在给天瑞出货。

天汇的优势是离地铁近也有自建学校和商业，抵消了它作为旧改盘容积率高的缺点，将来在二手市场上，如果你要在这个板块选择二手次新，都绕不开保利天汇。

这里的地价都已经五万出头了，140以上的面积也要卖9-10万了，而如果天汇的价格在6-7万左右肯定是被低估的，从总价上来看的话，天汇才500-800万之间，也是刚改可以选择的范围。

当然，你也不能什么都要，它也有户型上的一些缺点，就好比你非要选位置更好的天河北或天河公园，不选配套差的牛奶厂，那你就得要牺牲一下面积户型楼龄和通勤。

最后，买不买呢，我们还是理性分析一下，这里的房子是新的，户型也很好，注定了这里肯定会有一些溢价，不管怎么样，地价五万，房子卖十万，溢价率都是很高的，现有的价格除了包含本身产品的溢价，同时也包含了对周边未来的预期。

此外，根据规划，大观路未来还有几块宅地要卖，容积率也很低，估计也是同样类似的产品，竞争是不可避免的。

航天奇观未来会重新改造成一些商业和住宅，会增加这里的商业和配套服务，但是周期肯定也是比较长的，暂时来讲，你要付出溢价的同时也得要忍受它的配套不足。

忍受不了的牛奶厂业主们开始换房了，进入了博弈的深水区，我觉得是好事，一边有地王在托底，一边有放量在出货，正好是捡漏的好时机，关键是，信贷还特别的友好，对于那种首付不高的改善群体，可以去牛奶厂找机会，超过1200万以上的买家，就还是等等越秀吧。

至于大观路的改善群体们，已经管不了五年后是怎样的了，在当前规划大饼的溢价加持下，又有互相超越、激烈博弈的情况下，对买家来说是好事，卷起来吃才更香。

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