写这篇文章的时候，赶上“天悦江湾”和“沐春歌”售楼部陆续开放。

简单介绍一下2个项目：越秀天悦江湾【鎏金封面，泳池会所，11米飞瀑，800平架空，123米宽双大门，110%得房率，颠覆时代作品，郑州全城置业必看，电61898888】

绿城沐春歌【双名校学区+绿城品质和物业+总价90万起，金水北区门槛最低的学区房，普通家庭必看。电55557999】。

天悦江湾售楼部开发商的逼格满满，280万喜马拉雅都上架了。沐春歌售楼部开放也是下了血本，舞狮、舞蹈、乐队、模特全都请来了。

不过，今天绿城和越秀都不是主角，今天说万科。

在参观沐春歌样板间的时候，同行的老G在群里推荐了一个正在直播抖音号（篇头图），大家都在热议，说这是大腿营销，今天就来聊聊地产圈的大腿营销。

【1】

重庆万科地产小师妹六六

感谢关注《楼八地产研究所》。

我打开以后，就是这个直播画面。

看得出来，这位“小师妹六六”年龄并不大，估计二十出头。

素黛脸盘如朝霞映雪，红唇如樱，眼波如水，长发干净清爽，深色的工装亦十分得体，气质亦为上佳。

上图：重庆万科清水甲第官方主播

大概听了几分钟，小姐姐应该是事前备足了功课的，不但讲得很好，知识丰富，而且用词专业，吐字清晰，情感真挚，果真是房产主播的佼佼者。

主播的背景设计很讲究，“核心区低密花园洋房”，主要卖点全部打出来了。

但看留言，绝大部分的fans注意力还是在主播的大腿上。

“今天可以看腿、腰”、“你腿安逸”、“穿的高跟鞋吗”“我站着你居然坐着”“叫穿裤子的叉出去”

……

看到粉丝留言，小姐姐也很紧张的时不时碰一碰自己的大腿，同时，特效也有无数个“粉色的小心心”浮现出来。

上图：重庆万科清水甲第官方主播评论

本文对六六没有轻薄之意，但我们不能否认的是，直播效果杠杠的，六六近期直播在线人数突破千人，大腿营销十分成功的：透过大腿，越来越多的人知道了“重庆清水甲第”这个项目。

为了表示对主播努力的尊重，简单说二句该项目。

上图：重庆万科清水甲位置

万科清水甲第距离重庆市中心大概12公里的样子，1.6的容积率，纯洋房社区，单价18899元/㎡。

上图：“地产小师妹六六”资料

信息显示：地产小师妹六六是一位重庆万科的员工，在职项目是“万科清水甲第”，新晋地产00后主播，粉丝5777个。

事实上，现在不仅仅售楼部有专职的主播，很多置业顾问也在业务时间开播寻客，我们都知道置业顾问工作时间长，经常八九点才下班，线下接待，线上直播，很辛苦。

一份付出就一份收获，永城楼市的王珊就公开抱怨：“我给你报5800，你犹豫好几天，别人穿上黑丝袜给你报5900，你卡尺卡尺定了好几套，你喜欢丝袜你早说啊”。

《楼八》认为：大腿营销，说到底就是美女经济，美女经济不是情色消费，挺好的。

这股营销新风，很快在万科内部刮了起来，重庆万科看完了，我们看看咱们郑州的万科。

【2】

郑州万科是懂营销的

万科的主播还没放开，但视频已经放开了，我们先从未来时光开始。

一、未来时光

万科未来时光是杨金片区热度最高的楼盘，其核心卖点有三个：①小区距离北龙湖只有3公里，但价格只有北龙湖的1/3；②小区有配套会所，而且会所还有游泳池；③小区低密小高层，带精装。

主播把这三点讲得十分通透。

上图：郑州万科未来时光

上图：郑州万科未来时光

万科未来时光是万科体系中少有的普通改善产品里会所配备泳池的，其实未来时光和翠湾中城打的都是“青年时尚生活”概念，一东一西，相互呼应，抢占了大量的中青年客户。而这样的时尚主播也是瞄准了20-35岁年龄段的购房者。

