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总价千万起的霞映锦绣里，还是限售了。

93套房源，入围996组，入围中签率9.34%。

如此结局，倒也在意料之中。据网传数据，霞映锦绣里首开一共不过93套洋房，报名2413组，整体中签率低至3.85%。

从网传的报名结果来看，人才70组、单项中签率25.07%；无房家庭416组，单项中签率7.98%。至为关键的有房家庭，报名人数多达1927组，单项中签率2.19%。

而限售与否，关键就在有房家庭入围人数上。果不其然，霞映锦绣里有房家庭拼到了顶格社保，既221个月。

在杭州红盘史上，报名中签率如此之低，普遍结局难逃限售。

从最初亮相时的低调，到临开盘前突然变成全城大热传播，隐约已有预感，霞映锦绣里首开不会“太冷”。

尤其是领证后几天，各大购房群、视频号清一色全在分析“超级红盘”霞映锦绣里能不能摇，已经预示着它即将到来的“限售”命运。

毕竟，只有真正的红盘才会不断招黑，越黑越能吸引投资客入场。

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其实，最让人意外的，不是霞映锦绣里限售，而是前后截然相反的传播度。

据说这其中有某投资客的意外功劳，但操盘者也乐见其成。

当然能够理解。如果不能流摇，不如直接限售。卡在中间——低中签率，却又不用限售，买卖双方都难熬。

首先，蜂拥而来的投资客们，不会轻易放弃；其次，若是投资客大规模摇中，因无自用需要，他们并不愿意再买车位。

毕竟，霞映锦绣里拿地楼面价就高达44442元/㎡，洋房限价65100元/㎡（含6000元/㎡装标），车位跟地下室销售事关利润盈亏平衡。

车位、地下室卖不出去，或是周期拉的太长，账就不容易算过来。

既然如此，如果首开索性直接限售。长达7年半的持有时间（预计2027年1月底交付），投资客们多少得掂量掂量。

投资客买的少了，自住客买到的概率就能提高。自住客不比投资客，限售与否虽然也在意，但并不会阻碍他们下单，车位、地下室更是用得到就会买。

如此一来，自住客买到房的概率高了，开发商的难题顺道也能破解。

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除了限售，流摇也是加速去化的一大解题方式。

事实上，杭州已经有开发商在这么操作了。按照现有规则，流摇盘开发商可以选择线下卖房。

线下卖房有什么好处呢？就结果而言，会比线上更容易去化。

一来，去化房源不像摇号选房那样公开，且定时定点更新，还有没有房子可售，全凭销售员一张嘴，买家无从考证。

比如买家中意A幢A户型，销售员说这个户型已经卖完，现在只剩B幢B户型，下手不快点，马上又有其他客户下定。买家一看这架势，哪怕一开始不喜欢，迫于形式也会下单。

二来，一对一服务，对于地下室、车位等的接受度也更高些。毕竟，来买房的绝大多数都是自住客，而这些未来实打实都是需要用到，早点下定还能选到更靠近电梯厅的车位。

对买家来说，体验感也更好。

线上选房多少有点“机器人”的意味在，少了买房的仪式感。线下选房就不一样，既不用麻烦的验资、冻资手续，也不用在限定时间内锁定房源、支付定金。

买家可以更好的了解房源的详细情况，得到买房该有的尊贵感。

最重要的是，线下单独选房，情绪不会群体传导。不会出现“开头有几个弃选，后面跟着弃选一大片”的羊群效应。

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当然，流摇与限售这两种操作方式，都是有前提条件的：

必须是单次开盘房源量少、总价又高的改善项目。若是低总价房源，又或是单次推出四五百套的，因为买的人多，实操上难度极大。

霞映锦绣里不会是最后一个“限售盘”。作为总价千万级起步的纯改善盘，2400多组家庭报名，可见杭州有实力的有钱人还是多。

而这些实力强劲的房票，并不会就此止步，大多数会继续冲击杭州的红盘。

比如传出6月中将开盘的潮起江南府（星民TOD）、翡翠嘉运府（安琪儿地块），不论是单价优势，还是市场热度，较霞映锦绣里有过之而无不及。

翡翠嘉运府拿地后没多久，销售便忙着拉人；潮起江南府因地块复杂，销售速度上虽然慢了一拍，但并不妨碍其热度。

若是开发商与媒体合力宣传，摇号人数未必就比霞映锦绣里少。

目前唯一的变量是：首开房源量有不少。

但我想，即便大概率限售，依然难阻挡大家摇号的热情。毕竟，肉眼可见安全垫如此高的盘，在杭州是越来越少了。