上图：郑州万科未来时光

二、翠湾中城

用万科自己的话说，翠湾中城是它的新一代作品。

其实，万科是想打“第四代住宅”的概念，在开发商的概念里，“第四代住宅”的核心就是从室内走向室外的理念。

翠湾中城的卖点就是它的阳台，除此之外，还有大量的架空空间，吸引业主未来从屋子里走出来。

而主播也用自己的方式演绎了这种生活。

上图：郑州万科翠湾中城

上图：郑州万科翠湾中城上图：郑州万科翠湾中城三、万科山河道万科山河道是“二砂豪宅区”的领头羊，是楼八最喜欢的郑州生活片区。未来，郑州西部主城区的高端居住就是以1000多亩的二砂文创园展开。环绕二砂的小区平均均价是周边均价的210%左右。二砂豪宅区位于市府片区和四大中心片区的连接带上，二砂文创+高端住宅+核心区位，基本确定了这个片区未来20年引领郑州西部高端住宅。山河道主播说了，目前剩余的150㎡和183㎡房源很充足，如果夏天大家很热的话，可以选择在架空层里休息。

上图：郑州万科山河道

上图：郑州万科山河道

《楼八》认为，郑州万科的大腿营销做得特别好，火候也把握得很好。

年龄上，主播选取并没有用大学本科毕业的二十二三的小姑娘，这种姑娘给人的感觉还是太年轻，不太正式，而是选了大个三四岁研究生毕业相对成熟一点的女主播，气质更好，信服力更强。

衣着上，也十分得体，虽然也擦点边，但相比重庆万科，还是不容易把客户的目光全部集中在大腿上，更能突出项目的卖点解读。我觉得这是郑州万科更值得借鉴的一点。

【3】

郑州地产的美女经济

万科，作为行业的风向标，虽然想试水大腿经济，但必须要有所保留，但不是行业领头羊的项目可是真的豁出去了，为了卖房，大家真的拼了。

近日，常绿绿城金水宸院的24小时直播彻底火出了圈。

有多火？楼八直接放图吧。

上图：常绿蓝城金水宸院黑丝、长腿……全都整上了！估计笔者看关于房产的内容太多，好几次打开抖音的首页，被推荐的就是“常绿蓝城金水宸院”的这个直播画面。营销很成功。点击“点击进入直播间”，进去看了看，高峰在线人数也是好几百，人气也很旺。由于项目是24小时直播，这直播的推荐率真的很高。

上图：常绿蓝城金水宸院

相比万科，常绿绿城金水宸院大量增加了丝袜元素。

常绿绿城金水宸院是绿城在金水区的第一个项目，拥有魏河一线河景资源，甲板阳台，低容积率指标，的确是金水区置业的必看项目，我觉得就冲着主播24小时直播的勤奋，项目也值得一看。

事实上，今年直播做得最好的还是未来天奕。

上图：未来天奕

《楼八》为了写这篇文章，我早早就关注了未来天奕，可惜近期项目没有直播动态，虽然没有看到未来天奕的直播，但到处都是它的传说，美女，丝袜，茅台，盛宴……该有的火爆元素一个不少。

项目找得也很精准，毕竟天奕的产品和格调撑得起这些元素，其产品可以在市场独霸一方，直播自然也是备受关注。

未来天奕另外一个成功点就是捆绑了汤臣一品，的确这二个项目在各自的城市中有很多类似之处。

上图：未来天奕主播团队

相比万科的清新，常绿的大胆，天奕主打的就是气势！是霸气！是君临天下舍我其谁的尊贵，这样真的能激发客户购买的冲动。

一个朋友说他经常看到上图右三早上七八点的直播，在线人数2000-3000人，这数据差不多顶流了。

结语

楼八的话

大腿营销的兴起，这尺度相比“电影节”上女明星的着装，那还是太保守了，核心不在于露不露大腿，穿不穿丝袜，关键还是要把调性、品味提起来，把“主播的内容”丰富起来，大腿搭台，唱戏的还是讲产品。

用大腿吸引进来，再把目光由大腿转到产品上，大腿营销就成功了。

美女经济的风向标，美女去哪个行业，就意味着哪个行业在转好，我们还是要坚决支持对KTV和酒吧的严厉打击，让美女群体重回地产实体。

感谢关注《楼八地产研究所》，专注城市发展和高端地产研究。